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Attività di affittacamere e bed and breakfast: regolamento e restrizioni in condominio

Un condomino può aprire un bed and breakfast se il divieto regolamentare riguarda l’apertura di pensioni, cioè attività che oltre alla disposizione di una camera per l’alloggio presuppongono servizi di ristorazione completi

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Le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva, contenute nelle clausole di natura contrattuale del regolamento devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo tale da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni.

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In altre parole non può essere consentita alcuna limitazione del diritto di proprietà dei singoli condomini se non in forza di espressa previsione ed analitica specificazione dei limiti che si intendono porre.

Tali limitazioni infatti possono comprimere le facoltà di sfruttamento delle proprietà esclusive normalmente consentite ai singoli condomini.

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Attività di affittacamere e corretta interpretazione delle clausole restrittive del regolamento

Sostanzialmente, quindi, sono vietate interpretazioni di carattere estensivo delle norme regolamentari in quanto solo le limitazioni espressamente previste possono ritenersi vigenti; al contrario il silenzio su determinate questioni implica, più che l’intenzione di porre dei limiti, la necessità di salvaguardare le facoltà connesse al diritto di proprietà.

Così, ad esempio, la presenza di una clausola del regolamento che espressamente vieti l’esercizio dell’attività di affittacamere nei locali cantinati e al piano terreno, non può valere implicitamente anche per gli appartamenti sovrastanti non chiaramente regolamentati.

Allo stesso modo un condomino può aprire un bed and breakfast se il divieto regolamentare riguarda l’apertura di pensioni o locande, cioè attività che accanto alla messa a disposizione di una camera per l’alloggio, presuppongono la prestazione di un servizio di ristorazione ben più ampio, esteso al pranzo o alla cena o ad entrambi, richiedendo non solo una dimensione organizzativa ed anche di personale più ampia, ma anche una maggiore frequentazione dei locali da parte degli ospiti.

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Allo stesso modo se una clausola del regolamento vieta nelle abitazioni quelle attività che possano turbare la tranquillità dei condomini non è “automaticamente” possibile chiedere la chiusura di un bed and breakfast o la cessazione dell’attività di affittacamere. Non è certo infatti che i rumori prodotti da uno dei condomini che risiedono nel caseggiato sia inferiore a quello di uno dei clienti dell’attività ricettiva.

Per sostenere la violazione delle norme regolamentari occorre allora fornire elementi da cui desumere l’effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni a causa dell’attività di affittacamere e di bed and breakfast.

In assenza di tale prova (che – ad esempio – può consistere in verbali delle autorità locali conseguenti a turbative ed eventi delittuosi, o connessi all’afflusso di soggetti estranei alla compagine condominiali) non si può certo sostenere che gli altri condomini vengono disturbati.

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Locazione breve e attività di affittacamere: un caso recente

In un condominio milanese una clausola del regolamento vietava in modo assoluto di destinare gli appartamenti ed i locali dell’edificio ad uso di ufficio pubblico, di sanatorio, di gabinetto di cura ed ambulatorio per le malattie infettive o contagiose o ripugnanti, di esercizio di affittacamere, locanda, pensione o albergo, di scuola di musica o di canto o di ballo ed, in genere, a qualsivoglia altro uso in grado di turbare la tranquillità dei condòmini o contrario all’igiene o al decoro dell’edificio; la stessa norma vietava pure di destinare in tutto o in parte gli appartamenti e loro pertinenze ad uso comunque diverso dall’abitazione e da ufficio professionale privato, salvo che non fosse preventivamente consentito dall’assemblea con delibera approvata con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 c.c.

Alla luce di quanto sopra un condominio ha citato in giudizio una condomina chiedendo di ripristinare la destinazione d’uso del proprio immobile, secondo quanto previsto dall’articolo 12 del regolamento di condominio.

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In giudizio si è costituita la condomina chiedendo di accertare e dichiarare la legittimità della destinazione d’uso del proprio immobile, adibito ad attività di affitto per brevi periodi.

Il Tribunale di Milano ha dato ragione alla convenuta perché è risultato che la condomina forniva un alloggio temporaneo ad un pubblico indifferenziato di utenti (ma è risultato che fornisse servizi complementari all’alloggio: prima colazione; fornitura e cambio di biancheria da camera da bagno giornaliero; il servizio di deposito bagagli; il servizio di lavanderia; il servizio navetta da e per gli aeroporti e le stazioni); di conseguenza per il giudice milanese non poteva trovare applicazione il limite contenuto nel regolamento condominiale contrattuale.

In ogni caso per lo stesso giudice non è rilevante il fatto che la locazione fosse pubblicizzata sui portali online come ad esempio Airbnb e Booking o che la pattumiera venisse lasciata dagli ospiti della convenuta fuori dalla porta: tale ultima circostanza infatti ha solo confermato che non veniva svolta l’attività accessoria di pulizia quotidiana e del tipo “alberghiero”, escludendo certamente l’attività di affittacamere (Trib. Milano 7 luglio 2021, n. 7128).

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Antonella Donati
Giornalista professionista, ha al suo attivo diversi anni di giornalismo parlamentare con particolare attenzione all’approvazione delle misure di carattere finanziario e alle manovre di bilancio. In questo ambito si occupa espressamente di tematiche fiscali, contributive e previdenziali. È autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia.

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