Riprendiamo dopo una breve pausa estiva il consueto appuntamento settimanale con la rassegna di sentenze in materia di edilizia e urbanistica. Il tema di apertura riguarda il permesso di costruire e le conseguenze che comportano le variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio.
Oltre a questo tema, in rassegna esaminiamo anche:
- Determinazione oneri concessori, casi di rettifica successiva,
- Tettoia, qualificazione dell’intervento quale nuova costruzione,
- Potere di pianificazione urbanistica, natura discrezionale,
- Aratura, spietramento, estirpazione vegetazione spontanea, natura di attività edilizia libera.
Riportiamo in dettaglio tutte le sentenze, e segnaliamo che per chi si occupa di permessi di costruire, SCIA, sanatorie paesaggistiche, condoni edilizi e ambientali, potrebbe essere utile il volume Come sanare gli abusi edilizi di Nicola D’Angelo (Maggioli Editore), con casi concreti, formulario, giurisprudenza, tabelle e schemi esemplificativi.
Permesso di costruire, conseguenze di variazioni rispetto al titolo edilizio
TAR Lombardia, Brescia, sez. I, sent 26 agosto 2021, n. 769
La realizzazione di opere edilizie costituenti variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio giustifica e impone l’adozione dell’ordine demolitorio e ripristinatorio
La realizzazione di opere edilizie costituenti variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio giustifica e impone l’adozione dell’ordine demolitorio e ripristinatorio, ai sensi dell’art. 31 comma 2 DPR 380/2001.
In presenza di variazioni essenziali al titolo edilizio, la sanzione demolitoria è atto dovuto, non sostituibile con la sanzione pecuniaria per il caso in cui la demolizione non possa avvenire senza pregiudizio per la parte eseguita in conformità (ipotesi prevista esclusivamente per l’ipotesi di intervento eseguito in parziale difformità). In particolare, ai fini sanzionatori il D.P.R. n. 380/2001 distingue gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, dagli interventi che invece sono stati eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, la cui disciplina sanzionatoria è recata dall’art. 3; nello specifico, per i primi è prevista la demolizione delle opere abusive, mentre per i secondi, laddove la demolizione non possa comportare un pregiudizio della parte eseguita in conformità, viene introdotta l’applicabilità di una sanzione pecuniaria (Consiglio di Stato, sez. II, 02/12/2020, n. 7637; T.A.R. Lecce, sez. III, 03/10/2014, n. 2442).
In ogni caso, la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria può essere oggetto di valutazione da parte dell’Amministrazione soltanto nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione (Consiglio di Stato, sez. VI, 12/05/2020, n. 2980).
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Determinazione oneri concessori, casi di rettifica successiva
TAR Puglia, Lecce, sez. I, sent. 27 agosto 2021, n. 1311
È escluso che la determinazione e richiesta dei contributi concessori debbano avvenire “una tantum” al momento del rilascio del permesso di costruire, ben potendo (ed anzi dovendo) intervenire anche successivamente per l’eventuale differenza in favore del bilancio comunale, purché nell’ordinario termine di prescrizione decennale
Gli atti con i quali la P.A. determina e liquida il contributo di costruzione, previsto dall’art. 16 d.P.R. n. 380 del 2001, non hanno natura autoritativa, non essendo espressione di una potestà pubblicistica, ma costituiscono l’esercizio di una facoltà connessa alla pretesa creditoria riconosciuta dalla legge al Comune per il rilascio del permesso di costruire, stante la sua onerosità, nell’ambito di un rapporto obbligatorio a carattere paritetico e soggetta, in quanto tale, al termine di prescrizione decennale, sicché ad essi non possono applicarsi né la disciplina dell’autotutela dettata dall’art. 21-nonies l. n. 241 del 1990 né, più in generale, le disposizioni previste dalla stessa legge per gli atti provvedimentali manifestazioni di imperio. La p.a., nel corso di tale rapporto, può pertanto sempre rideterminare, sia a favore che a sfavore del privato, l’importo di tale contributo, in principio erroneamente liquidato, richiedendone o rimborsandone a questi la differenza nell’ordinario termine di prescrizione decennale (art. 2946 c.c.) decorrente dal rilascio del titolo edilizio, senza incorrere in alcuna decadenza” (Consiglio di Stato Adunanza Plenaria n. 12/18).
