L’installazione dei ponteggi in ambito condominiale deve avvenire in modo tale da non creare delle conseguenze pregiudizievoli ai singoli condomini. Il problema è che molto spesso i negozianti si lamentano perché la loro attività “di fatto” viene oscurata.
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È evidente quindi che l’installazione dei ponteggi deve tenere conto del fatto che i clienti devono poter raggiungere i negozi ma anche vedere la merce esposta in vetrina. In caso contrario si pone la questione se il negoziante possa chiedere o meno un risarcimento.
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Il rapporto conduttore – locatore condomino
È possibile che il conduttore negoziante debba subire per mesi i ponteggi, montati proprio a ridosso del negozio, fenomeno che riduce drasticamente l’afflusso dei clienti con conseguente crollo degli affari. Il problema non sono i clienti abituali ma quelli occasionali che con difficoltà possono rilevare la presenza del locale a causa dell’ingombro delle impalcature.
In tal caso il conduttore di un locale condominiale adibito a negozio, che vede protratta per un tempo considerevole l’installazione di un ponteggio per la manutenzione della facciata, può chiedere la riduzione del canone di affitto, oltre al risarcimento dei danni subiti.
In altre parole, eventuali ostacoli al pieno godimento della res locata possono incidere sul rapporto e il sinallagma contrattuale tra locatore e conduttore e legittimare quest’ultimo alla riduzione del canone e al risarcimento del danno. Del resto, tra le principali obbligazioni del locatore vi è quella di mantenere la cosa locata in stato tale da servire all’uso convenuto dalle parti, oltre che quella di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa.
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Ponteggi e molestie di fatto
La molestia di fatto è quella che prescinde dalla pretesa di qualsivoglia diritto da parte del terzo e che si concreta in un’illecita materiale invasione nel libero e pacifico godimento dell’immobile da parte del legittimo conduttore.
Bisogna precisare, infatti, che si ha la molestia di fatto – contro la quale il locatore non è tenuto a garantire il conduttore, ai sensi del comma 2, dell’art. 1585 c.c. – qualora il pregiudizio al conduttore medesimo derivi da un atto illecito aquiliano del terzo, senza che venga posto in questione, né direttamente né indirettamente, il diritto del conduttore stesso al godimento della cosa locata.
Secondo il Tribunale di Milano, si può parlare di molestia di fatto anche nel caso in cui i ponteggi installati dal condominio danneggino il negoziante, conduttore di un condomino.
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Il recupero delle quote dei condomini e il pagamento dei fornitori
Il recupero delle quote di spesa per la gestione dei beni e dei servizi comuni dai condomini morosi è un problema di stretta attualità e con chiari riflessi pratici nell’attività dell’amministratore di condominio. Che fare, allora?Questo manuale risponde alle necessità del professionista e offre un supporto teorico e pratico su come agire correttamente e con successo per recuperare le quote dei condomini inadempienti e gestire il pagamento dei fornitori.A testimonianza dell’impronta operativa, sono associati al volume una raccolta di formulari pronti per l’uso e una rassegna di giurisprudenza, essenziale per delineare le strategie più corrette nella messa in pratica delle procedure di recupero.Alla fine di ogni capitolo sono proposte delle tabelle di sintesi che forniscono “per punti” gli elementi essenziali della trattazione e gli argomenti sono facilmente reperibili grazie all’utile indice analitico per argomenti, posto al termine dell’opera.Tra i temi trattati nel manuale, si evidenziano in particolare: • i ruoli, le competenze e i poteri in capo all’amministratore e all’assemblea; • l’individuazione dei soggetti chiamati a partecipare alle spese (dai proprietari agli inquilini, senza dimenticare gli usufruttuari) e i casi particolari (p.es. il decesso di un proprietario); • gli strumenti e le modalità per il recupero delle spese in via giudiziale ed extra giudiziale o tramite l’istituto della mediazione; • le obbligazioni nei confronti dei fornitori.Gianfranco Di RagoAvvocato in Milano, abilitato al patrocinio presso la Suprema Corte di Cassazione, si occupa di diritto civile (www.studiolegaledirago.it). È altresì Giudice onorario del Tribunale Civile di Genova. È stato mediatore civile e formatore accreditato presso il Ministero della giustizia in base al D.M. 180/2010. È altresì formatore in materia di diritto condominiale ed è stato Responsabile Scientifico in numerosi corsi di formazione e aggiornamento per amministratori condominiali in base al D.M. 140/2014. Affianca all’attività professionale quella di ricerca ed editoriale. Da quasi 20 anni collabora con il quotidiano “ItaliaOggi”, per il quale cura la sezione immobiliare, e con numerose altre riviste giuridiche. È autore di numerosi volumi in materia di condominio e locazioni, nonché di articoli e note a sentenza.
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Nel caso di specie, il condominio aveva eretto, in via di urgenza, a causa dell’improvvisa caduta di detriti dalla facciata esterna, un ponteggio, così riducendo significativamente la visibilità delle vetrine e del negozio dell’attore. I lavori, però, erano iniziati soltanto un anno dopo a causa di una controversia con la ditta appaltatrice, per concludersi definitivamente l’anno ancora successivo; di conseguenza, il ponteggio era stato mantenuto senza che alcuna opera edile venisse effettuata.
Tale condotta non può essere giustificata ed è contrastante altresì con le ragioni di urgenza dell’intervento edile. Mentre le ripercussioni negative, sugli esercizi commerciali, dei ponteggi montati per necessità e per durata ragionevole costituiscono, per così dire, un danno iure datum non risarcibile, è ingiusto il danno cagionato per il mantenimento di un ponteggio “inerte” per oltre un anno. Tale ingiustificata e irragionevolmente lunga condotta, infatti, supera il limite di tollerabilità delle altrui condotte, connaturato al dovere di solidarietà di cui all’art. 2 Cost., divenendo contra ius.
In tali casi il conduttore può agire in via aquiliana contro il condominio che gli abbia, con la sua condotta illecita, procurato un danno e gli impedisca appieno di godere del bene. Del resto, lo stesso art. 1585 comma 2 c.c., consente al conduttore di agire in nome proprio contro i terzi in reazione alle molestie di mero fatto (cfr. Cass. 25219/2015).
In ogni caso, la collettività condominiale non può certo andare esente da responsabilità per l’insorgenza di una controversia con l’impresa appaltatrice che ritarda l’esecuzione dei lavori; al contrario, il condominio, a maggior ragione se si tratta di lavori urgenti, può affidarne l’esecuzione ad altro soggetto, così contemperando l’interesse del negoziante ad una rapida esecuzione dei lavori (Trib. Milano 6 luglio 2021 n. 5904).
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Ponteggio, Comune risarcimento danni
Merita di essere segnato che secondo il Tar Lombardia gli interessi commerciali del negoziante oscurato dai ponteggi sono recessivi a fronte di quello collettivo all’esecuzione dei lavori necessari alla manutenzione e messa in sicurezza di un immobile.
Al Tribunale amministrativo si era rivolto un ristoratore che aveva fatto domanda, in data antecedente al condominio, di occupazione di suolo pubblico per installarvi tavolini ed un gazebo e si riteneva penalizzato dalla decisione del condominio di procedere invece ai lavori della facciata che, tra l’altro, oscuravano l’ingresso dell’esercizio commerciale.
Secondo il Tar, però, la concessione per l’occupazione temporanea del suolo pubblico al condominio era legittima e non doveva salvaguardare il “diritto di affaccio” e l’oscuramento del locale del ristoratore (Tar Lombardia 15 ottobre 2021 n. 2244).
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
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