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Distanze in edilizia, quando hanno carattere assoluto e inderogabile

Quando le norme sono contenute negli strumenti urbanistici o nei Regolamenti Edilizi comunali trascendono l'interesse meramente privatistico. In questa rassegna di sentenze si parla anche di verande, ordinanze di demolizione e altro

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distanze in edilizia inderogabili

Rieccoci al nostro appuntamento settimanale (l’ultimo prima di Natale) con la rassegna di sentenze in materia di edilizia e urbanistica. Il tema di apertura riguarda il sempre interessante tema delle norme sulle distanze in edilizia che, quando contenute negli strumenti urbanistici o nei Regolamenti Edilizi comunalihanno carattere assoluto e inderogabile perché trascendono l’interesse meramente privatistico.

Gli altri argomenti oggetto delle pronunce riguardano invece: il titolo edilizio necessario per la realizzazione di una veranda, la decorrenza della prescrizione del contributo di costruzione, la necessità della regolarità urbanistico-edilizia per l’esercizio dell’attività di somministrazione e l’ordinanza di demolizione senza comunicazione di avvio del procedimento.

Riportiamo in dettaglio tutte le sentenze, ma se vuoi approfondire il tema dei titoli edilizi consigliamo il volume Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori , che presenta anche un focus sulle distanze in edilizia.

Norme sulle distanze in edilizia, natura e possibilità di deroga

TAR Abruzzo, L’Aquila, sez. I, sent. 6 dicembre 2021, n. 543

Le norme sulle distanze tra le costruzioni o tra queste ed i terreni confinanti, contenute negli strumenti urbanistici e/o nei Regolamenti Edilizi comunali, poiché trascendono l’interesse meramente privatistico, in quanto hanno la funzione di tutelare l’interesse pubblico alla realizzazione di un determinato assetto urbanistico prefigurato, non possono essere derogate e la loro violazione comporta la facoltà del vicino di chiedere la riduzione in pristino

Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, le convenzioni tra privati che mirano ad introdurre deroghe alle disposizioni regolamentari (urbanistiche) in materia di distanze sono invalide; e ciò in quanto le norme contenute nei regolamenti comunali che prevedono distanze delle costruzioni dal confine rivestono carattere assoluto ed inderogabile, atteso che non mirano soltanto ad evitare intercapedini dannose o pericolose, ma anche a tutelare l’assetto urbanistico di una determinata zona e la densità degli edifici (ex plurimis, T.A.R. Sicilia Catania Sez. I, Sent., (ud. 26/03/2015) 09-04-2015, n. 1050; T.A.R. Sicilia sez. II Palermo, 23/10/2014 n.2540).

Le norme sui distacchi minimi fra edifici, in particolare, hanno natura ambivalente, essendo preordinate sia alla tutela di interessi dei proprietari finitimi (compendiabili nella nozione di “maggiore fruibilità dell’immobile”) sia alla tutela dell’interesse pubblico ad un corretto e “sano” sviluppo urbanistico della città, per cui il Comune, in sede di rilascio del permesso di costruire, è tenuto a verificare il rispetto delle norme sulle distanze minime fra edifici (T.A.R. Campania sez. II Napoli, 1/4/2011 n.1899).

Le eventuali clausole di carattere derogatorio delle distanze legali incidono soltanto con riferimento al rispetto delle norme sulle distanze tra le costruzioni o tra queste ed i terreni confinanti, contenute nel Codice Civile (come quelle contenute per es. nell’art. 873 e 905 C.C.), poiché tali norme sono derogabili per usucapione o mediante convenzione, la quale in tali casi costituisce un vero e proprio diritto di servitù, in quanto arreca una menomazione per l’immobile che avrebbe diritto alla distanza legale, in quanto la predetta normativa del Codice Civile ha lo scopo di tutelare i reciproci diritti soggettivi dei singoli proprietari e/o i rapporti intersoggettivi di vicinato (T.A.R. Basilicata Potenza Sez. I, (ud. 05/07/2007) 04-09-2007, n. 515).

Invece le norme sulle distanze tra le costruzioni, o tra queste ed i terreni confinanti, contenute negli strumenti urbanistici e/o nei Regolamenti Edilizi comunali, poiché trascendono l’interesse meramente privatistico, in quanto hanno la funzione di tutelare l’interesse pubblico alla realizzazione di un determinato assetto urbanistico prefigurato, non possono essere derogate (le apposite convenzioni sono invalide anche nei rapporti interni tra i proprietari confinanti) e la loro violazione comporta la facoltà del vicino di chiedere la riduzione in pristino (ibidem, T.A.R. Basilicata, sez. I, sent. 04-09-2007, n. 515).

Abbiamo parlato di distanze anche in questi interessanti articoli:

– Distanza tra piante e confini, come regolarsi
– Violazione distanze: un corso d’acqua è equiparabile alla strada pubblica?
– Sopraelevazione edificio e tetto, occhio alle regole sulle distanze
– Copertura terrazzo, sì al muretto ma col rispetto delle distanze

Veranda non è opera precaria: titolo edilizio necessario

TAR Piemonte, sez. II, sent. 6 dicembre 2021, n. 1131

Serve il permesso di costruire per la veranda

Secondo una giurisprudenza ormai consolidata (>> anche noi infatti ne abbiamo parlato spesso, l’ultima volta nell’articolo Serve il permesso di costruire per la veranda realizzata sulla balconata di un appartamento), «nel caso di realizzazione ex novo di una veranda con chiusura, totale o parziale, d’un balcone, si determina un nuovo volume, che va a modificare la sagoma d’ingombro dell’edificio, per cui è necessario il previo rilascio del permesso di costruire» (Cons. St., sez. VI, sent. n. 2272 del 2021, e precedenti ivi citati).

Conseguentemente, non può considerarsi opera precaria una veranda consistente in una struttura in alluminio con tamponamenti in vetro, coperta in materiale coibentato e con controsoffitto in cartongesso e con al suo interno due prese dell’energia elettrica, un interruttore e sei faretti da illuminazione: infatti, considerati i materiali con cui è stata realizzata (alluminio, vetro, materiale coibentato, cartongesso), non può essere agevolmente rimossa senza procedere a veri e propri lavori di demolizione.

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Contributo di costruzione: decorrenza della prescrizione

TAR Campania, Napoli, sez. VIII, sent. 9 dicembre 2021, n. 7921

La prescrizione decennale del contributo di costruzione decorre dal rilascio del permesso di costruire

Per giurisprudenza pacifica, il fatto costitutivo dell’obbligo giuridico avente ad oggetto il contributo di costruzione – articolato sulle due voci inerenti, da un lato, agli oneri di urbanizzazione e, dall’altro, al costo di costruzione (cfr., Ad. Plen. Cons. Stato, 12 del 2018) – dal quale decorre il dies a quo per il decorso del periodo di tempo ai fini della prescrizione decennale, è il rilascio della concessione (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 26 febbraio 2013, n. 1188; 3 ottobre 2012, n. 5201; 19 gennaio 2009, n. 216).

Ai sensi dell’art. 2934 cod. civ., un diritto si estingue per prescrizione quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge ed, ai sensi dell’art. 2935 cod. civ., la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere.

Se, dunque, è dal giorno del rilascio della concessione che l’amministrazione comunale può fare valere il suo diritto di credito, anche fissando modalità e garanzie particolari, è dalla medesima data che decorre la prescrizione del suo diritto. Ne consegue che l’Amministrazione non ha alcun potere di differire l’esercizio del suo diritto di credito sicché l’inerzia nell’emanazione degli atti d’imposizione, di liquidazione ovvero di recupero del contributo dovuto si configura quale mancato esercizio del diritto da parte del creditore, idoneo a fare decorrere il periodo di prescrizione.

Esercizio attività di somministrazione: necessità della regolarità urbanistico-edilizia

TAR Toscana, sez. III, sent. 9 dicembre 2021, n. 1642

La regolarità urbanistico-edilizia dei locali rappresenta una delle condizioni cui la legge subordina l’esercizio dell’attività di somministrazione

Ai sensi dell’art. 3 co. 7 della legge n. 287/1991 (“Aggiornamento della normativa sull’insediamento e sull’attività dei pubblici esercizi”) le attività di somministrazione di alimenti e di bevandedevono essere esercitate nel rispetto delle vigenti norme, prescrizioni e autorizzazioni in materia edilizia, urbanistica e igienico-sanitaria, nonché di quelle sulla destinazione d’uso dei locali e degli edifici, fatta salva l’irrogazione delle sanzioni relative alle norme e prescrizioni violate”.

La regolarità urbanistico-edilizia dei locali rappresenta, dunque, una delle condizioni cui la legge subordina l’esercizio dell’attività di somministrazione. In sua mancanza, il ritiro dell’autorizzazione commerciale già rilasciata e, in ogni caso, la chiusura dell’esercizio costituiscono iniziative doverose da parte degli organi amministrativi preposti al controllo, senza alcun margine per valutazioni di stampo discrezionale.

Ordinanza di demolizione senza comunicazione di avvio del procedimento

TAR Calabria, Reggio Calabria, sent. 7 dicembre 2021, n. 920

L’ordinanza di demolizione non deve essere preceduta dalla comunicazione di avvio del procedimento di cui all’art. 7 della legge 7 agosto 1990, n. 241

Secondo costante giurisprudenza, i provvedimenti aventi natura di “atto vincolato” (come l’ordinanza di demolizione), non devono essere preceduti dalla comunicazione di avvio del procedimento di cui all’art. 7 della legge 7 agosto 1990, n. 241 non essendo prevista la possibilità per l’amministrazione di effettuare valutazioni di interesse pubblico relative alla conservazione del bene.

L’ordine di demolizione conseguente all’accertamento della natura abusiva delle opere edilizie, come tutti i provvedimenti sanzionatori edilizi, è un atto dovuto e, in quanto tale, non deve essere preceduto dall’avviso ex art. 7 L. 7 agosto 1990, n. 241, trattandosi di una misura sanzionatoria per l’accertamento dell’inosservanza di disposizioni urbanistiche secondo un procedimento di natura vincolata precisamente tipizzato dal legislatore e rigidamente disciplinato dalla legge; pertanto, trattandosi di un atto volto a reprimere un abuso edilizio, esso sorge in virtù di un presupposto di fatto, ossia l’abuso, di cui il ricorrente deve essere ragionevolmente a conoscenza, rientrando nella propria sfera di controllo (Tar Lazio, Sez. II quater, sentenza n. 5355 del 14 maggio 2018; Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza n. 2681 del 5 giugno 2017; Sez. V, sentenza n. 2194 del 28 aprile 2014).

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it

Consigliamo

Il già citato titolo su permessi e titoli edilizi:

Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori

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Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni.

In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia.

 

Donato Palombella
si è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.

Donato Palombella, 2021, Maggioli Editore
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Immagine: iStock/frankoppermann


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