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Ordine di demolizione notificato solo al condominio? È illegittimo

L'ordine di demolizione può essere adottato nei confronti dell’attuale proprietario, anche se non responsabile dell'abuso edilizio, ma non può essere notificato solo al condominio. Altro su permessi edilizi e non solo nella nuova rassegna di sentenze

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notifica ordine demolizione condominio

Rieccoci al nostro appuntamento settimanale con la rassegna di sentenze in materia di edilizia e urbanistica. Il tema di apertura riguarda l’illegittimità dell’ordine di demolizione notificato unicamente al condominio.

Gli altri argomenti oggetto delle pronunce riguardano invece:

  • Muro di contenimento di rilevanti dimensioni: titolo edilizio necessario
  • Piazzale esterno di 150 mq con rivestimento: titolo edilizio necessario
  • Esonero del contributo di costruzione in zona solo parzialmente agricola – esclusione
  • Repressione illeciti urbanistico-edilizi: natura dell’attività e decadenza/prescrizione/esclusione

Riportiamo in dettaglio tutte le sentenze, ma se vuoi approfondire il tema dei titoli edilizi consigliamo il volume Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori. Sugli abusi edilizi consigliamo invece Gli abusi edilizi e Come sanare gli abusi edilizi .

Ordine di demolizione notificato unicamente al condominio: illegittimità

TAR Basilicata, sez. I, sent. 14 gennaio 2022, n. 14

Un ordine di demolizione ingiunto unicamente al condominio è illegittimo

Ai sensi dell’art. 34 del D.P.R. n. 380/2001, “Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso“. Costituisce, inoltre, ius receptum che l’ordine di demolizione in questione può essere adottato nei confronti dell’attuale proprietario, anche se non responsabile dell’abuso edilizio, perché l’abuso costituisce illecito permanente e tali misure hanno carattere ripristinatorio, né la loro irrogazione esige l’accertamento del dolo o della colpa del soggetto cui si imputa la realizzazione dell’abuso.

Tanto premesso, un ordine di demolizione ingiunto unicamente al condominio è illegittimo (cfr. T.A.R. Campania, sez. VIII, 10/7/2020, n. 3005; T.A.R. Lombardia, sez. II, 29/7/2019 n. 1764; T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, 29/11/2019, n. 2126), la sua illegittimità per violazione dell’invocato paradigma normativo, in quanto diretto unicamente nei confronti di un soggetto:

  • che non rientra in nessuna delle due esposte categorie, dovendosi precisare al riguardo che il condominio costituisce un mero ente di gestione, privo di personalità giuridica, spettando la proprietà dei beni comuni ai singoli condomini (cfr. Cassazione civile, sez. un., 18/9/2014, n. 19663);
  • che, dunque, non può dirsi passivamente legittimato rispetto all’ordine stesso.

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Muro di contenimento di rilevanti dimensioni: titolo edilizio necessario

TAR Emilia Romagna, Bologna, sez. II, sent. 14 gennaio 2022, n. 41

Serve il permesso di costruire per un muro di contenimento lungo 67 metri e altro 2,30, collocato lungo un fosso che costeggia la superstrada e avente funzione di drenaggio e protezione del corso d’acqua da smottamenti e frane

La giurisprudenza ha statuito che “… la realizzazione di muri di cinta e/o contenimento di ragguardevoli dimensioni è soggetta al rilascio del permesso di costruire, inverandosi la nozione di nuova costruzione quante volte l’intervento edilizio produca un effettivo e rilevante impatto sul territorio e, dunque, in relazione alle opere di qualsiasi genere con cui si operi nel suolo e sul suolo, se idonee a modificare lo stato dei luoghi determinandone una significativa trasformazione (v., ex plurimis, Cons. Stato, Sez. II, 24 marzo 2020, n. 2050; Cons. Stato, Sez. II, 9 gennaio 2020, n. 212; Cons. Stato, Sez. VI, 9 luglio 2018, n. 4169); – infatti, il muro di cinta e/o di contenimento è struttura che – differenziandosi dalla semplice recinzione, la quale ha caratteristiche tipologiche di minima entità al fine della mera delimitazione della proprietà – non ha natura pertinenziale, trattandosi invece di opera dotata di specificità ed autonomia soprattutto in relazione alla funzione assolta …” (Consiglio di Stato, sez. VI – 13/4/2021 n. 3005 che richiama il proprio precedente n. 4169/2018; T.A.R. Veneto, sez. II – 22/1/2020 n. 67; T.A.R. Liguria, sez. I – 27/7/2021 n. 723).

>> Ne abbiamo parlato anche qui. Ti può interessare anche Muro di contenimento: nel calcolo delle distanze, è da considerare?

Ne consegue che un’opera edilizia, di non trascurabili e anzi decisamente rilevanti dimensioni – come un muro di contenimento lungo 67 metri e altro 2,30, collocato lungo un fosso che costeggia la superstrada e avente funzione di drenaggio e protezione del corso d’acqua da smottamenti e frane – rientra, a pieno titolo, nella categoria di opere che necessitano del rilascio di permesso di costruire (T.A.R. Campania Salerno, sez. II – 22/2/2021 n. 459).

Piazzale esterno di 150 mq con rivestimento: titolo edilizio necessario

TAR Puglia, Lecce, sez. I, sent. 13 gennaio 2022, n. 30

Serve il permesso di costruire per un piazzale esterno di 150 mq. rivestito con pavimento in pietra naturale

Per giurisprudenza costante, gli interventi di pavimentazione esterna, anche ove contenuti entro i limiti di permeabilità del fondo, sono realizzabili in regime di edilizia libera soltanto laddove presentino una entità minima, sia in termini assoluti, che in rapporto al contesto in cui si collocano e all’edificio cui accedono. Solo in presenza di queste condizioni tali opere possono infatti ritenersi realmente irrilevanti dal punto di vista urbanistico ed edilizio, e quindi sottratte al controllo operato dal Comune attraverso il titolo edilizio (TAR Puglia, Lecce, sez. I, sent. 27 febbraio 2020, n. 257 e sent. 30 marzo 2021, n. 477).

