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Bolletta acqua condominiale eccessiva, il gestore dovrebbe avvisare dell’anomalia

È possibile che una bolletta idrica condominiale risulti eccessiva, allarmando amministratore e condomini... Ma attenzione, il condominio può contestarla

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Bolletta acqua condominiale eccessiva

È possibile che una bolletta idrica condominiale risulti eccessiva, allarmando amministratore e condomini. Il problema potrebbe nascere da un malfunzionamento del contatore centrale, oppure da una perdita occulta nell’impianto idrico.

Molto spesso i condomini si rifiutano di corrispondere la somma richiesta alla società di fornitura idrica a cui non rimane che ricorrere ad un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio. Quest’ultimo, però, non è privo di “frecce nel suo arco”.

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Il malfunzionamento del contatore

In linea generale si può affermare che l’obbligo del gestore idrico di effettuare gli addebiti sulla base delle indicazioni del contatore centrale non si può risolvere in un privilegio probatorio fondato sulla non contestabilità del dato indicato in bolletta: in altre parole il condominio conserva il diritto di contestazione.

Può quindi affermarsi che, nei contratti di somministrazione caratterizzati dalla rilevazione dei consumi mediante contatore, la rilevazione dei consumi è assistita da una mera presunzione semplice di veridicità. In caso di contestazione dei consumi da parte del condominio, grava sul somministrante (cioè la società di fornitura idrica) l’onere di provare che il sistema di rilevazione dei consumi (ovvero il contatore) è perfettamente funzionante.

I condomini, però, hanno l’onere di provare che l’eccessività dei consumi è dovuta a fattori esterni al loro controllo e che il consumo abnorme non si sarebbe potuto evitare neppure con una diligente custodia dell’impianto; inoltre, dovranno dimostrare di aver diligentemente vigilato affinché eventuali intrusioni di terzi non abbiano alterato il normale funzionamento del misuratore o determinato un incremento dei consumi.

In ogni caso, il condominio deve indicare non solo in che modo e in quali termini ha contestato le fatture, ma anche chiarire dove e quando aveva richiesto la verifica dei consumi. In applicazione di tali principi, quindi, il condominio non può astenersi dal contestare le fatture ed il malfunzionamento del contatore, richiedendone la verifica. Diversamente il somministrante non è tenuto a dimostrare il corretto funzionamento del contatore.

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Consumi anomali, perdita occulta e onere informativo del gestore idrico

Merita di essere sottolineato che il semplice invio di una fattura commerciale relativa ai consumi anomali registrati da un condominio, a distanza di tempo dalla rilevazione degli stessi e senza alcuna espressa segnalazione del loro carattere anomalo, non consente di ritenere correttamente adempiuto l’obbligo informativo del gestore idrico (previsto nella disciplina di settore) nei confronti della collettività condominiale.

In forza di tale previsione, il gestore deve consentire all’utente di avere conoscenza dell’anomalia nel consumo, in modo da potersi attivare per evitare l’aggravarsi del danno provocato dall’eventuale perdita occulta.

Del resto, è vero che il condominio ha l’onere di verificare il regolare funzionamento dell’impianto e del contatore, nonché di effettuare la c.d. autolettura; tuttavia anche l’eventuale inadempimento ai controlli sopra detti non esclude, di per sé, la sussistenza dell’inadempimento dell’azienda somministrante al proprio (distinto) obbligo di segnalazione dei consumi anomali, con conseguente diritto del condominio-utente, in caso di omissione, al risarcimento del danno (Cass. civ., Sez. III, 15/09/2021, n. 24904). 

Guasto del contatore individuale, consumi eccessivi e delibera impugnabile

È possibile che, per un guasto del contatore individuale, i consumi idrici addebitati ad un condomino (assente per lungo tempo dall’appartamento) siano eccessivi. Se l’assemblea, più o meno ignara della causa del “dato anomalo”, approva il riparto dei consumi rilevati, per lo sfortunato condomino (che non si è reso conto del guasto perché assente) non rimane che contestare la decisione assembleare.

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Si deve tenere conto, infatti, che se la delibera non viene impugnata, questa assume efficacia vincolante. In particolare, l’addebito di consumi, erroneamente contabilizzati dal contatore dell’unità individuale, va fatto valere con l’impugnazione della delibera di riparto della spesa o con l’opposizione al decreto ingiuntivo. Infatti le deliberazioni dell’assemblea condominiale, con le quali le spese per la gestione delle cose e dei servizi comuni sono ripartite tra i condomini in violazione dei criteri legali dettati dagli artt. 1123 c.c. e segg. o stabiliti con apposita convenzione, sono nulle soltanto quando l’assemblea abbia inteso modificare stabilmente (a maggioranza) i criteri di riparto stabiliti dalla legge o dall’unanime convenzione, dovendo invece ritenersi meramente annullabili (come tali soggette alla disciplina dell’art. 1137 c.c.) nel caso in cui tali criteri siano soltanto episodicamente (ed erroneamente) disattesi.

Del resto, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, emesso per la riscossione di contributi condominiali (comprese le spese per i consumi idrici), il giudice può sindacare anche l’annullabilità di una delibera, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via di azione (mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione in opposizione) nel rispetto dell’art. 1137 c.c., secondo comma, cioè nel termine perentorio ivi previsto, ovvero entro 30 giorni.

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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