Home Permessi edilizi Il condomino proprietario del sottotetto può trasformare il tetto in terrazza?

Il condomino proprietario del sottotetto può trasformare il tetto in terrazza?

Quando è lecita la trasformazione del tetto in terrazza da parte del condomino proprietario del sottotetto? Si può trattare di uso frazionato consentito, o di appropriazione di parte della cosa comune?

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La trasformazione di un tetto in terrazzo è un’intervento che può interessare a molti, e in questo articolo abbiamo esaminato la questione per capire quale titolo edilizio sia necessario. In caso di condominio, però la questione si complica ulteriormente.

Quando è lecita la trasformazione del tetto in terrazza da parte del condomino proprietario del sottotetto?

Ad esempio, il condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune che ha una falda di dieci metri, può trasformarlo in terrazza esclusiva lunga oltre sei metri ed estesa mq 16,35?

Esaminiamo questa vicenda: i proprietari dell’abitazione sottotetto demolivano parte del tetto comune mediante la realizzazione di una terrazza al posto del tetto, lunga oltre sei metri ed estesa mq 16,35, a fronte di una falda di poco meno di dieci metri. Il proprietario dell’appartamento al primo piano si rivolgeva al Tribunale, lamentando l’illegittimità delle opere.

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Si costituivano i convenuti che respingevano le accuse e, in via riconvenzionale, chiedevano la condanna dell’attrice alla rifusione delle spese sostenute per il rifacimento della scala che portava al terrazzo.

Il Tribunale prima, la Corte d’appello poi, accoglievano la domanda principale; secondo i giudici di merito le modifiche al tetto non comportavano semplicemente un uso più intenso della cosa comune in quantorendevano impossibile l’utilizzo da parte degli altri condomini del bene comune.

In ogni caso ritenevano che il rifacimento della scala di accesso al terrazzo (con cambiamento di posizione e dimensioni) fosse un’innovazione non autorizzata (e non un semplice intervento di manutenzione) e comunque un manufatto al servizio solo dei convenuti; di conseguenza non ritenevano che quest’ultimi dovessero ricevere rimborsi per le spese sostenute relative alla predetta scala.

La Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di secondo grado. Secondo i giudici supremi la trasformazione del tetto comune in terrazza si inquadra nella modificazione della cosa comune, ragione per la quale non è richiesto il consenso dell’altro condomino.

Tuttavia – come ha ricordato la Cassazione – i giudici di secondo grado hanno accertato che l’estensione eccessiva della nuova terrazza rendeva impossibile l’utilizzo da parte degli altri condomini del bene comune, anche per utilizzazioni future come l’appoggio di antenne, di pannelli solari o di altre utilità. Tale accertamento è stato ritenuto dai giudici supremi coerente con i principi di diritto condominiale.

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Appropriazione della cosa comune

Del resto la Cassazione ha escluso che l’ipotesi considerata possa essere inserita nell’ambito del legittimo uso frazionato del tetto. Qualora, pertanto, la cosa comune sia alterata o addirittura sottratta definitivamente alla possibilità di godimento degli altri condomini, non si rientra più nell’ambito dell’uso frazionato consentito, ma nell’appropriazione di parte della cosa comune, per legittimare la quale è necessario il consenso di tutti i partecipanti che – trattandosi di beni immobili – per essere valido deve essere espresso in forma scritta.

Infine i giudici supremi hanno confermato che le spese per i lavori alla scala di accesso della nuova terrazza debba rimanere a carico dei soccombenti. Viene chiarito però che il rifacimento di una scala, con cambiamento di posizione e dimensioni, costituisce una modificazione e non un’innovazione, come erroneamente sostenuto dalla Corte di Appello in quanto non altera la destinazione della cosa comune.

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Riflessioni conclusive

Per comprendere la decisione della Cassazione bisogna partire dalla considerazione che, in linea generale, attualmente i giudici ritengono possibile la materiale soppressione di una porzione limitata della falda del tetto.

Si deve sottolineare però che questo orientamento giurisprudenziale non ha affermato l’indiscriminata possibilità di trasformazione dei tetti, ma ha precisato che il giudizio sul punto andrà formulato caso per caso, dovendosi verificare in concreto, se l’uso privato possa togliere reali possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini – utenti e se la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture non ne resti compromessa.

In altre parole, il diritto di uso comune delle coperture comuni va tutelato anche in relazione al suo obiettivo contenuto, o meglio alla sua funzione di copertura e protezione dell’edificio (cioè andrà garantita la statica dell’intervento rispetto all’edificio sottostante e la continuità di impermeabilizzazione svolta dalla precedente copertura). Di conseguenza il proprietario di una mansarda, trasformando due finestre, non può realizzare uno o più balconi a pozzetto di rilevante dimensione, anche se volti a favorire l’entrata della luce e il ricambio dell’aria.

Allo stesso modo deve considerarsi illecita l’esecuzione di opere che comportino l’eliminazione di una porzione di tetto idonea a realizzare una terrazza avvolgente, corrente lungo più lati dell’appartamento dell’ultimo piano. Del resto, oltre a dover considerare tutte le problematiche di natura urbanistica, il singolo condomino dovrà tenere conto di eventuali clausole del regolamento di natura contrattuale che vietino espressamente la modifica del tetto o quanto meno subordinino le opere di trasformazione all’autorizzazione dell’assemblea.

>> Qui la sentenza: Corte di Cassazione – sez. II – sentenza del 14 – 02- 2022, n. 4709
Riferimenti normativi: artt. 1102; 1120 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Corte di cassazione – sez. II, sentenza n. 1850 del 25/01/2018

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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