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Catasto. Come avverrà la riforma? Le criticità dell’attuale sistema

Esistono differenze tra le città, tra i quartieri e internamente al quartiere e alla città. L’attribuzione delle categorie catastali non riflette le reali caratteristiche del fabbricato, quindi il prezzo

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Riforma catasto

Con la Legge Delega Fiscale è in programma una riforma del Catasto.

È all’articolo 7 del ddl che si parla della mappatura degli immobili e della revisione del sistema, che a detta del Governo Draghi non andrà ad impattare sui tributi.

Fino al 1° gennaio 2026 gli immobili avranno un valore ai fini tributari e un altro di mercato.

La decisione di intervenire sul Catasto, ha generato non poche critiche e per capire meglio cosa sta succedendo e cosa cambierà abbiamo intervistato il Geom. Roberto Taucci di ValoriImmobiliari srl che fu audito in Senato nel 2014 durante il primo tentativo abortito di riforma, che ci ha raccontato di un percorso già iniziato e mai concluso.

Il Sole 24 Ore del Lunedì (25 ottobre 2021) ha pubblicato un approfondimento che mette in evidenza la situazione attuale degli immobili italiani in riferimento ai dati forniti da Nomisma sui valori catastali e sui prezzi di mercato registrati nelle principali città di Italia.

Dall’analisi è emerso che spesso l’attribuzione delle categorie catastali A/3 e A/2 (che rappresentano il 73% del patrimonio immobiliare italiano) non riflette le reali caratteristiche del fabbricato e quindi il prezzo.

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Valori catastali e prezzi di mercato. Come stanno le cose per gli immobili in Italia

Il quadro analizzato dal quotidiano effettua un confronto tra prezzi di mercato (minimi e massimi) e valori catastali intermedi per le categorie A/2 e A/3, in riferimento ad un trilocale di 75 mq (4 vani catastali) e prende in considerazioni 12 grandi città, 14 centri di provincia e le zone di centro, semicentro e periferia.

Esistono differenze tra le città, tra i quartieri e differenze interne al quartiere e alla città e spesso l’attribuzione delle due categorie catastali non riflette le reali caratteristiche del fabbricato e conseguenzialmente il prezzo.

Attualmente le case in categoria A/3 hanno le rendite più distanti dai prezzi di mercato e in provincia si hanno divari maggiori nella stessa zona.

Dall’analisi è emerso che due vicini di casa possono trovarsi a pagare imposte diverse a parità di quotazione dell’immobile. Ad esempio se 100 è il prezzo di mercato, non è difficile trovare chi paga su un valore catastale di 37 e chi di 71 nello stesso quartiere.

Leggi anche: INU revisione estimi Catasto. Rendite catastali attuali originano prelievi fiscali iniqui

La revisione del catasto e i dubbi su come avverrà

In vista di una revisione Catasto, Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma fa presente che “Oggi abbiamo senz’altro una grande variabilità di rapporti tra prezzi e valori catastali, che dipende essenzialmente da accatastamenti non uniformi. A parte qualche caso eclatante, il grosso delle differenze dipende dall’attribuzione delle della categoria A/2 o A/3, ma non dobbiamo dimenticare il fattore legato alla loro diffusione: abbiamo città dove le A/2 sono meno di 10% delle unità e altre in cui sono più dell’80%, e questo è un ulteriore elemento condizionante”.

Intervenendo con una riforma è necessario tenere conto delle tante incoerenze che si sono avute nel corso degli anni e delle differenze presenti per ciascuna località. Esistono infatti situazioni molto diverse tra loro.

Nello specifico per le grandi città, caratterizzate da un territorio diviso in un maggior numero di microzone, le tariffe d’estimo risultano più precise e lo scarto tra le situazioni favorevoli e quelle sfavorevoli è più contenuto.

Tra le criticità del sistema attuale vi è l’attribuzione dei vani anziché delle superfici. Attualmente due case diverse in categoria A/2, con lo stesso numero dei vani, ma superfici diverse, presentano la stessa rendita catastale.

Dondi pone un dubbio su come avverrà la revisione del catasto e passare dai vani ai metri quadrati non sembra una soluzione sufficiente. Da dove prendere i valori e come usarli? Inoltre, l’aver mancato una riforma del Catasto in tutti questi anni è senz’altro dovuto all’intreccio tra l’aspetto estimativo tecnico e l’aspetto fiscale politico, due strade difficili da far incontrare.

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Foto: iStock.com/vgajic


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