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Due diligence immobiliare: cos’è e come farla

La due diligence immobiliare è quell’attività finalizzata alla verifica dei beni immobili con l’obiettivo di fornire una corretta descrizione del patrimonio oggetto di analisi. Ecco come pianificarla

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due diligence

Concettualmente il termine due diligence, di derivazione anglosassone, indica la “dovuta diligenza” e si riferisce all’attività di natura prevalentemente investigativa volta a raccogliere e analizzare una serie di informazioni relativamente al patrimonio immobiliare oggetto di indagine, al fine di avere una visione completa dello stesso, evidenziandone cioè i vari aspetti, positivi e negativi.

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Viene utilizzata sempre più frequentemente, sia in ambito finanziario che immobiliare, specialmente nei procedimenti di cartolarizzazione, al fine di valutarne complessivamente i rischi connessi e le possibilità di default.

Cerchiamo di capire meglio di cosa si tratta con le parole di Massimo Moncelli autore del volume Guida operativa del valutatore immobiliare, edito da Maggioli Editore, da cui è estratto questo articolo.

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Cos’è una due diligence

Si tratta in sostanza di una pratica con la quale mettere in evidenza gli aspetti strategici del bene analizzato in funzione delle operazioni progettate. Il principale scopo della due diligence è accertare, grazie ad un’analisi mirata, tutte le informazioni disponibili per verificare se effettivamente esistano le condizioni che consentano di realizzare un determinato programma, evidenziando contestualmente aspetti positivi e criticità che potrebbero provocare il fallimento dell’operazione prospettata.

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Per questo motivo il processo investigativo dovrà mettere il possibile acquirente nelle condizioni di poter operare una scelta, sia relativa ad un’acquisizione di un immobile o verso qualsiasi transazione esaminata, avendo ben noti i rischi connessi. In tal senso l’indagine si configura come un’analisi conoscitiva che si rende necessaria, al fine di poter usufruire di una visione completa della realtà oggetto di acquisizione.

Emerge quindi chiaramente che lo scopo della due diligence è essenzialmente quello di individuare i possibili rischi collegati alla transazione esaminata al fine di poterli efficacemente gestire.

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Quali indagini fare per acquisire tutta la documentazione

La due diligence immobiliare è quell’attività finalizzata alla verifica dei beni immobili con l’obiettivo di fornire una corretta descrizione del patrimonio oggetto di analisi.

Grazie alle informazioni raccolte è possibile verificare se effettivamente esistano le condizioni che consentano di realizzare un determinato programma, evidenziandone gli aspetti positivi e le criticità che potrebbero provocare il fallimento dell’operazione prospettata.

Vediamo quali sono le indagini necessarie e una volta acquisita la documentazione, è da considerare esigenza preliminare la verifica dei luoghi al fine di esaminare visivamente l’immobile e il relativo stato di fatto in modo poi da poterlo confrontare con le varie informazioni raccolte.

Si tratta di un’indagine molto complessa, quasi una summa di tipologie, che interessa i seguenti aspetti:

  • analisi delle caratteristiche tecniche
  • analisi tecnico-legale
  • analisi urbanistico-edilizia
  • analisi catastale
  • analisi strutturale
  • analisi impiantistica
  • analisi ambientale
  • analisi estimativa

La due diligence immobiliare scaturisce quindi da un complesso di informazioni separate e di tipologia diversa che, congiuntamente, concorrono a definire la situazione generale del bene analizzato. Un corretto esame consente pertanto di delineare un quadro generale in grado di illustrare oltre alle caratteristiche di uno specifico immobile anche i rischi collegati all’eventuale operazione proposta e le azioni da mettere in atto per evitare successivi problemi operativi.

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Struttura e pianificazione della due diligence

Il processo di due diligence si articola generalmente in tre fasi:

  • preliminare
  • operativa
  • redazione del report di due diligence.

Fase preliminare

Si tratta di un’indagine finalizzata all’acquisizione dei documenti necessari da parte del committente o da altre fonti previa predisposizione di una check list, modulata sulla tipologia di due diligence da realizzare. In questa fase si procede inoltre alla definizione degli obiettivi e delle regole da rispettare con particolar riferimento alla documentazione che il consulente dovrà acquisire. Vengono inoltre decisi i tempi di esecuzione nonché
i report periodici sull’andamento dell’indagine svolta.

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Fase operativa

Durante questo stadio il consulente procede ad acquisire la documentazione e le informazioni necessarie presso il committente o presso terzi, e quindi alla successiva elaborazione di quanto raccolto al fine di giungere alle conclusioni.

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Report finale

Una volta chiusa la fase operativa i risultati dell’indagine devono essere raccolti in una relazione finale dove verranno indicate tutte le informazioni che scaturiscono dal lavoro svolto. Oltre alle indagini svolte e al conseguente esito, nella relazione si dovranno riportare anche eventuali aspetti di criticità rilevati così pure eventuali aspetti dubbi o non analizzati per carenza di informazioni.

Il report prima di diventare definitivo dovrà essere sottoposto al committente al fine di verificare eventuali omissioni o errate interpretazioni dei dati forniti.

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Per saperne di più continua a leggere dal volume

La Guida operativa del valutatore immobiliare illustra l’operatività del perito estimatore immobiliare alla luce dei moderni standard nazionali e internazionali e degli adempimenti tecnici necessari per elaborare un corretto rapporto di stima. All’interno del testo è contenuta anche una check list base per la due diligence immobiliare, un documento guida con indicazioni utili per ogni tipologia di analisi e istruzioni sui documenti necessari e da acquisire dal committente o presso fonti terze.

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I professionisti tecnici svolgono un ruolo fondamentale per ciò che concerne i titoli edilizi e le procedure abilitative, assumendosi la responsabilità delle opere edilizie assentite sotto il profilo penale, deontologico, amministrativo e civile.

Per supportare i tecnici nasce dunque l’idea di quest’opera, che si configura come un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: dalle procedure edilizie alla verifica della conformità, dalle analisi vincolistiche alla pianificazione delle complessità fino alla individuazione delle criticità.

Lo scopo è quello di offrire uno strumento utile al tecnico professionista che deve farsi carico, in qualità di progettista, della procedura autorizzativa di opere di trasformazione di edifici esistenti, ovvero del tecnico che deve redigere una due diligence immobiliare focalizzata, anche, sulla verifica della conformità edilizia dell’immobile.

 

Marco Campagna
Architetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Autore del blog “Diari di un Architetto” (architetticampagna.blogspot.it), luogo di approfondimento dei temi di urbanistica, di edilizia e argomenti direttamente collegati, di cui cura in prima persona sia i post che le risposte ai numerosi commenti; il blog è diventato nel tempo un luogo di scambio di competenze professionali ed è fonte di approfondimento tanto per l’autore quanto per i numerosi lettori.

Leggi descrizione
Marco Campagna, 2020, Maggioli Editore
30.00 € 28.50 €

Foto:iStock.com/ronstik


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