Alla stregua dei principi sopra riportati, resta escluso che la determinazione e richiesta dei contributi concessori debbano avvenire “una tantum” al momento del rilascio del permesso di costruire, ben potendo (ed anzi dovendo) intervenire anche successivamente per l’eventuale differenza in favore del bilancio comunale, purché nell’ordinario termine di prescrizione decennale, e ferma restando la necessità (rispettata nel caso di specie) di riferimento a tariffe già approvate alla data del rilascio del permesso di costruire.
L’art. 16 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 ribadisce l’onerosità del permesso di costruire mediante versamento di un contributo articolato su due componenti: oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) e costo di costruzione.
Tale contributo, determinato al momento del rilascio del ridetto titolo, è suscettibile di rideterminazione in due casi:
a) quando intervenga la scadenza del permesso di costruire con un suo rinnovo o una variante al titolo edilizio che incrementi il carico urbanistico (cfr. sez. IV, 27 aprile 2012, n. 2471; sez. IV, n. 1504/2015, cit.);
b) quando, nell’adozione del primitivo provvedimento di determinazione, vi sia stato un errore nel calcolo del contributo rispetto alla situazione di fatto e alla disciplina vigente al momento (cfr. Consiglio di Stato sez. IV, n. 6033/2012; Consiglio di Stato, Sezione Quarta, 12 giugno 2017, n. 2821).
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Tettoia, qualificazione dell’intervento quale nuova costruzione
TAR Campania, Napoli, sez. III, sent. 26 agosto 2021, n. 5628
La realizzazione di tettoie integra un’ipotesi di nuova costruzione e non di manutenzione straordinaria
La realizzazione di tettoie (nel caso specifico, in profilati in ferro coperte da lamiere grecate, di notevoli dimensioni, circa mq 45,00 per un’altezza media di mt 2,90, nell’un caso, e di circa mq 24,00 per altezza media di mt 2,90, nell’altro caso) non è qualificabile come intervento di manutenzione straordinaria, concernendo, esclusivamente, quest’ultima “Le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici”.
Le tettoie, infatti, implicano un’apprezzabile trasformazione urbanistico edilizia, con creazione di nuove superfici utili ed incremento della volumetria esistente, sono invece ascrivibili agli interventi di nuova costruzione di cui all’art. 3, comma 1, lett. e) del d.P.R. n. 380/2001, come tali assoggettabili, ai sensi dell’art. 10 del medesimo d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, al permesso di costruire.
Occorre, in tale caso, fare riferimento all’impatto effettivo che le opere generano sul territorio, con la conseguenza che si deve qualificare l’intervento edilizio quale nuova costruzione (con quanto ne consegue ai fini del previo rilascio dei necessari titoli abilitativi) laddove, avuto riguardo alla sua struttura e all’estensione dell’area relativa, esso si presenti idoneo a determinare significative trasformazioni urbanistiche ed edilizie.
Nello specifico, “Quando le tettoie incidono sull’assetto edilizio preesistente, non possono essere considerate quali interventi di manutenzione straordinaria ai sensi dell’ art. 3, comma 1, lett. b), D.P.R. n. 380 del 2001, in quanto non consistono nella rinnovazione o nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell’aggiunta di un elemento strutturale dell’edificio, con modifica del prospetto, perciò la relativa costruzione richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire, non essendo assentibile con semplice DIA, anche in ragione della perdurante modifica dello stato dei luoghi” (T.A.R. Campania, Napoli, sez. II, 29/04/2019, n. 2284).
Più in generale, “Necessita di titolo edilizio e di autorizzazione paesaggistica, in zona vincolata, ogni opera che arreca una trasformazione del territorio. In base all’art. 10, d.P.R. n. 380/2001, sono subordinati a permesso di costruire gli interventi di nuova costruzione che, in base alle definizioni dettate dall’art. 3, comma 1, lett. e), del medesimo d.P.R. n. 380, sono quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nella manutenzione ordinaria o straordinaria, nel restauro e risanamento conservativo, ovvero nella ristrutturazione edilizia” (T.A.R. Campania, Napoli, sez. III, 01/03/2019, n. 1154).
