Le tabelle millesimali sono uno strumento indispensabile per “gestire il condominio” il cui procedimento tecnico da seguire per la redazione delle stesse, richiede attenzione e consapevolezza da parte degli amministratori condominiali che spesso si trovano a dover districare situazioni particolari che possono anche essere fonte di problematiche e generare contenziosi.
Infatti non di rado si intraprendono cause che hanno come oggetto le tabelle millesimali.
C’è da dire anche che con lo sviluppo di realtà condominiali sempre più complesse, la redazione di regolamenti e tabelle millesimali per la ripartizione delle spese presuppone una maggiore scrupolosità, in modo da avere tabelle e regolamenti corretti, mantenendo massima obiettività possibile.
La revisione delle tabelle millesimali può avvenire in caso di errori di misurazione, di ubicazione o esposizione, aspetti che incidono sulla determinazione e il calcolo del valore dei singoli appartamenti. Ma esistono anche altri casi che richiedono la revisione.
In questo articolo andremo ad analizzare scenari che interessano i condomini dell’unità immobiliare all’ultimo piano dell’edificio condominiale, nello specifico quando e in che modo le tabelle millesimali richiedono una revisione in caso di trasformazione del sottotetto e di sopraelevazione.
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Come avviene il calcolo dei millesimi
Come viene spiegato da Emilio Niglis De Lutiis, nella Guida alla Professione di Geometra, edita da Maggioli Editore, la quota di comproprietà condominiale, di ogni singola unità immobiliare, è rapportata al valore complessivo ed espressa in millesimi. L’insieme di tutte le singole proprietà espresse in millesimi rappresenta la tabella millesimale.
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La redazione della tabella millesimale condominiale avviene assegnando all’edificio un valore complessivo pari a mille e a ciascuna proprietà viene attribuito un numero di millesimi in proporzione al valore dell’unità immobiliare in rapporto all’intero edificio.
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Sottotetto reso abitabile
Prima di capire cosa accade alle tabelle millesimali in questo caso, va sottolineato che è possibile il recupero del sottotetto inizialmente non abitabile, ma è da precisare che esistono dei limiti da rispettare stabiliti da ogni Regione e che si tratta di regole che possono essere anche molto diverse tra loro, tuttavia alla base della possibilità di intervenire vi è il necessario rispetto delle distanze, delle altezze minime, del rapporto aero-illuminante, previsti dalle norme.
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La trasformazione di un sottotetto in ambiente abitato da utenti, senza alcun collegamento con gli impianti comuni, è irrilevante ai fini delle tabelle millesimali.
Invece, la situazione cambia se viene effettuato l’allaccio agli impianti comuni e uso dei servizi condominiali (anche senza interventi strutturali e/o materiali) perché in questo caso è necessaria la revisione delle vigenti tabelle millesimali, così come chiarito dalla Cassazione (17 giugno 2021, n. 17391) essendosi creata un’unità immobiliare con funzioni differenti da quelle originarie.
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Sopraelevazione
La revisione delle tabelle millesimali in caso di sopraelevazione (articolo 69 disposizione attuativa del Codice Civile) può essere prevista, ma l’intervento deve comportare una variazione delle unità immobiliari che va ad incidere per più di 1/5 del valore proporzionale immobiliare anche di un solo condomino (Tribunale Bari sez. I, 05/12/2018, n.5097).
Quando si parla di variazione del rapporto tra i valori proporzionali, questa non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile.
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Va ricordato che per sopraelevazione si intente qualunque “intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato in modo da occupare lo spazio sovrastante e superare l’originaria altezza dell’edificio” (Cass. Civile n. 17284/2011).
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale gode del diritto di sopraelevazione e può elevare nuovi piani o nuove fabbriche (articolo 1127 del Codice civile). Un diritto che spetta al proprietario dell’unità immobiliare sita al piano più alto, ma anche al proprietario esclusivo del lastrico solare oppure della terrazza a livello.
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