Serve il permesso di costruire per la veranda realizzata sulla balconata di un appartamento

Come ogni settimana, ecco una selezione delle massime di alcune sentenze di interesse per le materie dell’edilizia e dell’urbanistica, pubblicate di recente, a cura dell’Avv. Mario Petrulli.

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Gli argomenti oggetto delle pronunce sono:

• Veranda sul balcone – titolo edilizio necessario
• Pergotenda – nozione
• Comproprietari – richiesta titolo edilizio – necessità della firma di tutti
• Mutamento da cantina a civile abitazione – titolo edilizio necessario
• Arretramento muro di cinta e realizzazione di un cancello in luogo diverso – autorizzazione paesaggistica semplificata

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Veranda sul balcone: titolo edilizio necessario

TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, sent. 11 novembre 2021, n. 1976

Serve il permesso di costruire per la veranda realizzata sulla balconata di un appartamento, non essendo sufficiente la SCIA

Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza in materia, “le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire. Si tratta, infatti, di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto.

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Né può assumere rilievo la natura dei materiali utilizzati, in quanto la chiusura, anche ove realizzata con pannelli in alluminio, costituisce comunque un aumento volumetrico. In proposito, va ricordato che, nell’Intesa sottoscritta il 20 ottobre 2016 , ai sensi dell’articolo 8, comma 6, della legge 5 giugno 2003, n. 131, tra il Governo, le Regioni e i Comuni, concernente l’adozione del regolamento edilizio-tipo di cui all’articolo 4, comma 1-sexies del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la veranda è stata definita (nell’Allegato A) «Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili».

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Deve anche escludersi che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una “pertinenza” in senso urbanistico. La veranda integra, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie” (Cons. Stato, Sez. VI, 4 ottobre 2019, n. 6720; v. altresì T.A.R. Calabria, Catanzaro, Sez. II, 18 gennaio 2019, n. 83; Cons. Stato, sez. II, 23 ottobre 2020, n. 6432; Cons. Stato, sez. II, 12 febbraio 2020, n. 1092; Cons. Stato sez. VI, 26 marzo 2018, n.1893 T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. III, 22 maggio 2020, n. 915; T.A.R. Campania, Napoli, Sez. II, 24 maggio 2021, n. 3414).

Conseguente, non è sufficiente la SCIA ma serve il permesso di costruire per l’apposizione di vetrate su struttura leggera di alluminio anodizzato avvitati alla muratura esistente del fabbricato, con conseguente creazione di una veranda.

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Nozione di pergotenda

TAR Campania, Napoli, sez. VIII, sent. 8 novembre 2021, n. 7091

Si ha una pergotenda se l’opera principale è costituita non dalla struttura in sé, ma dalla tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura deve qualificarsi in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno ed all’estensione della tenda; viceversa, non è configurabile una pergotenda se la struttura principale è solida e permanente

Secondo condivisibile giurisprudenza, si ha una pergotenda se l’opera principale è costituita non dalla struttura in sé, ma dalla tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura deve qualificarsi in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno ed all’estensione della tenda.

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Solo al ricorrere di queste caratteristiche non necessita il permesso di costruire, potendo la pergotenda essere ricondotta all’attività di edilizia libera, in quanto arredo funzionale alla migliore fruizione temporanea dello spazio esterno all’unità a cui accede e, quindi, riconducibile agli interventi manutentivi liberi ai sensi dell’art. 6, comma 1, d.p.r. 380/2001 (TAR Emilia-Romagna, Bologna, sez. II, sent. 9 marzo 2021, n. 237).

È pur vero che, sempre secondo condivisibile giurisprudenza (Cons. Stato, sez. II, 28 gennaio 201, n. 840), l’opera principale non è l’intelaiatura in sé ma la tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata ad una migliore fruizione dello spazio esterno dell’unità abitativa, con la conseguenza che l’intelaiatura medesima si qualifica in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda.

Al contrario, non è configurabile una pergotenda se la struttura principale è solida e permanente (TAR Venezia, sez. II, 19 marzo 2020, n. 272), come nel caso di “Struttura portante in ferro con tenda fissata in vasi di cemento con sovrastante telone avente dimensioni in pianta di ml 4,00×5,10 per una sup. complessiva di mq. 20,40 con altezza di gronda di ml. 2,50 e altezza di colmo di ml. 2,90”.

Dinanzi a tale manufatto, l’amministrazione ha correttamente valutato la non sufficienza della comunicazione di inizio lavori, occorrendo invece la SCIA, ai sensi dell’art. 22, comma 1, lett. a) d.p.r. 380/2001 che rimanda all’art. 3, comma 1, lett. b) medesimo decreto.