Conseguentemente, “un piazzale in pendenza, rivestito con pavimento in pietra naturale posato alla palladiana delle dimensioni di circa 150 mq” certamente determina una tangibile trasformazione urbanistico – edilizia, necessitante di permesso di costruire.

Esonero del contributo di costruzione in zona solo parzialmente agricola: esclusione

TAR Lombardia, Brescia, sez. I, sent. 10 gennaio 2022, n. 17

L’esonero dal contributo di costruzione per gli interventi in zona agricola non opera se parte del compendio immobiliare interessato ricade in zona non agricola

A mente dell’art. 17, comma 3, lettera a), del D.P.R. n. 380/2001, l’esonero dal contributo di costruzione è limitato agli interventi in zona agricola: conseguentemente, come affermato dal TAR Lombardia, Brescia, sez. I, nella sent. 10 gennaio 2022, n. 17, detto esonero non opera se parte del compendio immobiliare interessato non ricade in zona agricola.

Non può sottacersi che le ipotesi di gratuità del permesso di costruire sono di stretta interpretazione e perseguono interessi generali (cfr. T.A.R. Veneto, Sez. II, sentenza n. 289/2019): dunque, l’intervento edilizio deve essere strettamente connesso alle esigenze di conduzione del fondo agricolo.

In definitiva, la pretesa gratuità del permesso di costruire non significa per l’imprenditore agricolo poter effettuare qualsivoglia intervento di espansione edilizia in regime di piena e totale liberalizzazione e gratuità e senza alcun limite, trasferendo sull’Amministrazione Comunale – e quindi sulla collettività – tutti i relativi oneri economici.

Repressione illeciti urbanistico-edilizi: natura dell’attività, decadenza/prescrizione, esclusione

TAR Lombardia, Brescia, sez. I, sent. 11 gennaio 2022, n. 21

La repressione degli illeciti urbanistico-edilizi costituisce attività strettamente vincolata e non soggetta a termini di decadenza o di prescrizione

La repressione degli illeciti urbanistico-edilizi costituisce attività strettamente vincolata e non soggetta a termini di decadenza o di prescrizione, potendo la misura demolitoria intervenire in ogni tempo, anche a notevole distanza dall’epoca della commissione dell’abuso, in ragione del carattere permanente rinvenibile nell’illecito edilizio e nell’interesse pubblico al ripristino dell’ordine violato, il quale è prevalente sull’aspirazione del privato al mantenimento dell’opera (così, C.d.S., Sez. II, sentenza n. 5970/2020).

In quanto attività vincolata, l’Amministrazione deputata alla repressione dell’illecito non è titolare di alcun un margine di discrezionalità nell’applicazione della sanzione, tanto è vero che «l’ordine di demolizione, come tutti i provvedimenti sanzionatori in materia edilizia, è atto vincolato e non richiede una specifica valutazione delle ragioni di interesse pubblico, né una comparazione di questo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati, né una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto ed attuale alla demolizione.

In altri termini, nel modello legale di riferimento non vi è spazio per apprezzamenti discrezionali, atteso che l’esercizio del potere repressivo mediante applicazione della misura ripristinatoria costituisce atto dovuto, per il quale è “in re ipsa” l’interesse pubblico alla sua rimozione» (così, T.A.R. Campania – Napoli, Sez. IV, sentenza n. 2177/2020).

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it

Consigliamo

Il già citato titolo su permessi e titoli edilizi:

Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori

Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori

Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. 

L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo.

Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali).

L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti.

Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:
- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;
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- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima.

Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni.

In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia.

 

Donato Palombella
si è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.

Donato Palombella, 2021, Maggioli Editore
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E quelli sugli abusi:

Gli abusi edilizi

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La linea di demarcazione tra un’opera edilizia legittima e una abusiva è spesso di dubbia determinazione: errare nell’individuare la fattispecie o il relativo procedimento può portare a gravi conseguenze giuridiche e giudiziarie, talvolta penali.

Questa apprezzatissima Guida, aggiornata con il “Glossario di edilizia libera”, che riporta un elenco esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, con i decreti SCIA 1 e SCIA 2 e con l’autorizzazione paesaggistica semplificatadopo un'approfondita analisi delle tipologie edilizie, si sofferma sulla vincolistica, ossia quel sistema invisibile di vincoli che spesso si sovrappongono sullo stesso territorio per varie ragioni, la quale svolge un ruolo di primo piano nell’individuare, a parità di opera, quale atto abilitativo occorrerà conseguire e quali differenti conseguenze vi saranno, in caso di abuso, sul fronte penale e su quello della sanabilità. A tale proposito, il volume approfondisce anche i punti di contatto fra abusi edilizi, condono edilizio, accertamento di conformità e sanatoria giurisprudenziale.

Completa di un ricco Formulario tecnico-legale, riportato anche online per la personalizzazione e la stampa e un Massimario delle più recenti sentenze in materia.

Emanuele Montini, come avvocato si è specializzato nel settore edilizio-urbanistico e dell’ambiente. Consulente e docente presso diversi enti pubblici e privati, è stato vicepresidente della Commissione urbanistica del Comune di Roma, Capo Ufficio Legislativo di un organo parlamentare e Segretario Generale di Italia Nostra.

 

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Immagine: iStock/nzphotonz


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