Home Bonus Edilizia Restringimento balconi cappotto termico superbonus. Non può astenersi il singolo condomino

Restringimento balconi cappotto termico superbonus. Non può astenersi il singolo condomino

Il singolo condomino non può invocare una lesione del diritto di proprietà essendo per il Tribunale di Milano soddisfatto un interesse della collettività condominiale

7872
Restringimento balconi cappotto termico superbonus

Può una decisione assembleare, diretta a conseguire il c.d. superbonus 110%, costringere i condomini a subire il restringimento del piano di calpestio del balcone che costituisce una parte di proprietà esclusiva?

Analizziamo il caso in questo articolo a cura di Giuseppe Bordolli, dove spieghiamo cosa è accaduto in un condominio dove in assemblea era stata stabilita la realizzazione di una serie di interventi, incluso il cappotto termico, senza eseguire una valutazione di fattibilità. Un caso particolare che vede due condomini fare ricorso al Tribunale a seguito di una riduzione della superficie utile del piano calpestabile dei balconi post installazione cappotto.

Vediamo meglio nel dettaglio cosa è accaduto.

Leggi anche: Rifacimento frontalini balconi: ripartizione spese, bonus e permessi

Cappotto termico superbonus. Il ruolo dell’assemblea condominiale

L’assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni. Si può quindi affermare che, anche in ambito superbonus, i poteri dell’assemblea possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una tale invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l’autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell’interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini.

>> Vorresti ricevere notizie come questa? Clicca qui

Il Tribunale di Roma si è recentemente occupato di una vicenda legata all’approvazione di lavori di isolamento termico dei balconi di un caseggiato. Nel caso di specie all’assemblea di un condominio, dopo diverse riunioni “interlocutorie”, venivano sottoposte per l’approvazione tre ipotesi di lavori (predisposte da una commissione lavori) per il risanamento dello stabile il cui appalto era già stato conferito ad una ditta:

  1. lavori già approvati con delibera precedente (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) oltre spese aggiuntive;
  2. appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta antenna TV e ascensori;
  3. appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta, oltre all’antenna TV e ascensori, delle scale interne.

Non perderti: Cappotto parziale in condominio: sì al 110, anche per lavori trainati del condomino dissenziente e non pagante

Cappotto termico superbonus senza una valutazione di fattibilità

L’assemblea sceglieva uno dei tre progetti ma nell’approvare i lavori – in particolare la realizzazione del cappotto termico – il condominio non provvedeva ad un previo esame tecnico di fattibilità di tale opera. In particolare l’iter decisionale è stato il seguente: prima l’assemblea aveva approvato un capitolato lavori (redatto nel 2012) che non prevedeva affatto la realizzazione del cappotto termico.

Successivamente l’assemblea aveva stabilito di realizzare anche il cappotto (delibera del 2016), senza però una valutazione di fattibilità. In ogni caso – in ultima istanza – l’assemblea deliberava (delibera del 2017) l’esatto contenuto delle opere da realizzare mediante approvazione di una delle tre ipotesi di appalto sopra dette predisposte da una commissione tecnica, tutte tre prevedenti la realizzazione del cappotto termico. Quest’ultima delibera, però, è stata impugnata da due condomini che lamentavano una riduzione della superficie utile del piano calpestabile dei balconi di cui non erano stati adeguatamente informati.

Potrebbe interessarti: Cappotto termico in condominio: come si ripartiscono le spese?

Lesione diritto di proprietà dei condomini per il Tribunale di Roma

Il Tribunale di Roma ha dichiarato nulla la delibera impugnata in quanto l’assemblea ha approvato “tout court” la realizzazione del cappotto termico con l’istallazione di pannelli isolanti di spessore variabile senza che vi fosse una specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini odierni attori (Trib. Roma 16/12/2020 n. 17997); di conseguenza ha determinato una lesione del loro diritto di proprietà andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile (piano di calpestio dei balconi).

Leggi anche: Il cappotto termico è ignifugo se della giusta classe

Il Tribunale di Milano dà ragione all’assemblea

Il Tribunale di Milano, però, ha ritenuto lecita la decisione dell’assemblea che, a causa dello spessore del “cappotto”, comportava, oltre alla sostituzione della pavimentazione, un restringimento del piano di calpestio dei balconi degli attori (adeguatamente informati sulle opere da eseguire) di circa 4-5 cm.

Secondo il giudice milanese, l’installazione del “cappotto” sulle facciate (e dunque su beni comuni), risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni (la facciata e in generale lo status energetico degli edifici) e risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi, sia della collettività condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela (risparmio energetico) con la conseguenza che una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi appare recessivo.

Del resto, secondo lo stesso giudice è naturale, che interventi edili sulle facciate condominiali possano riverberare i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, mentre non può ritenersi che qualunque effetto di tale natura assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare; altrimenti, l’installazione di “cappotti termici” sulle facciate dei condomini sarebbe sostanzialmente subordinata al consenso unanime dei condomini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all’intervento legislativo (riguardante, invero, plurimi interventi ma contemplante espressamente proprio gli “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate”, art. 119 comma 1 lett. a) dl. 34/2020 (Trib. Milano 13 agosto 2021).

Articolo originariamente pubblicato su diritto.it a cura di Giuseppe Bordolli, il nostro esperto della sezione condominio.

Consigliamo

Manuale operativo del condominio

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale.

Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche.

La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente.

Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale.

L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente.

Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza.

L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19.

Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio.

La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.

 

Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Leggi descrizione
Massimo Serra (a cura di), 2020, Maggioli Editore
54.00 € 51.30 €
Dizionario del Condominio

Dizionario del Condominio

Una guida pratica che permette agli operatori – siano essi addetti ai lavori (amministratori di condominio, avvocati, ecc.) o semplici utenti (condomini, inquilini, proprietari) – di avere risposte immediate ed esaurienti ai temi, spesso controversi, della vita condominiale.

L’autore compie un’analisi accurata e sistematica della materia e, oltre alle nozioni di base e ai riferimenti normativi, riporta la giurisprudenza più rilevante e le voci collegate, per agevolarne l’utilizzo.

Gli argomenti sono esposti in ordine alfabetico e un indice ampio ed esaustivo rende la consultazione semplice ed intuitiva.

Online una raccolta di formule personalizzabili.

Francesco Landolfi
Avvocato civilista, esperto di Diritto condominiale e autore di numerose pubblicazioni.

Leggi descrizione
Francesco Landolfi, 2019, Maggioli Editore
49.00 € 46.55 €

Foto:iStock.com/golero


Condividi

Scrivi un commento

Please enter your comment!
Please enter your name here