Accade spesso che per accedere all’autorimessa condominiale sia necessario servirsi di una rampa di accesso. Essa può essere pedonale, ma in ambito condominiale spesso è carrabile.
In ogni caso, tale manufatto costituisce spesso fonte di discussione tra i condomini ma non si possono escludere conflitti con il costruttore.
>> Vorresti ricevere aggiornamenti su questi temi? Ricevili direttamente
La rampa con eccessiva pendenza: il conflitto con il costruttore
È possibile che la rampa di accesso all’autorimessa sia stata realizzata non a regola d’arte con una pendenza tale da impedire a uno o più condomini di fruire del box acquistato.
In linea generale bisogna affermare che i gravi difetti che, ai sensi dell’art.1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.
>> Vizi occulti canna fumaria in condominio, chi è responsabile in caso di compravendita immobile?
Tuttavia, deve risultare chiaro come l’operatività della garanzia ex articolo 1669 c.c. non sia limitata ai gravi difetti della costruzione relativi al bene principale, come gli appartamenti costruiti, dovendo ricomprendere ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità sia la normale utilizzazione dell’opera.
Di conseguenza si potrebbe parlare di vizio ex art 1669 c.c. se la pendenza della rampa di accesso all’autorimessa condominiale superasse abbondantemente il 20%, presentando un insufficiente raggio di curvatura e non consentendo un uso agevole e sicuro della stessa. Naturalmente si rende necessario valutare l’applicabilità del D.M. 1.2.86 al caso di specie e l’incidenza dei vizi di costruzione e delle violazioni sulla funzionalità dell’autorimessa, ai fini di verificare se esse comportino o meno l’inagibilità della rampa di accesso e, conseguentemente, una notevole menomazione all’utilizzo di detto bene (Cass. civ., sez. II, 18/01/2017, n. 1218).
Leggi anche: Cambio destinazione uso garage in condominio, cosa si può e non si può fare
Il blocco all’accesso della rampa
Non è raro che un condomino posteggi abusivamente sulla rampa di accesso impedendo di accedere ai garage (magari per un intero giorno). In tal caso, se risulta provata l’utilizzazione da parte di uno dei condomini della cosa comune in modo da impedirne l’uso, anche potenziale, agli altri partecipanti, questi ultimi possono pretendere un risarcimento (che è risarcibile, in quanto in re ipsa). Tale danno, da ritenersi in re ipsa, ben può essere quantificato in base ai frutti civili che l’autore della violazione abbia tratto dall’uso esclusivo del bene, imprimendo ad esso una destinazione diversa da quella precedente.
Non è invece certamente configurabile come in re ipsa un danno non patrimoniale, inteso come disagio psico-fisico, conseguente alla mancata utilizzazione di un’area comune condominiale, potendosi ammettere il risarcimento del danno non patrimoniale solo in conseguenza della lesione di interessi della persona di rango costituzionale, oppure nei casi espressamente previsti dalla legge, ai sensi dell’art. 2059 c.c., sempre che si tratti di una lesione grave e di un pregiudizio non futile (Cass. civ., sez. II, 04/07/2018, n. 17460).
Potrebbe interessarti: Minaccia distacco acqua: come si procede in caso di uno o più condomini morosi?
La costruzione di una nuova rampa
Recentemente la Cassazione si è occupata della vicenda relativa ad un condomino il quale, al fine di rendere più agevole il suo accesso allo scantinato di sua proprietà, aveva realizzato una rampa pertinente alla propria abitazione adibendolo a garage. Tale manufatto era stato realizzato in spazio, bensì comune, ma delimitato dalle mura perimetrali del caseggiato ed in corrispondenza del preesistente portone d’acceso alla sua abitazione.
Da non perdere
In ogni caso la rampa in questione era situata in posizione marginale del cortile comune, occupando solo una superficie di mq 6 su un’area di 200 mq. Secondo il Tribunale – a cui si erano rivolti alcuni condomini – la nuova rampa era lesiva degli interessi della collettività condominiale; per i giudici di secondo grado, invece, il singolo condomino aveva fatto un uso più intenso del bene comune, stante le concrete caratteristiche dello stesso in relazione alle possibilità di suo uso comune. Questa conclusione è stata pienamente condivisa dai giudici supremi secondo cui il condomino ha apportato delle modifiche alla cosa comune che hanno interessato unicamente la porzione di cortile condominiale antistante l’ingresso alla sua proprietà, cioè una zona inutilizzabile comunque dagli altri partecipanti al condominio (Cass. civ. sez. II, 06/10/2021, n. 27103).
Non perderti: Bolletta acqua condominiale eccessiva, il gestore dovrebbe avvisare dell’anomalia
Le cadute sulla rampa
Merita infine di essere ricordato che se, nel periodo invernale, un condomino dovesse cadere sulla rampa di accesso al box, non potrebbe poi “automaticamente” pretendere il risarcimento danni dagli altri condomini.
In particolare, non è possibile chiedere risarcimenti se il sinistro poteva essere evitato tenendo un comportamento ordinariamente cauto in considerazione delle intense nevicate e delle temperature particolarmente rigide del periodo invernale.
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
Consigliamo
Due utili manuali sul condominio, indispensabili per chi vuole (o deve) essere sempre aggiornato sulle tematiche condominiali:
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
54.00 € 51.30 €
Guida alla ripartizione delle spese condominiali
Il presente volume, con riferimento costante al dato normativo e alle decisioni più recenti dei giudici, offre al lettore le conoscenze per utilizzare al meglio i principi generaliche sono alla base della ripartizione degli oneri condominiali e del recupero crediti. In particolare il volume affronta il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, analizzando i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità. Nella seconda parte del volume si affronta, in modo esaustivo, la disciplina della ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni. Particolare attenzione viene dedicata al problema del riparto delle spese di riscaldamento dopo il passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione di calore secondo le indicazioni contenute nella legge, tenendo conto delle novità contenute nel nuovo d.lgs. 102/2014, modificato dal d.lgs. 14 luglio 2020. Non poteva mancare poi un’analisi dello “spinoso” tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi. L’ultimo capitolo tratta in modo diretto e pratico dei principali temi legati al recupero crediti, affrontando tutte le principali problematiche legate al rapporto tra creditori e debitori nel settore condominiale. Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Giuseppe Bordolli | 2021 Maggioli Editore
34.00 € 32.30 €
Foto:iStock.com/baona
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento