Rieccoci al consueto appuntamento settimanale con la rassegna di sentenze in materia di edilizia e urbanistica, che dopo questa uscita di agosto ritroveremo poi con regolarità a settembre. Il tema di apertura riguarda i permessi necessari per trasformare un piano seminterrato in abitazione (recentemente avevamo visto anche il caso del cambio di destinazione da garage a civile abitazione).
Oltre a questo tema, in rassegna esaminiamo altri interessanti argomenti, tra cui:
- Misura di salvaguardia urbanistica, intervento soggetto a SCIA: applicabilità
- Divieto di costruzione a una certa distanza dagli argini dei corsi d’acqua demaniali, condono: diniego doveroso
- Ordinanza di demolizione effettuata nei confronti del responsabile dell’abuso e non del proprietario, legittimità
- Parcheggi obbligatori: esonero dal contributo di costruzione
Riportiamo in dettaglio tutte le sentenze, e segnaliamo che per chi si occupa di permessi di costruire, SCIA, sanatorie paesaggistiche, condoni edilizi e ambientali, potrebbe essere utile il volume Come sanare gli abusi edilizi di Nicola D’Angelo (Maggioli Editore), con casi concreti, formulario, giurisprudenza, tabelle e schemi esemplificativi.
Trasformazione piano seminterrato in abitazione: titolo edilizio necessario
TAR Campania, Salerno, sez. VI, sent. 19 luglio 2021, n. 4999
La trasformazione del piano seminterrato di una palazzina in civile abitazione richiede il permesso di costruire
Non è sufficiente la DIA ma è necessario il permesso di costruire per la trasformazione del piano seminterrato di una palazzina in civile abitazione.
Ed infatti, va considerato come da costante e condivisa giurisprudenza, che il cambio di destinazione d’uso da cantina-garage a civile abitazione, poiché comporta il passaggio da una categoria urbanistica ad un’altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire” (T.A.R. Campania – Napoli, sez. III, 03/01/2020, n.31; cfr. Tar Liguria – Genova, sez. I, 26/07/2017, n. 682; Cassazione penale, sez. III, 05/04/2016, n.26455; Cassazione penale, sez. III, 05/04/2016, n. 26455).
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Misure salvaguardia urbanistica, intervento soggetto a SCIA
TAR Lombardia, Milano, sez. II, sent. 23 luglio 2021, n. 1814
Le misure di salvaguardia urbanistica valgono anche per gli interventi soggetti a SCIA
Le misure di salvaguardia hanno la specifica funzione di evitare che, nelle more del procedimento di approvazione degli strumenti di pianificazione, le richieste dei privati, fondate su una pianificazione ritenuta non più attuale, finiscano per alterare la situazione di fatto e, quindi, per pregiudicare definitivamente gli obiettivi generali cui invece è finalizzata la programmazione urbanistica in itinere.
Esse scattano automaticamente dalla data di adozione del nuovo piano urbanistico – peraltro senza necessità che questo sia stato pubblicato e reso esecutivo (Cons. Stato, Sez. IV, 20 aprile 2016, n. 1558; Id., 30 novembre 2020, n. 7516) – e si applicano a tutti i titoli edilizi non perfezionatisi, ivi inclusi quelli che si formano sulla scorta delle sole dichiarazioni dei privati, ossia la DIA e – ora – la SCIA.
Sul punto, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che le finalità proprie delle misure di salvaguardia «sussistono in modo del tutto identico anche nelle ipotesi normativamente previste di richieste di interventi edilizi realizzabili senza alcun titolo abilitativo, come avviene nel caso della DIA, con la conseguenza che anche detti interventi debbono in ogni caso essere conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici adottati» (Cons., Stato, sez. IV, 9 ottobre 2012, n. 5257; T.A.R. Bologna , Sez. I, 19 aprile 2017, n. 298; Cons. Stato, Sez. IV, 30 novembre 2020, n. 7516).
A quanto sopra consegue che non si può escludere l’assoggettamento dell’opera alle misure di salvaguardia né per il sol fatto che queste siano state oggetto di SCIA né per la circostanza che i lavori fossero già stati iniziati. Ciò che rileva, in termini di operatività temporale delle misure di salvaguardia è unicamente il mancato perfezionamento del titolo edilizio alla data di adozione del P.G.T., dunque, con riferimento alla SCIA, il mancato decorso del termine di trenta giorni dalla sua presentazione, a prescindere dall’intervenuto inizio dei lavori, il quale non ha alcuna capacità di consolidare la segnalazione.
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Distanza dagli argini dei corsi d’acqua demaniali, divieto di costruzione
Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 21 luglio 2021, n. 5493
Il divieto di costruzione ad una certa distanza dagli argini dei corsi d’acqua demaniali, imposto dall’art. 96, lett. f), del r.d. 523/1904, ha carattere assoluto ed inderogabile, così da rendere legittimo e doveroso il diniego di rilascio di una concessione edilizia in sanatoria
Il divieto di costruzione ad una certa distanza dagli argini dei corsi d’acqua demaniali, imposto dall’art. 96, lett. f), del r.d. 523/1904, ha carattere assoluto ed inderogabile, così da rendere il diniego di rilascio di una concessione edilizia in sanatoria, relativamente ad un fabbricato realizzato all’interno della fascia di servitù idraulica oltre che legittimo, finanche doveroso; esso è infatti informato alla ragione pubblicistica di consentire non solo la possibilità di sfruttamento delle acque demaniali, ma anche (e soprattutto) il loro libero deflusso (cfr. Cass. civ., Sez. un., 30 luglio 2009 n. 17784; Cons. Stato, sez. IV, 22 giugno 2011, n. 3781; id., 12 febbraio 2010, n. 772; nonché sez. V, 26 marzo 2009, n. 1814).
