Cambio destinazione d’uso, le ultime sentenze

Sai cos’è il mutamento d’uso di fatto? Ha valore? E cosa serve per il cambio di destinazione tra categorie funzionali diverse (ad esempio da ufficio ad abitazione)? E che valore ha il certificato di destinazione urbanistica? Scoprilo nella nuova rassegna di sentenze

Mario Petrulli 07/02/22
Scarica PDF Stampa

Rieccoci al nostro appuntamento settimanale con la rassegna di sentenze in materia di edilizia e urbanistica. Fra gli argomenti oggetto delle decisioni giurisprudenziali dell’ultima settimana, questa volta segnaliamo tre sentenze tutte su una materia particolarmente delicata, spesso foriera di contenziosi fra il Comune ed i cittadini, ossia la destinazione d’uso di un’area.

Mutamento d’uso di fatto

La prima pronuncia da segnalare è la sentenza 26 gennaio 2022, n. 513, del TAR Campania, Napoli, sez. II, nella quale è stato ricordato che la destinazione di un immobile non si identifica con l’uso che ne fa in concreto il soggetto che lo utilizza (mutamento d’uso di fatto), ma con quella impressa dal titolo abilitativo, assumendo una connotazione oggettiva che vale ad individuare in modo inconfutabile ed evidente un determinato bene, “dovendosi del tutto escludere il rilievo di un uso di fatto che in concreto si assume sia stato praticato sull’immobile, risultante da circostanza di mero fatto. Tale uso, quantunque si sia protratto nel tempo, è comunque inidoneo a determinare un consolidamento di situazioni ed a modificare ex se la qualificazione giuridica dell’immobile”, secondo il risalente pensiero del Consiglio di Stato [1].

>>> Ti piacciono queste sentenze risolte? Ricevile direttamente

In altri termini, la destinazione d’uso giuridicamente rilevante di un immobile è unicamente quella prevista da atti amministrativi pubblici, di carattere urbanistico o catastale.

Cambio destinazione tra categorie diverse

La seconda decisione è la sentenza 27 gennaio 2022, n. 98, del TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, nella quale è stato ribadito [2] che il mutamento della destinazione d’uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse (comportanti, cioè, un aggravio del carico urbanistico), anche se realizzato senza opere edilizie, necessita del permesso di costruire [3] ex art. 10, comma 1, lett. c), del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001) ed è perciò suscettibile di misure ripristinatorie [4] (nel caso specifico, si era verificato l’utilizzo di un deposito in abitazione).

Leggi anche Serve il permesso di costruire per trasformare un solaio di copertura in terrazzo?

Tale principio vale, ad esempio, anche per il cambio di destinazione d’uso di un sottotetto da locale di sgombero in locale abitabile, realizzato in un immobile in zona A, con inserimento di impianti (idrico, elettrico, etc.) richiesti dalle nuove esigenze abitative, pareti divisorie ed una nuova distribuzione interna [5]; per il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione, non trattandosi di categorie edilizie omogenee [6]; per il passaggio del sottotetto termico alla diversa categoria funzionale dell’immobile residenziale [7]; per il cambio di destinazione d’uso da locali tecnici/servizi a residenziale [8] o da locale destinato a “comandi tecnici” – dunque mero vano tecnico privo di autonoma rilevanza urbanistica – ad ufficio[9]; per il passaggio da cantina-garage a civile abitazione [10] o da residenziale a turistico-ricettiva [11].

Abbiamo parlato di cambio di destinazione d’uso in numerosi articoli, li trovi qui

Ricordiamo che, secondo quanto previsto dall’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia, le categorie funzionali sono cinque: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale.

>> Per approfondire il tema dei titoli edilizi consigliamo il volume Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori.

Certificato di destinazione urbanistica

Infine, il TAR Campania, Napoli, sez. VIII, nella sentenza 28 gennaio 2022, n. 605, ha ricordato che, secondo una consolidata giurisprudenza, il certificato di destinazione urbanistica, di cui all’art. 30, commi 2 e ss., del D.P.R. n. 380 del 2001, si configura come una certificazione redatta da un pubblico ufficiale, avente carattere meramente dichiarativo e non costitutivo degli effetti giuridici che dallo stesso risultano, visto che la situazione giuridica attestata nel predetto certificato è la conseguenza di altri precedenti provvedimenti che hanno provveduto a determinarla.

Pertanto, il certificato, in quanto privo di efficacia provvedimentale, non ha alcuna concreta lesività, il che rende impossibile la sua autonoma impugnazione. Gli eventuali errori in esso contenuti potranno essere corretti dalla stessa Amministrazione, su istanza del privato, oppure quest’ultimo potrà impugnare davanti al giudice amministrativo gli eventuali successivi provvedimenti concretamente lesivi, adottati sulla base dell’erroneo certificato di destinazione urbanistica [12].