Con la precisazione che “il legislatore identifica, dunque, le nuove costruzioni non solo (e non tanto) per le loro caratteristiche costruttive, ma piuttosto per il loro uso, ove sia destinato a soddisfare esigenze di carattere non meramente temporaneo” (Cons. di St., sez. IV, 28/01/2019, n.667).
Sul tema: Tettoia o veranda abusiva Superbonus, basta la regolarità delle parti comuni
Potere di pianificazione urbanistica, natura discrezionale
TAR Lombardia, Brescia, sez. I, sent. 26 agosto 2021, n. 773
Il potere di pianificazione territoriale è ampiamente discrezionale e la decisione di attribuire una certa destinazione o un certo regime (anche peggiorativo rispetto alla disciplina pregressa) a una determinata area non necessita di una specifica motivazione, trovando giustificazione nei criteri generali di impostazione dello strumento urbanistico
Per giurisprudenza pacifica, il potere di pianificazione territoriale è ampiamente discrezionale e la decisione di attribuire una certa destinazione o un certo regime (anche peggiorativo rispetto alla disciplina pregressa) a una determinata area non necessita di una specifica motivazione, trovando giustificazione nei criteri generali di impostazione dello strumento urbanistico (cfr., ex plurimis, T.A.R. Campania – Napoli, Sez. II, sentenza n. 4187/2020).
Ne consegue che le classificazioni urbanistiche delle aree non sono sindacabili dal Giudice amministrativo, salvo che non risultino inficiate da errori di fatto o da abnormi illogicità (cfr., T.A.R. Lazio – Roma, Sez. II bis, sentenza n. 9302/2020; T.A.R. Valle d’Aosta, sentenza n. 69/2020).
L’interesse del privato al mantenimento di una data destinazione urbanistica ai propri beni (una sorta di non reformatio in peius) è un interesse di mero fatto, non tutelabile in sede giurisdizionale.
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Aratura, spietramento, estirpazione vegetazione spontanea, natura di attività edilizia libera
TAR Puglia, Lecce, sez. I, sent. 27 agosto 2021, n. 1310
Aratura profonda e dissodamento dei terreni, spietramento e fresatura delle rocce, demolizione e macinatura di un vecchio muro a secco ed estirpazione della vegetazione spontanea preesistente rientrano tra l’attività edilizia libera
Aratura profonda e dissodamento dei terreni, spietramento e fresatura delle rocce, demolizione e macinatura di un vecchio muro a secco ed estirpazione della vegetazione spontanea preesistente rientrano tra l’attività edilizia libera: ed infatti, l’art. 6, comma ,1 lett. d), del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2011) considera liberamente eseguibili “i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari”.
Le suddette opere, peraltro, risultano compatibili con la destinazione agricola del terreno.
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Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori
Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia. Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.
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Utilizzare al meglio gli spazi esterni è una legittima aspirazione di ogni proprietario e, normalmente, ciò avviene tramite l’installazione di strutture leggere idonee allo scopo: pergolati, tettoie, gazebo ed altri elementi di arredo. Ma quanti si domandano, prima di procedere, se sia necessario o meno premunirsi di un idoneo titolo abilitativo? La presente guida, aggiornata con le ultime novità normative e giurisprudenziali, si pone lo scopo di fornire la definizione delle diverse tipologie di installazioni possibili negli spazi esterni e di individuare il relativo titolo edilizio necessario alla luce della giurisprudenza più recente e del dato normativo: solo così, infatti, sarà possibile evitare errori e conseguenti sanzioni. Lo stile agile e veloce, l’utilizzo di un linguaggio chiaro, unitamente alle immagini e alla rassegna della casistica più interessante rappresentano le caratteristiche del presente volume, utile per professionisti e operatori del diritto, oltreché per tutti coloro che hanno la legittima aspirazione di migliorare i propri spazi esterni. La presente edizione contiene anche una trattazione degli interventi in regime di edilizia libera nelle regioni italiane a statuto ordinario e in quelle a statuto speciale, ivi comprese le Province Autonome di Trento e Bolzano. Mario PetrulliAvvocato, esperto in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali; componente del Comitato scientifico della rivista L’Ufficio Tecnico, collabora con siti giuridici (tra i quali www.ediliziaurbanistica.it) e società di consulenza; è coautore, insieme ad Antonella Mafrica, di pubblicazioni per Maggioli Editore. Titolare dello Studio legale Petrulli (www.studiolegalepetrulli.it).
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