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Ordinanza di demolizione al responsabile dell’abuso e non al proprietario, legittimità
TAR Umbria, sez. I, sent. 22 luglio 2021, n. 579
È legittima l’ordinanza di demolizione di opere edilizie abusive effettuata nei confronti del responsabile dell’abuso e non del proprietario dell’immobile
La giurisprudenza amministrativa ha più volte ribadito la legittimità dell’ordine di demolizione notificato solo al responsabile materiale dell’abuso edilizio e non anche al proprietario; «ai sensi dell’art. 7, comma 3, l. n. 47/1985, è legittima l’ordinanza di demolizione di opere edilizie abusive effettuata nei confronti del responsabile dell’abuso e non del proprietario dell’immobile, in quanto la norma si riferisce esclusivamente all’uno e non all’altro, per l’evidente ragione di ancorare l’attività riparatoria all’effettivo autore dell’illecito» (C.d.S., sez. II, 9 ottobre 2020, n. 6003; cfr. C.d.S., sez. II, 9 ottobre 2020, n. 6012; C.d.S., sez. V, 27 aprile 2012, n. 2450).
Parcheggi obbligatori, esonero contributo di costruzione
TAR Puglia, Bari, sez. III, sent. 21 luglio 2021, n. 1253
La realizzazione dei parcheggi obbligatori, nella misura richiesta dalla legge, è esonerata dall’onere di pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione
L’art. 9 legge n. 122/1989 ha introdotto il regime di gratuità per i parcheggi pertinenziali alle singole unità immobiliari, stabilendo al comma 2 (nell’originaria formulazione) che l’esecuzione delle relative opere è soggetta ad autorizzazione gratuita.
Difatti, l’art. 11, comma 1 legge n. 122/1989, equipara i parcheggi pertinenziali alle opere di urbanizzazione anche per quel che riguarda la gratuità del titolo edilizio, richiamando l’art. 9, comma 1, lett. f) legge n. 10/1977 (cfr. T.A.R. Emilia Romagna, Bologna, Sez. I, 9.10.2014, n. 942; T.A.R. Molise, Campobasso, Sez. I, 8.4.2016, n. 175).
Allo stato attuale, pertanto, si deve ritenere che, ai sensi del combinato disposto dell’art. 11, comma 1 legge n. 122/1989 e dell’art. 17, comma 3, lett. c) d.p.r. n. 380/2001 (subentrato all’abrogato art. 9, comma 1, lett. f) legge n. 10/1977), la realizzazione dei parcheggi obbligatori, nella misura richiesta dalla legge, è esonerata dall’onere di pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione.
Trattandosi, infatti, di opere pertinenziali, i parcheggi non determinano un aggravamento del carico urbanistico, in guisa che non costituiscono opere rilevanti ai fini degli standard urbanistici e, pertanto, devono essere esonerati dal pagamento dei contributi urbanistici. Sul punto, infatti, la giurisprudenza è pacifica nel ritenere che “la legge n. 122/1989, nell’innovare la disciplina dei parcheggi, all’art. 11, comma 1, equipara i parcheggi pertinenziali alle opere di urbanizzazione anche per quel che riguarda la gratuità del titolo edilizio (ex multis, T.A.R. Bari, Sez. III, 14.11.2019, n. 1494).
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Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori
Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia. Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.
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Gli interventi edilizi per le opere precarie e gli arredi da esterni – Maggio 2021
Utilizzare al meglio gli spazi esterni è una legittima aspirazione di ogni proprietario e, normalmente, ciò avviene tramite l’installazione di strutture leggere idonee allo scopo: pergolati, tettoie, gazebo ed altri elementi di arredo. Ma quanti si domandano, prima di procedere, se sia necessario o meno premunirsi di un idoneo titolo abilitativo? La presente guida, aggiornata con le ultime novità normative e giurisprudenziali, si pone lo scopo di fornire la definizione delle diverse tipologie di installazioni possibili negli spazi esterni e di individuare il relativo titolo edilizio necessario alla luce della giurisprudenza più recente e del dato normativo: solo così, infatti, sarà possibile evitare errori e conseguenti sanzioni. Lo stile agile e veloce, l’utilizzo di un linguaggio chiaro, unitamente alle immagini e alla rassegna della casistica più interessante rappresentano le caratteristiche del presente volume, utile per professionisti e operatori del diritto, oltreché per tutti coloro che hanno la legittima aspirazione di migliorare i propri spazi esterni. La presente edizione contiene anche una trattazione degli interventi in regime di edilizia libera nelle regioni italiane a statuto ordinario e in quelle a statuto speciale, ivi comprese le Province Autonome di Trento e Bolzano. Mario PetrulliAvvocato, esperto in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali; componente del Comitato scientifico della rivista L’Ufficio Tecnico, collabora con siti giuridici (tra i quali www.ediliziaurbanistica.it) e società di consulenza; è coautore, insieme ad Antonella Mafrica, di pubblicazioni per Maggioli Editore. Titolare dello Studio legale Petrulli (www.studiolegalepetrulli.it).
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Foto: iStock/alabn
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