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Loft, occhio ai cambi d’uso senza opere edilizie

In caso di compravendita, è necessario esibire il titolo edilizio che attesta il cambio d’uso da industriale a residenziale e la dichiarazione di agibilità. In caso di mancato titolo, non si pregiudica la vendita, ma occorre vedere le previsione del piano del governo del territorio. Vediamo nel dettaglio

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Il loft è inteso come un’abitazione derivata dalla riconversione di una struttura industriale o un vecchio laboratorio di ampie dimensioni e con altezze interne superiori alla norma (spesso in vecchi cortili di case popolari di inizio Novecento), priva di parete divisorie e con una buona illuminazione.

Nelle grandi città si è assistito a una corsa all’acquisto ritenendolo un investimento a basso costo per una grande metratura.

Vediamo cosa risponde Il Sole 24 Ore al quesito sul tema, analizzato da Giorgio Raniero Amendola sullo speciale “Casa comprare vendere affittare, l’impatto del Superbonus”. 

Ecco cosa succede nei casi di acquisto e in che cosa bisogna stare attenti.

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Verificare la destinazione d’uso dell’immobile e la previsione del piano di governo del territorio

La prima cosa importante è verificare la destinazione d’uso dell’immobile. Il loft a uso abitativo é in classe A, ha i requisiti del tradizionale alloggio e i vantaggi di un’abitazione di grandi dimensioni. Al momento della compravendita il venditore deve esibire il titolo edilizio che attesta il cambio d’uso da industriale a residenziale con opere e la successiva dichiarazione di agibilità/abitabilità. La mancanza del titolo edilizio non preclude la vendita, ma occorre una preventiva verifica circa la possibilità del cambio d’uso, ovvero se è previsto dal piano di governo del territorio vigente. I nuovi piani di governo del territorio in molti casi permettono le trasformazioni urbane da industriale a residenziale se esistono i seguenti requisiti:

  • Presenza di vespaio areato;
  • Adeguamento alle normative igienico-sanitarie e degli impianti termici agli attuali standard, compresa la verifica della ex legge 10.

È consigliabile una semplice verifica visiva iniziale: se l’immobile ha i muri perimetrali di buona dimensione, non un semplice tavolato, se gli infissi e i serramenti sono di notevole spessore e qualità, allora si tratta di una trasformazione “pensata”.

Una volta verificati e certificati questi requisiti, l’immobile è considerato agibile per uso residenziale e acquistabile in categoria A.

Al contrario se il venditore si presenta con una lettera “cambio d’uso senza opere edilizie” c’è il forte rischio che il loft non sia abitabile.

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Cosa succede in questo caso?

Nel caso in cui il nuovo proprietario voglia cambiare il bagno e lo vuole ingrandire presenta un nuovo titolo edilizio: il comune richiede che siano verificate le caratteristiche sopra citate.

A questo punto è necessario un tecnico che attesti la presenza di un vespaio, la bontà del terreno sottostante che non deve risultare contaminato da residui di precedenti lavorazioni e che tutto l’immobile abbia tutti i requisiti per essere dichiarato residenziale.

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Le operazioni per il cambio d’uso inoltre non sempre sono gratuite. Se il Pgt o il regolamento edilizio del comune non permette e non prevede il cambio d’uso, il rischio è quello di trovarsi in un laboratorio dove non è consentito vivere, dove non è permessa l’acquisizione del bene con un mutuo di tipo residenziale, non vi sono agevolazioni fiscali e neppure l’allacciamento ai servizi primari a costi calmierati.

Approfondisci: Da seminterrato ad abitazione, quale permesso serve?

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Per verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità dell’immobile (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali).

Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori

Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori

Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. 

L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo.

Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali).

L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti.

Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:
- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;
- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;
- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima.

Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni.

In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia.

 

Donato Palombella
si è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.

Donato Palombella, 2021, Maggioli Editore
49.00 € 46.55 €

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Foto di copertina: iStock/alvarez


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