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Parte comune occupata abusivamente, cosa può fare l’amministratore di condominio

L'amministratore di condominio, anche senza autorizzazione dell'assemblea, può citare in giudizio chi occupa abusivamente con la propria auto una porzione di parte comune

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L’amministratore di condominio, anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, può citare in giudizio il terzo che abusivamente occupa con la propria macchina una porzione di parte comune. Vediamo la vicenda in questione.

Una terza estranea al condomino, senza alcuna autorizzazione, continuava a posteggiare l’auto negli spazi condominiali non adibiti a parcheggio ma unicamente a transito, privando i condomini del diritto di godere liberamente delle aree comuni. Questo comportamento, costringeva i condomini a citare il giudizio l’abusiva utilizzatrice degli spazi comuni affinché fosse ordinato alla convenuta la cessazione della condotta illecita, e la rimozione immediata del veicolo di sua proprietà parcheggiata all’interno delle aree condominiali.

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Inoltre il condominio pretendeva che fosse ordinando alla convenuta di non continuare a posteggiare nelle aree comuni; infine richiedeva che la donna fosse condannata al pagamento in favore del condominio di una somma determinata dal giudice, per ogni giorno di violazione, inosservanza o ritardo nell’esecuzione spontanea ed integrale del provvedimento.

La convenuta si difendeva rilevando, tra l’altro, che l’amministratore non era legittimato a proporre l’azione nei suoi confronti per mancanza di una delibera autorizzativa dell’assemblea condominiale. Questa tesi veniva condivisa dal Tribunale che respingeva la domanda dei condomini.

Secondo il giudice di primo grado infatti l’amministratore aveva promosso un’azione negatoria servitutis (art. 949 c.c.) che non riteneva riconducibile nell’ambito degli atti meramente conservativi; di conseguenza per il giudice di primo grado per tale azione effettivamente sarebbe stata necessaria una delibera autorizzativa dell’assemblea condominiale ai sensi dell’art.1131 c.c.

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La questione viene sottoposta all’attenzione della Corte di Appello. La “posteggiatrice abusiva” chiedeva che fosse rigettato l’appello, facendo presente che era “già cessata la materia del contendere”, in quanto l’autovettura veniva parcheggiata nel posto auto di un condomino.

La questione è quindi la seguente: l’azione esercitata dal condominio per richiedere che al terzo sia ordinato di non posteggiare con la propria macchina in una parte comune può essere qualificata come azione negatoria servitutis?

I giudici di secondo grado hanno ritenuto che l’azione esercitata dal condominio non possa essere qualificata come azione negatoria ex art. 949 c.c., in quanto tale azione ha come essenziale presupposto la sussistenza di altrui pretese sul bene immobile, non potendo essere esercitata in presenza di turbative o molestie che non si sostanzino in una pretesa di diritto sulla cosa.

Nel caso esaminato, però, l’amministratore si è limitato a denunciare la molestia consistente nel parcheggio abusivamente effettuato in varie occasioni da un terzo su spazi comuni condominiali; non vi è stato, quindi, alcun riferimento a pretesi diritti vantati dall’autore di tale comportamento sui beni condominiali, né alcuna pretesa in tal senso è stata espressa dalla posteggiatrice abusiva. L’appello del condominio è stato, però, respinto perché dalle prove raccolte è emerso che già al momento dell’instaurazione della causa in primo grado le molestie erano cessate.

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Ruolo dell’amministratore, riflessioni conclusive

E’ pacifico che tra le attribuzioni dell’amministratore di condomino rientri, ai sensi dell’art. 1130 n. 4 c.c., anche quello di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

In particolare l’amministratore di un condominio, ai sensi dell’art. 1131 c.c., ha la rappresentanza dei partecipanti e può, quindi, agire a tutela di un interesse comune, sia contro i condomini sia contro i terzi, soltanto nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c.

Al di fuori di detti limiti l’amministratore per agire in giudizio ha necessariamente bisogno della preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea. Così le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e volte ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, ex art. 1131, comma 1, c.c., adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c.

Nel caso in esame va rilevato che, contrariamente a quanto affermato dal giudice di primo grado, l’azione è stata legittimamente esperita dall’amministratore del condominio, nell’esercizio del potere rappresentativo al medesimo spettante ex artt. 1130 n. 4 e 1131 c.c., pur in assenza di delibera autorizzativa dell’assemblea condominiale. In altre parole, l’iniziativa giudiziaria è riconducibile nell’ambito degli “atti conservativi” a tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio.

>> Qui la sentenza: App. Milano – sentenza del 28- 12- 2021, n. 3763
Riferimenti normativi: art. 949 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 29/10/1975

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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