Home Gli articoli dei nostri autori Autoclave in condominio: spese di installazione, spostamento impianti e danni allagamento

Autoclave in condominio: spese di installazione, spostamento impianti e danni allagamento

Qui una breve guida su come deve muoversi il condominio in caso di installazione successiva, spostamento impianti e danni da allagamento

552
Autoclave in condominio

Un’autoclave, diretta a consentire l’utilizzazione costante dell’impianto idrico di un edificio condominiale, costituisce parte integrante dell’impianto medesimo.

Qualora, però, l’installazione sia successiva alla nascita del condominio, tale impianto, se deliberato dall’assemblea, è un’innovazione e rimane disciplinato dall’art. 1120 c.c., fermo perciò il correlato divieto di innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

>> Vorresti ricevere aggiornamenti su questi temi? Clicca qui, è gratis

Le spese per l’installazione

Naturalmente, posto che tale impianto è diretto a consentire l’utilizzazione costante dell’impianto idrico di un edificio condominiale, le spese relative all’installazione di detta autoclave deliberate dall’assemblea restano soggette agli stessi criteri di ripartizione fissati per l’impianto idrico.

Secondo una recente decisione, è consentito ritenere che, trattandosi di un servizio suscettibile anche di separata utilizzazione, l’installazione possa avvenire a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché venga fatto salvo il diritto di tutti gli altri di partecipare in ogni momento ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo sia alle spese di esecuzione dell’impianto, sia a quelle di manutenzione.

>> Manutenzione tetto condominio, come ripartire le spese

Tale decisione, quindi, ritiene operante per la delibera dell’assemblea volta all’installazione di un’autoclave il meccanismo di esonero dalle spese previsto dall’art. 1121 c.c.; in altre parole, la decisione in discorso potrebbe essere un’innovazione voluttuaria (e cioè una nuova opera che incide sull’entità sostanziale o sulla destinazione della cosa comune rimanendo tuttavia priva di oggettiva utilità) o innovazione gravosa, caratterizzata da una notevole onerosità rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio (App. Reggio Calabria 1 marzo 2021 n. 122). Naturalmente bisogna valutare caso per caso.

Leggi anche: Sostituzione moduli termici in condominio, possibile con maggioranza ridotta?

Lo spostamento dell’autoclave

Le attribuzioni dell’assemblea condominiale riguardano l’intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello dell’autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra, dunque, nei poteri dell’assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni.

Da non perdere

Impianti idrico-sanitari, di scarico e di raccolta delle acque nell'edilizia residenziale

Impianti idrico-sanitari, di scarico e di raccolta delle acque nell'edilizia residenziale

II edizione per questa indispensabile Guida professionale di progettazione degli impianti di adduzione e scarico delle acque negli edifici residenziali: impianti idrico-sanitari, impianti di scarico, sistemi di raccolta delle acque meteoriche.

Per ciascuna tipologia di impianto sono forniti i calcoli, i dimensionamenti, i materiali, gli allacciamenti e i collaudi e vengono illustrati in modo chiaro e semplice, con molti esempi di calcolo, i termini della regola dell’arte per la progettazione degli impianti.

Con frequenti riferimenti alle normative comunitarie (norme CEN) e nazionali (norme UNI), il testo tratta il tema degli impianti per gli edifici residenziali in tutti i suoi aspetti, con particolare attenzione al rapporto tra edificio e impianto e a tutte le problematiche che genera l’integrazione di oggetti semi-industriali, sempre più complessi, in un prodotto fortemente artigianale, quale è un edificio residenziale.

Matteo Fiori, Ingegnere, è professore associato presso il Dipartimento di Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito (ABC) del Politecnico di Milano. Dal 2017 è coordinatore del gruppo di lavoro “GL 1 Coperture continue e impermeabilizzazioni” dell’UNI.
Fulvio Re Cecconi, Ingegnere, è professore associato di Produzione Edilizia presso il Dipartimento di Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito (ABC) del Politecnico di Milano, svolge attività didattica e di ricerca nei campi della tecnologia degli elementi costruttivi e della gestione degli immobili nel ciclo di vita. È autore di numerose pubblicazioni scientifiche.

