Agibilità. Gli aspetti della procedura a cui prestare attenzione

Gli aspetti che possono inficiare la validità di una agibilità sono anche altri, oltre a quello importantissimo della conformità al progetto.

L’agibilità, attenendo ad una funzione di controllo delle condizioni generali di sicurezza nell’utilizzabilità degli immobili, non può fare a meno di riferirsi a tutti quegli ambiti che possono incidere sull’incolumità, ovvero:

• aspetto strutturale;
• prevenzione incendi;
• sicurezza degli impianti installati;
• condizioni igienico-sanitarie.

Esistono poi altri aspetti che incidono sull’agibilità ma che non hanno diretta influenza sulle condizioni di sicurezza, come l’efficienza energetica degli impianti e dell’involucro disperdente o l’abbattimento delle barriere architettoniche.

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Vediamo nel dettaglio a cosa serve l’agibilità, quali sono gli interventi per i quali è richiesta e quelli per i quali non è necessaria. Ecco una serie di informazioni utili estratte dal volume Manuale del progettista per gli interventi sull’esistente e per la redazione di Due Diligence immobiliari di Marco Campagna, edito da Maggioli Editore, poiché importanti per una corretta compilazione dell’agibilità.

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A cosa serve l’agibilità?

L’agibilità è un atto che si svolge al termine dell’attività edilizia e deve attestare che tutto è stato fatto nel rispetto delle leggi, a pena dell’impossibilità di ottenerla e, quindi, di utilizzare l’immobile. Dunque, quando si progetta un intervento edilizio, bisogna già pensare all’agibilità che si presenterà alla fine: anzi, si potrebbe quasi affermare che tutta la progettazione dovrebbe essere fatta avendo in testa quello che si dovrà dichiarare in sede di agibilità.

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Ovviamente, non è detto che in un intervento, specialmente se effettuato su un edificio esistente, abbia prodotto la necessità di effettuare tutti gli adempimenti relativi: è chiaro, ad esempio, che laddove si sia effettuato un intervento che non ha inciso sull’incolumità, sarà sufficiente dichiarare che l’intervento non era soggetto agli adempimenti per gli interventi sulle strutture: tuttavia, si soppesino sempre opportunamente le dichiarazioni che vengono rese in sede di agibilità.

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Esistono interventi che non richiedono l’agibilità?

Ci si starà senz’altro chiedendo se ci sono degli interventi che non sono soggetti proprio all’agibilità in sé: tecnicamente questi interventi esistono e sono quelli che non incidono su nessuno degli aspetti che la legge richiama come presupposti essenziali della stessa. Tuttavia, si badi bene che anche un qualunque intervento che necessita per esempio del rilascio di una nuova dichiarazione di conformità su un impianto, in linea teorica, farebbe scattare l’obbligo di una nuova agibilità.

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Alcuni comuni si sono dotati di vademecum nei quali indicano le casistiche in cui la procedura non è richiesta: tuttavia, si presti sempre attenzione al fatto che i vademecum del comune non possono andare in contrasto con la legge e, se si fa riferimento al testo normativo, si noterà che ben pochi interventi possono effettivamente ritenersi sottratti dall’agibilità o dal suo aggiornamento.

La norma, nella sua laconicità, è comunque chiara: i casi in cui occorre depositare l’agibilità, ai sensi del comma 2 del D.P.R., 06/06/2001 n° 380 sono:

• nuove costruzioni;
• sopraelevazioni;
• qualunque intervento che possa aver influito sulle condizioni di cui al comma 1.

Il comma 1, a sua volta, specifica che l’agibilità certifica la sussistenza delle condizioni di “sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità”.

È chiaro, quindi, che l’ampiezza dell’ultimo punto è tale da far rientrare nell’obbligo una grande casistica di interventi.

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Cosa comporta il mancato deposito dell’agibilità?

Se vogliamo trovare un aspetto positivo di fronte all’evidenza del fatto che l’agibilità serve quasi sempre, possiamo dire che il mancato deposito dell’agibilità comporta “solo” una sanzione amministrativa determinata ai sensi dell’art. 24 comma 3.

Evidentemente, il legislatore ritiene già abbastanza grave il fatto che l’immobile sia formalmente inutilizzabile e, parallelamente, ritiene più grave effettuare opere in assenza del titolo edilizio.

Comunque, si badi che ogni aspetto della norma che riguarda l’agibilità ha delle sue sanzioni: per esempio, l’omessa denuncia di opere strutturali prevede sanzioni penali per il costruttore che ha eseguito le opere.

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Dunque, per presentare una agibilità “tardiva”, laddove si sia adempiuto correttamente a tutti gli obblighi di legge durante i lavori, non si troveranno problemi salvo il pagamento di una sanzione amministrativa (a parte la sospensione dell’attività, in caso di accertamento); mentre invece, laddove gli interventi siano stati effettuati senza titolo edilizio o, magari, in presenza di titolo ma in violazione di altre norme sovrastanti le opere, occorrerà, prima di procedere con l’agibilità, gestire tutte le difformità e le omissioni che sono state compiute nell’esecuzione degli interventi, e solamente a valle di tutto si potrà procedere alla richiesta dell’agibilità.

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La legge, comunque, attribuisce in modo abbastanza chiaro all’interessato l’obbligo di procedere con l’agibilità, e non sembra coinvolgere in questo obbligo il tecnico che ha eventualmente seguito i lavori: il testo del comma 2 dell’articolo 24 infatti non può essere più chiaro, laddove dice che “Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata”.

Il d.l. 16 luglio 2020 n. 76 ha introdotto il comma 7-bis all’art. 24 il cui contenuto lascia presagire la futura pubblicazione di un decreto ministeriale atto a contenere una serie di imposizioni tecniche necessarie per l’ottenimento dell’agibilità, anche con specifico riguardo agli immobili esistenti e privi, per un qualunque motivo, del prescritto certificato.

Continua a leggere dal volume:

Manuale del progettista per gli interventi sull’esistente e per la redazione di Due Diligence immobiliari

I professionisti tecnici svolgono un ruolo fondamentale per ciò che concerne i titoli edilizi e le procedure abilitative, assumendosi la responsabilità delle opere edilizie assentite sotto il profilo penale, deontologico, amministrativo e civile. Per supportare i tecnici nasce dunque l’idea di quest’opera, che si configura come un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: dalle procedure edilizie alla verifica della conformità, dalle analisi vincolistiche alla pianificazione delle complessità fino alla individuazione delle criticità. Lo scopo è quello di offrire uno strumento utile al tecnico professionista che deve farsi carico, in qualità di progettista, della procedura autorizzativa di opere di trasformazione di edifici esistenti, ovvero del tecnico che deve redigere una due diligence immobiliare focalizzata, anche, sulla verifica della conformità edilizia dell’immobile.   Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Autore del blog “Diari di un Architetto” (architetticampagna.blogspot.it), luogo di approfondimento dei temi di urbanistica, di edilizia e argomenti direttamente collegati, di cui cura in prima persona sia i post che le risposte ai numerosi commenti; il blog è diventato nel tempo un luogo di scambio di competenze professionali ed è fonte di approfondimento tanto per l’autore quanto per i numerosi lettori.

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