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Appalto, morosità condominiale e pignoramento del conto corrente condominiale

In questo periodo di lavori straordinari in condominio si è ulteriormente sviluppato il grave problema della morosità condominiale. Il conto corrente condominiale è pignorabile? Come funziona?

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Appalto e morosità condominiale

In questo periodo di lavori straordinari legati al fenomeno dei bonus edilizi (in particolare, per quanto riguarda i condomini, Superbonus 110 e Bonus Facciate) si è ulteriormente sviluppato il grave problema della morosità condominiale.

Per l’appaltatore una soluzione rapida per recuperare le somme non corrisposte dai caseggiati è certamente rappresentata dal pignoramento del conto corrente condominiale.

Pignorabilità del conto corrente condominiale

Il problema della pignorabilità del conto corrente condominiale però sembra trovare un ostacolo nella previsione, contenuta nel nuovo comma 2 dell’art. 63 disp. att. cod. civ., secondo cui i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Bisogna considerare infatti che la sentenza della Cassazione, a Sezioni Unite, n. 9148 dell’8 aprile 2008 ha affermato il principio di parziarietà delle obbligazioni contrattuali dei condomini verso i terzi; successivamente la legge di riforma del condominio ha modificato l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., che adesso prevede una legittimazione del creditore ad agire nei confronti dei condomini che siano in regola con i pagamenti, ma solo dopo l’escussione degli altri condomini morosi, con la conseguenza che la preventiva escussione richiede comunque l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di potere pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto dal condomino in regola.

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In particolare si è recentemente affermato che la natura parziaria dell’obbligazione contratta dall’amministratore per conto dei condomini non limita il diritto di azione dell’appaltatore, che può indifferentemente agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini morosi o del condominio, in tal modo conseguendo, in entrambi i casi, un titolo da porre in esecuzione nei confronti dei singoli condòmini morosi per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito contratto nei riguardi del terzo (Trib. Vicenza 2 novembre 2021 n. 2003).

Tuttavia a parte qualche decisione di merito, nella giurisprudenza di merito prevale decisamente l’opinione favorevole alla pignorabilità del conto corrente (si veda, ad esempio, Trib. Cassino 27 maggio 2021 n. 782).

Del resto già il Tribunale di Cagliari in data 27 febbraio 2018 ha ritenuto legittimo il pignoramento del conto corrente condominiale da parte della Società che gestisce il servizio integrato idrico della città. Il condominio si era opposto allo svolgimento dell’azione esecutiva in questione affermando che il conto corrente sarebbe non pignorabile a norma dell’articolo 63 disp att. c.c.

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La norma, infatti, nel prevedere che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con il pagamento, se non dopo l’escussione degli altri condòmini, mira a tutelare i condòmini non morosi dall’aggressione del loro patrimonio personale per debiti di altri compartecipi.

Per il giudice sardo, tuttavia, la legittimità dell’azione esecutiva discende dalla circostanza per cui essendo l’utenza “idrica” intestata al condominio, così come il conto corrente, il pignoramento non è in grado di incidere sul patrimonio dei condomini virtuosi. Numerose altre decisioni (solo di merito) hanno aderito a questa opinione.

In particolare, con sentenza in data 21 novembre 2017, il Tribunale di Milano, confermando l’orientamento già espresso dallo stesso organo giudiziario con ordinanza in data 27 maggio 2014, ha affermato che il pignoramento del saldo di conto corrente condominiale da parte del creditore è volto a soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l’intero gravante sull’amministratore e non interferisce con il meccanismo del beneficio di escussione in base all’articolo 63, comma 2, disp. att. c.c., il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli.

Secondo i giudici milanesi, il fatto che dopo la riforma del condominio varie disposizioni del codice civile contengano l’espresso riferimento al patrimonio del condominio, porterebbe a desumere il riconoscimento di una personalità giuridica del condominio, il quale sarebbe titolare di un proprio patrimonio, di cui sarebbe un elemento il saldo attivo del conto corrente allo stesso intestato ed aggredibile da parte dei creditori in relazione ai debiti assunti dall’amministratore quale rappresentante dei condomini.

Le sentenze di merito citate giungono ad affermare la pignorabilità del conto corrente condominiali con argomentazioni certamente diverse, ma che ruotano tutte su un punto comune: il riconoscimento al condominio, unitariamente inteso, di una più o meno limitata personalità giuridica, distinta da quella dei singoli partecipanti, oltre che della titolarità di un proprio patrimonio condominiale che rappresenterebbe la garanzia patrimoniale dei terzi creditori del condominio ex art. 2740 c.c.

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Sblocco del conto corrente pignorato

Merita di essere ricordato che secondo la Cassazione non è nulla la delibera assembleare con la quale il condominio ripartisce tra tutti i condomini la somma necessaria all’amministratore per ripianare un debito del condominio, che ha determinato il pignoramento delle somme giacenti sul conto corrente condominiale.

Tale decisione non può considerarsi nulla, in quanto non era estranea alle finalità condominiali, atteso l’evidente interesse del condominio a liberarsi del vincolo scaturente dall’intervenuto pignoramento. Nel caso esaminato, a seguito di una sentenza, il condominio era stato ritenuto responsabile dei danni provocati a determinati soggetti che, al fine di conseguire quanto loro riconosciuto in sentenza, avevano provveduto a pignorare le somme depositate sul conto corrente condominiale.

Il condominio con delibera ha deciso di ripartire, secondo la quota millesimale di spettanza di ogni singolo condominio (e quindi conformemente al criterio dettato dalla legge) il debito del condominio, onde consentire la liberazione del conto corrente dal vincolo del pignoramento. Secondo la Cassazione una tale delibera è valida perché si è limitata a ripartire un debito gravante sul condominio, senza peraltro alcuna volontà di immutare in maniera permanente i criteri di riparto dettati dalla legge (Cass. civ., sez. VI, 11/11/2021, n. 33482).

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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