FOGLI DI CALCOLO ONLINE L’acquisto del volume include l’accesso alla sezione riservata sul sito www.maggiolieditore.it/approfondimenti dove sono disponibili i fogli di calcolo, predisposti dagli Autori, pronti all’uso per supportare il progettista nei processi di dimensionamento delle reti di adduzione e delle reti di scarico delle acque meteoriche.

Matteo Fiori - Fulvio Re Cecconi, 2018, Maggioli Editore
34.00 € 32.30 €

L’assemblea con deliberazione a maggioranza ha, quindi, il potere di modificare, sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. In particolare l’assemblea può deliberare di modificare il servizio di autoclave spostandone l’ubicazione precedente che comportava una posizione di servitù attiva anche se la nuova ubicazione determina una situazione di fatto da cui deriva la mancanza di utilità della servitù.

>> Cambio destinazione uso garage in condominio, cosa si può e non si può fare

In altre parole, la decisione dei condomini, volta a spostare l’autoclave, appare espressione delle attribuzioni spettanti all’organo collegiale in materia di amministrazione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, attenendo alle modalità di svolgimento del servizio di approvvigionamento idrico, stabilite sulla base di valutazioni di opportunità e di convenienza. In ogni caso la delibera in questione non costituisce un’innovazione vietata, né comporta l’impedimento al diritto dei condomini di beneficiare del servizio di approvvigionamento dell’acqua, introducendo solo una modifica delle modalità di svolgimento dello stesso. Tale modifica prescinde dalla sorte della servitù che deve considerarsi un mero effetto pratico, privo di rilevanza giuridica, della delibera.

Leggi anche: Minaccia distacco acqua: come si procede in caso di uno o più condomini morosi?

Allagamento da autoclave

Il condominio risponde, ai sensi dell’art. 2051 c.c., per la custodia che esso è tenuto ad assolvere sui beni comuni dei danni comunque cagionati da questi stessi beni sia a terzi sia agli stessi condomini.

Tale responsabilità, che rappresenta un’ipotesi di responsabilità oggettiva, può venire meno solamente in presenza di un caso fortuito, vale a dire un evento estraneo alla volontà del condominio-custode ed in grado di determinare causalmente, in maniera indipendente dal primo, il suddetto evento dannoso; di conseguenza sussiste la responsabilità del condominio per l’allagamento provocato a terzi dal malfunzionamento dell’autoclave condominiale.

>> Danni da infiltrazioni, le piogge intense non salvano il condominio dalla responsabilità

Si noti che la collettività condominiale è responsabile anche se la pompa si trova in un locale all’interno della proprietà esclusiva di un condomino, atteso che il condominio (e per esso l’amministratore) hanno il pieno potere di richiedere l’accesso ai locali così come – ad esempio – ha pieno accesso ad eventuali cortili di proprietà esclusiva ove insistano fosse settiche comuni.

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

Consigliamo

Due utili manuali sul condominio, indispensabili per chi vuole (o deve) essere sempre aggiornato sulle tematiche condominiali:

Manuale operativo del condominio

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale.

Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche.

La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente.

Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale.

L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente.

Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza.

L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19.

Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio.

La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.

Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Massimo Serra (a cura di), 2020, Maggioli Editore
54.00 € 51.30 €
Guida alla ripartizione delle spese condominiali

Guida alla ripartizione delle spese condominiali

Il presente volume, con riferimento costante al dato normativo e alle decisioni più recenti dei giudici, offre al lettore le conoscenze per utilizzare al meglio i principi generali
che sono alla base della ripartizione degli oneri condominiali e del recupero crediti. 

In particolare il volume affronta il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, analizzando i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità.

Nella seconda parte del volume si affronta, in modo esaustivo, la disciplina della ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni.

Particolare attenzione viene dedicata al problema del riparto delle spese di riscaldamento dopo il passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione di calore secondo le indicazioni contenute nella legge, tenendo conto delle novità contenute nel nuovo d.lgs. 102/2014, modificato dal d.lgs. 14 luglio 2020.

Non poteva mancare poi un’analisi dello “spinoso” tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi.

L’ultimo capitolo tratta in modo diretto e pratico dei principali temi legati al recupero crediti, affrontando tutte le principali problematiche legate al rapporto tra creditori e debitori nel settore condominiale.

 

Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

Giuseppe Bordolli, 2021, Maggioli Editore
34.00 € 32.30 €

Foto:iStock.com/aristotoo


Condividi

Scrivi un commento

Please enter your comment!
Please enter your name here