Un condomino può realizzare una veranda a chiusura di una loggia prospiciente sulla pubblica via e una bussola antistante la porta? Esaminiamo la vicenda.
Due condomini realizzavano opere che coinvolgevano le parti comuni, consistenti nella chiusura di una loggia prospiciente la pubblica via e la realizzazione di una bussola antistante la porta di ingresso. Gli altri condomini si rivolgevano al Tribunale affinché fosse accertata l’illegittimità di tali interventi che secondo la prospettazione del condominio ledevano anche il decoro architettonico dell’edificio.
I convenuti si costituivano eccependo la carenza di legittimazione passiva dell’amministratore per difetto di conferimento del mandato da parte dell’assemblea; inoltre ritenevano che fosse stato violato il regolamento di condominio secondo cui bisognava far precedere l’instaurazione del giudizio da un tentativo amichevole di conciliazione.
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Il Tribunale accertava l’illegittimità delle opere lesive del decoro del palazzo e condannò i convenuti alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi. La Corte d’appello di Milano confermava la sentenza di primo grado. Secondo i giudici di secondo grado le opere realizzate ledevano il decoro architettonico del caseggiato, fabbricato ritenuto uno dei pochi esempi di architettura fascista presente sul territorio.
Del resto – ad avviso degli stessi giudici – la bussola realizzata, costituita da una struttura fissa, consentiva ai convenuti di appropriarsi di una porzione comune, sottraendola al pari uso degli altri condomini. In ogni caso confermavano la piena legittimazione dell’amministratore a proporre l’azione a difesa delle parti comuni. Infine notava che il riferimento al tentativo amichevole di conciliazione previsto nel regolamento non era causa di improcedibilità in quanto la clausola non introduceva una forma di arbitrato, né rituale, né irrituale.
Alla luce di quanto sopra i soccombenti decidevano di ricorrere in cassazione osservando, tra l’altro, che il condominio, oltre a non presentare elementi architettonici di pregio, aveva subito diversi interventi nel tempo da parte di altri condomini, con conseguente alterazione dell’originaria estetica e del decoro.
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Lesione decoro condominio
La questione è quindi la seguente: la realizzazione da parte di un condomino di una veranda a chiusura di una loggia prospiciente sulla pubblica via e di una bussola di ingresso può ledere il decoro del caseggiato?
La Cassazione ha dato ragione al condominio. Del resto, come notano i giudici supremi, la motivazione della Corte di Appello è risultata condivisibile in quanto le opere sono risultate incompatibili con lo “stile” di un fabbricato che rappresenta uno dei pochi esempi di architettura nazionale di epoca fascista nel territorio monzese, con caratteristiche peculiari di quel periodo storico conservatesi nel tempo.
In ogni caso la Cassazione ha ricordato che l’indagine volta a stabilire in concreto se un’innovazione determini o meno l’alterazione del decoro architettonico spetta al giudice di merito, il cui apprezzamento non può essere messo in discussione nel giudizio di cassazione, se non per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (situazione che non si è verificata). Il ricorso è stato rigettato.
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Decoro condominio, riflessioni conclusive
In via preliminare bisogna ricordare come una clausola – con cui si prevede che, prima di rivolgersi l’Autorità Giudiziaria, le parti devono rivolgersi ad un’associazione privata per cercare un componimento amichevole, non introduce affatto una forma di arbitrato, né rituale, né irrituale; tale clausola non è idonea a comportare una convenzionale rinuncia all’azione giudiziaria.
In secondo luogo merita di essere sottolineato che se un condomino realizza opere che compromettono il decoro del caseggiato, l’amministratore, anche senza autorizzazione dell’assemblea, è pienamente legittimato ad agire con l’azione ripristinatoria, rientrando tale atto, diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, tra gli atti conservativi attribuiti all’amministratore ai sensi dell’art. 1130, n. 4, c.c..
Tale azione è decisamente legittima se un condomino senza alcuna considerazione per il “valore storico” del palazzo – che rappresenta uno dei pochi esempi di architettura nazionale di epoca fascista in determinato territorio – realizza la una loggia destinata inevitabilmente a modificare il rapporto armonico delle linee del fabbricato; allo stesso modo un condomino non può neppure realizzare una bussola di ingresso che, per tipologia e qualità dei materiali utilizzati, oltre che per la modifica della sagoma dell’edificio, contrasti fortemente con le caratteristiche peculiari, conservatesi nel tempo, di un edificio storico. Del resto la bussola non poteva essere considerata un impianto di produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di singole unità del condominio.
>> Qui la sentenza: Corte di Cassazione – sez. II – sentenza del 14 – 02- 2022, n. 4711
Riferimenti normativi: artt. 1102; 1120 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Corte di cassazione – sez. II, sentenza n. 10350 del 11/05/2011
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
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