Un’autoclave, diretta a consentire l’utilizzazione costante dell’impianto idrico di un edificio condominiale, costituisce parte integrante dell’impianto medesimo.
Qualora, però, l’installazione sia successiva alla nascita del condominio, tale impianto, se deliberato dall’assemblea, è un’innovazione e rimane disciplinato dall’art. 1120 c.c., fermo perciò il correlato divieto di innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
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Le spese per l’installazione
Naturalmente, posto che tale impianto è diretto a consentire l’utilizzazione costante dell’impianto idrico di un edificio condominiale, le spese relative all’installazione di detta autoclave deliberate dall’assemblea restano soggette agli stessi criteri di ripartizione fissati per l’impianto idrico.
Secondo una recente decisione, è consentito ritenere che, trattandosi di un servizio suscettibile anche di separata utilizzazione, l’installazione possa avvenire a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché venga fatto salvo il diritto di tutti gli altri di partecipare in ogni momento ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo sia alle spese di esecuzione dell’impianto, sia a quelle di manutenzione.
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Tale decisione, quindi, ritiene operante per la delibera dell’assemblea volta all’installazione di un’autoclave il meccanismo di esonero dalle spese previsto dall’art. 1121 c.c.; in altre parole, la decisione in discorso potrebbe essere un’innovazione voluttuaria (e cioè una nuova opera che incide sull’entità sostanziale o sulla destinazione della cosa comune rimanendo tuttavia priva di oggettiva utilità) o innovazione gravosa, caratterizzata da una notevole onerosità rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio (App. Reggio Calabria 1 marzo 2021 n. 122). Naturalmente bisogna valutare caso per caso.
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Lo spostamento dell’autoclave
Le attribuzioni dell’assemblea condominiale riguardano l’intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello dell’autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra, dunque, nei poteri dell’assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni.
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L’assemblea con deliberazione a maggioranza ha, quindi, il potere di modificare, sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. In particolare l’assemblea può deliberare di modificare il servizio di autoclave spostandone l’ubicazione precedente che comportava una posizione di servitù attiva anche se la nuova ubicazione determina una situazione di fatto da cui deriva la mancanza di utilità della servitù.
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In altre parole, la decisione dei condomini, volta a spostare l’autoclave, appare espressione delle attribuzioni spettanti all’organo collegiale in materia di amministrazione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, attenendo alle modalità di svolgimento del servizio di approvvigionamento idrico, stabilite sulla base di valutazioni di opportunità e di convenienza. In ogni caso la delibera in questione non costituisce un’innovazione vietata, né comporta l’impedimento al diritto dei condomini di beneficiare del servizio di approvvigionamento dell’acqua, introducendo solo una modifica delle modalità di svolgimento dello stesso. Tale modifica prescinde dalla sorte della servitù che deve considerarsi un mero effetto pratico, privo di rilevanza giuridica, della delibera.
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Allagamento da autoclave
Il condominio risponde, ai sensi dell’art. 2051 c.c., per la custodia che esso è tenuto ad assolvere sui beni comuni dei danni comunque cagionati da questi stessi beni sia a terzi sia agli stessi condomini.
Tale responsabilità, che rappresenta un’ipotesi di responsabilità oggettiva, può venire meno solamente in presenza di un caso fortuito, vale a dire un evento estraneo alla volontà del condominio-custode ed in grado di determinare causalmente, in maniera indipendente dal primo, il suddetto evento dannoso; di conseguenza sussiste la responsabilità del condominio per l’allagamento provocato a terzi dal malfunzionamento dell’autoclave condominiale.
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Si noti che la collettività condominiale è responsabile anche se la pompa si trova in un locale all’interno della proprietà esclusiva di un condomino, atteso che il condominio (e per esso l’amministratore) hanno il pieno potere di richiedere l’accesso ai locali così come – ad esempio – ha pieno accesso ad eventuali cortili di proprietà esclusiva ove insistano fosse settiche comuni.
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
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