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Verifiche di conformità per la commercializzazione degli immobili: come fare una due diligence?

Una guida sul tema della verifica di conformità urbanistico-edilizia e catastale degli immobili e sull'importanza delle verifiche da fare prima di vendere, acquistare o ristrutturare. L'articolo intero in pdf è scaricabile a fine testo

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Conformità commercializzazione immobili due diligence

Prima di vendere, acquistare o ristrutturare un immobile è essenziale, tramite un’analisi dettagliata, verificare la corrispondenza tra l’oggetto della compravendita e il titolo edilizio che ha autorizzato la costruzione dell’immobile.

Senza tale verifica, infatti, si rischia di vanificare l’eventuale atto notarile di trasferimento del bene o di non poter presentare alcuna pratica edilizia.

Con questo articolo dell’Avv. Andrea Ferruti (esperto di edilizia e urbanistica) estratto da L’Ufficio Tecnico (numero luglio-agosto 2021) edito da Maggioli Editore, si propone di fornire una bussola per affrontare il tema della verifica di conformità urbanistico-edilizia e catastale degli immobili (o, se si preferisce, per redigere la due diligence immobiliare) in cui un peso particolare è attribuito all’indagine legale sulla possibilità di intervenire sul bene e sulla sua provenienza e commerciabilità.

L’intero articolo in pdf è scaricabile gratuitamente a fine articolo.

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La legittimità delle preesistenze

Il primo tema da affrontare attiene alla cosiddetta “legittimità delle preesistenze” o, ciò che è lo stesso, allo stato legittimo degli immobili da commercializzare o su cui intervenire anche per l’applicazione del cosiddetto Superbonus.

Il tema era (ed è) affrontato in occasione della presentazione di qualsiasi procedimento edilizio in cui, difformemente da quanto previsto dalla versione originaria dell’art. 9-bis, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, la pubblica amministrazione chiede(va) al privato di esibire e dimostrare la veridicità e l’autenticità di quanto dichiarato, scatenando il panico tra gli operatori del settore che si affanna(va)no in ricerche presso archivi di ogni genere.

Oggi, invece, con le modificazioni apportate dal c.d. decreto Semplificazioni del 2020, il quadro è decisamente mutato e consente (per non dire, impone) un nuovo approccio agli operatori del settore.

Infatti, con l’introduzione del comma 1-bis nell’art. 9-bis, Testo Unico Edilizia, è stata per la prima volta individuata normativamente la definizione di “stato legittimo”, utilizzata tradizionalmente per la verifica della legittimità dell’immobile, oggetto di intervento edilizio o di alienazione, ponendo così fine alle diverse prassi seguite dalle amministrazioni comunali che chiedevano ai privati la dimostrazione della c.d. legittimità delle preesistenze, mediante l’introduzione di ciò che è stato efficacemente definito una “patente di liceità edilizia” del bene.

>> Doppia conformità, il presupposto necessario per la sanatoria edilizia

Il comma 1-bis, nel costituire un vademecum per le amministrazioni, per gli operatori del settore, nonché per gli studi notarili, stabilisce che lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali, ossia da entrambi i titoli.

Viene, poi, ulteriormente precisato che per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. A proposito, consigliamo la lettura di questo articolo >> Conformità edilizia immobili ante 1967: ok alla legittimità anche senza documentazione

Queste ultime disposizioni, inoltre, si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia (ad es. estremi di una concessione edilizia, non disponibile, riportati in successive varianti della stessa o, al contrario, estremi di una variante, non disponibile, ad una concessione edilizia riportata nel cartiglio di quest’ultima).

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Parziali difformità e tolleranze costruttive

Il tema della legittimità delle preesistenze, inoltre, deve essere valutato alla luce dell’introduzione dell’art. 34-bis, Testo Unico Edilizia, sempre ad opera dell’art. 10 del decreto Semplificazioni, con cui è stato ampliato il novero delle cosiddette “tolleranze costruttive”, avendo riguardo a limitate difformità dal titolo abilitativo edilizio presenti in quote significative del patrimonio edilizio esistente e realizzate in epoche nelle quali le stesse venivano considerate prive di rilevanza dalle amministrazioni comunali.

>> Tolleranze costruttive: cosa è cambiato dopo il Decreto Semplificazioni

Partendo dal dato storicizzato dell’esistenza delle difformità in parola nel patrimonio edilizio esistente, la disposizione consente di recuperare i relativi immobili ai processi di rigenerazione urbana, con disapplicazione di qualsiasi sanzione.

>> Abusi e tolleranze costruttive. Nel 2% no varianti o ampliamenti dopo la costruzione

Si capisce, quindi, come, nel chiudere l’intero art. 34-bis, il comma 3 intenda “salvaguardare l’interesse pubblico a garantire la celere circolazione dei beni e a consentire il recupero e la rigenerazione edilizia di immobili che presentano unicamente discordanze meramente «formali» rispetto agli elaborati progettuali autorizzati. Le previsioni di cui all’articolo 34- bis sono vigenti da alcuni anni nei sistemi regionali ed hanno consentito un significativo sfoltimento del cosiddetto micro-contenzioso che paralizzava l’attività di notai e uffici comunali, consentendo agli sportelli unici di concentrare risorse significative per le verifiche sul campo degli interventi in corso e per la vigilanza delle trasformazioni edilizie” (così relazione illustrativa al decreto Semplificazioni).

Leggi anche: Conformità urbanistica immobili, abusi sanabili e commerciabilità

L’indicazione dei titoli abilitativi edilizi dopo la sentenza delle sezioni unite n. 8230/2019

Le previsioni dell’art. 9-bis, comma 1-bis e dell’art. 34- bis, Testo Unico Edilizia di cui si è detto nei precedenti paragrafi, inoltre, dovrebbero facilitare la circolazione degli immobili dopo la sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione 22 marzo 2019, n. 8230, relativa alla nullità degli atti di trasferimento della proprietà.

A tale riguardo si ricorda che, secondo questa sentenza, vale ad escludere la nullità degli atti ex art. 46, Testo Unico Edilizia, la dichiarazione urbanistica di una delle parti che contempli un titolo esistente e sia riferibile all’immobile oggetto del trasferimento, indipendentemente dalla conformità o difformità della costruzione rispetto al titolo menzionato.

Dunque, considerando che lo studio del Notariato n. 84-2018/9 del 26 giugno 2020 sugli effetti di tale sentenza non poteva cronologicamente dare conto della normativa che sarebbe sopravvenuta, potrebbe fondatamente sostenersi che le modalità attraverso le quali accertare lo stato legittimo degli immobili ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, come pure la presenza di difformità tollerabili ai sensi dell’art.34-bis, possano dispiegare la propria efficacia anche per gli effetti dell’art. 46, d.P.R. 380/2001, meritando quindi di essere incluse nelle dichiarazioni rese ai sensi del medesimo articolo negli atti di trasferimento della proprietà.

Per saperne di più anche su:

  • il permesso di costruire ottenuto tramite silenzio-assenso
  • la provenienza dell’immobile: la trascrizione
  • le verifiche castali
  • la due diligence

>> Continua a leggere e scarica l’articolo in pdf pubblicato sul numero di luglio-agosto 2021 de L’Ufficio Tecnico, edito da Maggioli Editore.

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Articolo a cura dell’Avv. Andrea Ferruti

Foto: iStock.com/taikrixel


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