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Sopraelevazioni: distanze e abusi. Ecco cosa prevede la giurisprudenza

La sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta un aumento della volumetria e della superficie di ingombro. Ecco cosa prevede la giurisprudenza in caso di sopraelevazione, soprattutto per quanto riguarda distanze e abusi

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Sopraelevazione distanze e abusi

Prima di approfondire la questione distanze e abusi in caso di soprelevazione, ricordiamo l’art. 1127 del c.c., secondo il quale “Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare”.

A proposito di condizioni statiche dell’edificio esistente, tra gli interventi di adeguamento obbligatori definiti al §8.4.3 delle Norme Tecniche per le Costruzioni rientra il caso di sopraelevazione della costruzione. Vi è solo un caso che permette al progettista di rimanere nella categoria di “intervento locale”: quando la sopraelevazione è legata esclusivamente alla realizzazione di cordoli sommitali. Questa particolare deroga è presumibilmente dettata dal fatto che l’aumento (se pur lieve) di altezza, e quindi di azione sismica, viene ampiamente compensato dagli effetti benefici che una cordolatura sommitale fornisce a una struttura in muratura. Ne abbiamo parlato meglio in questo articolo > Sopraelevazione e sisma. È sempre obbligatorio l’adeguamento sismico?

Cosa prevede la giurisprudenza in caso di sopraelevazione, soprattutto per quanto riguarda distanze e abusi? Di seguito una raccolta della giurisprudenza è contenuta nel volume di Donato Palombella, Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori, edito da Maggioli Editore.

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Quando si parla di sopraelevazioni?

Cass. civ., sez. VI, ordinanza 29 luglio 2019, n. 20423. – La sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata come nuova costruzione (Cass., sez. III, 15 giugno 2018, n. 15732; 1° ottobre 2009, n. 21059). Il condomino è tenuto al pagamento di una indennità; la sopraelevazione ricorre non solo ove venga realizzata una nuova opere ma (anche) quando si proceda alla trasformazione di locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato (Cass., sez. unite, 30 luglio 2007, n.16794; Cass., sez. II, 18 novembre 2011, n. 24327).

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Cass. civ., sez. II, ordinanza 23 agosto 2017, n. 20288. – Quando si discute della legittimità di una sopraelevazione, in primo luogo occorre valutare se le strutture possono sopportare carichi aggiuntivi; il diritto di sopraelevare è recessivo rispetto al diritto di sopraelevare.

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Sopraelevazioni e distanze

Cons. Stato, sez. VI, 11 settembre 2013, n. 4501. – La realizzazione di una sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, deve essere qualificata come “nuova costruzione” (Cass. civ., sez. III, 1° ottobre 2009, n. 21059) con quanto ne consegue, anche in tema di rispetto delle distanze tra edifici. La sopraelevazione, infatti, produce un aumento della volumetria e della superficie di ingombro. Sotto questo profilo la sopraelevazione non può considerarsi sottratta all’obbligo del rispetto delle distanze minime previste dagli strumenti urbanistici locali. Peraltro, secondo la giurisprudenza, nel caso in cui la sopraelevazione sia risalente nel tempo, non dovrà rispettare gli indici e le prescrizioni più recenti in quanto una disposizione innovativa in tema di distanze non può avere effetto retroattivo rendendo illegittimo manufatto realizzato in precedenza.

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Sopraelevazioni abusive

TAR Sicilia, 20 aprile 2009, n. 758. – L’ordine di demolizione colpisce solo ed esclusivamente la parte dell’immobile realizzata abusivamente e non si estende, invece, alla parte costruita in maniera lecita. Ciò comporta che, nell’ipotesi in cui si parli di una sopraelevazione abusiva, l’ordine di demolizione o l’acquisizione al patrimonio comunale riguarderanno esclusivamente la parte del lastrico solare occupata per la realizzazione dell’abuso e non l’area di sedime dell’intero corpo di fabbrica costruito in maniera del tutto legittima.

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TAR Lazio, Roma, sez. II-bis, 10 febbraio 2016, n. 1910. – L’unica, vera ragione ostativa all’accoglimento della domanda di variante è il superamento degli indici di edificabilità del lotto “minimo di pertinenza del fabbricato”; diviene doveroso constatare che si tratta di un assunto non concretamente smentito dalla ricorrente, la quale si è limitata a rilevare che “nei casi comprovati di risanamento igienico sanitario è consentito un ampliamento massimo nella misura del 10% del volume esistente” e ad evidenziare che “altezza complessiva del fabbricato è inferiore a quella massima consentita”, adducendo così elementi e circostanze che – di per sé – sono inidonei a confutare la ragione de qua (tanto più ove si consideri che non risulta in alcun modo rappresentata l’effettiva sussistenza di ragioni igienico-sanitarie).

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Foto: iStock.com/bankrx


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