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Comproprietari: la richiesta titolo edilizio necessità della firma di tutti

TAR Campania, Napoli, sez. IV, sent. 12 novembre 2021, n. 7231

In caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile, la domanda di rilascio di titolo edilizio deve necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti il diritto di proprietà

In materia edilizia, in caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile la domanda di rilascio di titolo edilizio, sia esso o meno titolo in sanatoria di interventi già realizzati, deve necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti il diritto di proprietà sull’immobile.

Il comproprietario è singolarmente legittimato solo con l’avallo, esplicito o implicito degli altri, desumibile quest’ultimo anche dal factum fiduciae, ovvero una sorta di comportamento concludente attestante un rapporto di fiduciarietà tra i vari comproprietari.

In carenza di tale situazione, il titolo edilizio, volto alla realizzazione o al consolidamento dello stato realizzativo di operazioni incidenti su parti non rientranti nell’esclusiva disponibilità del richiedente non potrà essere né richiesto, non avendo il soggetto titolo per proporre la relativa istanza, né, ovviamente, rilasciato, non sussistendo i presupposti per l’emissione dello stesso (Consiglio di Stato, Sez. VI, 29/08/2019, n. 5947).

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Mutamento da cantina a civile abitazione: titolo edilizio necessario

TAR Emilia-Romagna, Parma, sez. I, sent. 9 novembre 2021, n. 268

Il mutamento da cantina a civile abitazione, comportando il passaggio da una categoria urbanistica ad un’altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire

In merito al cambio di destinazione d’uso, la giurisprudenza ha stabilito che il mutamento da cantina a civile abitazione, comportando il passaggio da una categoria urbanistica ad un’altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire (cfr. TAR Emilia-Romagna, Parma, sent. 9 novembre 2021, n. 268; TAR Campania, Napoli, sez. VI, sent. 19 luglio 2021, n. 4999; sez. III, sent. 3 gennaio 2020, n. 3; TAR Liguria, sez. I, sent. 26 luglio 2017, n. 682; Cassazione penale, sez. III, sent. 5 aprile /2016, n. 26455).

Ancora si aggiunge che l’esecuzione di opere edilizie che incidano sulla struttura di un edificio preesistente e ne comportino il mutamento di destinazione d’uso va qualificata come ristrutturazione edilizia e non già come manutenzione straordinaria o risanamento conservativo.

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Invero, ai sensi dell’art. 10 del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001), le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, e che comportino modifiche del volume, dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso (ristrutturazione edilizia).

È stato osservato, inoltre, che la trasformazione di una cantina in abitazione sia una ristrutturazione edilizia, poiché la cantina e l’abitazione hanno natura differente: pertinenziale la prima e di unità immobiliare autonoma la seconda; la predetta trasformazione, invero, comporta l’aumento un aumento delle unità immobiliari dell’edificio e un conseguente aumento del carico urbanistico.

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Arretramento muro di cinta e realizzazione di un cancello in luogo diverso. Occorre l’autorizzazione paesaggistica semplificata

Estremi della sentenza: TAR Umbria, sez. I, sent. 11 novembre 2021, n. 805

Serve l’autorizzazione paesaggistica semplificata per l’arretramento di un muro di cinta rispetto alla posizione assentita con il permesso di costruire e per la realizzazione di un cancello in luogo diverso da quello previsto se detti interventi riguardano un’area sottoposta a vincolo

Come evidenziato dalla giurisprudenza (cfr. TAR Umbria, sent. 24 novembre 2020, n. 528), sono sottratti alla preventiva acquisizione di autorizzazione paesaggistica ai sensi del punto A.13 dell’Allegato A al DPR n. 31/2017 i soli «interventi di manutenzione, sostituzione o adeguamento di cancelli, recinzioni» nonché l’inserimento sugli stessi di elementi antintrusione; diversamente, la realizzazione ex novo di cancelli, recinzioni, muri di cinta o di contenimento del terreno ricade nel successivo Allegato B, e precisamente nel punto B.21, e dunque tra gli interventi ed opere di lieve entità soggetti a procedimento autorizzatorio semplificato (cfr. TAR Lazio, Roma, sez. II-bis, sent. 26 luglio 2021, n. 8950; TAR Campania, Napoli, sez. VIII, sent. 18 agosto 2020, n. 3607).

Dunque, l’arretramento del muro di cinta rispetto a quanto assentito e la conseguente installazione ex novo di un cancello in ferro con collocazione diversa rispetto a quella progettata costituisce intervento diverso dalla manutenzione, sostituzione o adeguamento di cancelli, recinzioni e muri di cinta, potendosi collocare tra gli interventi di cui all’allegato B, punto B.21, soggetti ad autorizzazione paesaggistica semplificata.

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it

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Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori

Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali.  L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia.   Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.

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