Consigliamo

Il già citato titolo su permessi e titoli edilizi:

Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori

Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali.  L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia.   Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.

Donato Palombella | 2021 Maggioli Editore

49.00 €  46.55 €

E questa agile guida ai permessi e alle autorizzazioni per l’installazione di:
• Tettoie, pergolati e pergotende • Gazebo, pensiline e tende da sole • Verande, dehor e pompeiane • Chioschi • Inferriate • Arredi da giardino, box e piscine • Pavimentazioni da esterno • Serre e case mobili:

Gli interventi edilizi per le opere precarie e gli arredi da esterni – Maggio 2021

Utilizzare al meglio gli spazi esterni è una legittima aspirazione di ogni proprietario e, normalmente, ciò avviene tramite l’installazione di strutture leggere idonee allo scopo: pergolati, tettoie, gazebo ed altri elementi di arredo. Ma quanti si domandano, prima di procedere, se sia necessario o meno premunirsi di un idoneo titolo abilitativo? La presente guida, aggiornata con le ultime novità normative e giurisprudenziali, si pone lo scopo di fornire la definizione delle diverse tipologie di installazioni possibili negli spazi esterni e di individuare il relativo titolo edilizio necessario alla luce della giurisprudenza più recente e del dato normativo: solo così, infatti, sarà possibile evitare errori e conseguenti sanzioni. Lo stile agile e veloce, l’utilizzo di un linguaggio chiaro, unitamente alle immagini e alla rassegna della casistica più interessante rappresentano le caratteristiche del presente volume, utile per professionisti e operatori del diritto, oltreché per tutti coloro che hanno la legittima aspirazione di migliorare i propri spazi esterni. La presente edizione contiene anche una trattazione degli interventi in regime di edilizia libera nelle regioni italiane a statuto ordinario e in quelle a statuto speciale, ivi comprese le Province Autonome di Trento e Bolzano.   Mario PetrulliAvvocato, esperto in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali; componente del Comitato scientifico della rivista L’Ufficio Tecnico, collabora con siti giuridici (tra i quali www.ediliziaurbanistica.it) e società di consulenza; è coautore, insieme ad Antonella Mafrica, di pubblicazioni per Maggioli Editore. Titolare dello Studio legale Petrulli (www.studiolegalepetrulli.it).

Mario Petrulli | 2021 Maggioli Editore

22.00 €  20.90 €

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it

[1] Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 26 marzo 2013, n. 1712.

[2] I giudici hanno richiamato: Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 4 marzo 2021, n. 1857; sent. 18 gennaio 2021, n. 534; sez. II, sent. 12 ottobre 2020, n. 6057; cfr., con specifico riferimento alla trasformazione di un locale deposito ad abitazione, TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 1° ottobre 2020, n. 1255; TAR Lazio, Roma, sez. II, sent. 14 settembre 2020, n. 9570.

[3] Non essendo sufficiente la SCIA: cfr. TAR Basilicata, sez. I, sent. 16 aprile 2019, n. 367; TAR Campania, Napoli, sez. VII, sent. 8 aprile 2019, n. 1924, TAR Lazio, Roma, sez. I-quater, sent. 28 agosto 2015, n. 10957, TAR Sicilia, Catania, sez. IV, sent. 12 luglio 2017, n. 1773, TAR Toscana, sez. III, sent. 13 gennaio 2015, n. 35.

[4] Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 4 marzo 2021, n. 1857; sent. 18 gennaio 2021, n. 534; sez. II, sent. 12 ottobre 2020, n. 6057; cfr., con specifico riferimento alla trasformazione di un locale deposito ad abitazione, TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 1° ottobre 2020, n. 1255; TAR Lazio, Roma, sez. II, sent. 14 settembre 2020, n. 9570.

[5] TAR Liguria, sez. I, sent. 15 aprile 2021, n. 341.

[6] TAR Campania, Napoli, sez. II, sent. 19 febbraio 2021, n. 1082.

[7] TAR Campania, Napoli, sez. II, sent. 3 novembre 2020, n. 4988.

[8] TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 18 settembre 2020, n. 9607.

[9] TAR Campania, Napoli, sez. II, sent. 9 aprile 2020, n. 1362.

[10] TAR Campania, Napoli, sez. III, sent. 3 gennaio 2020, n. 31; TAR Liguria, sez. I, sent. 26 luglio 2017, n. 682.

[11] TAR Sicilia, Palermo, sez. II, sent. 3 gennaio 2022, n. 3.

[12] Ex multis, Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 4 febbraio 2014, n. 505; TAR Sicilia, Catania, sez. II, sent. 3 luglio 2019, n. 1696; TAR Lombardia, Milano, sez. I, sent. 24 marzo 2016, n. 586; Brescia, sez. I, sent. 24 aprile 2012, n. 687; sent. 21 dicembre 2011, n. 1779.

Immagine: iStock/SolStock

Mario Petrulli

Scrivi un commento

Accedi per poter inserire un commento