Il rifacimento dei frontalini dei balconi è un intervento che spesso bisogna affrontare in condominio e quando è il momento di intervenire è necessario analizzare il tipo di balcone, quali sono le specifiche parti interessate, quali permessi occorrono, chi paga le spese oltre a quale tipo di bonus è possibile fare riferimento per ottenere eventuali agevolazioni.
Per capire meglio come muoversi, in questo articolo approfondiamo due specifici casi analizzati su L’Esperto Risponde de Il Sole 24 Ore da Matteo Rezzonico e Massimo Sanguini.
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Nel primo si analizza il caso della ripartizione delle spese per un intervento di manutenzione di un balcone incassato (unico in tutto il condominio a necessitare di intervento) nella facciata di un edificio, riguardante sia la soletta sia il frontalino esterno dello stesso.
Nel secondo caso viene valutato se occorre o meno un permesso per l’installazione di un ponteggio di 20 metri per eseguire il rifacimento dei frontalini, intervento che rientra tra quelli di edilizia libera.
Vediamo nel dettaglio.
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Rifacimento frontalini balconi: in che modo ripartire le spese?
Il caso in questione interessa un condominio dove ogni balcone risulta incassato nella facciata. Solo per uno dei balconi è necessario un intervento di manutenzione riguardante sia la soletta sia il frontalino esterno dello stesso.
Prima di capire se questo lavoro può essere considerato condominiale o se invece la spesa deve essere ripartita, anche per la parte esterna, solo tra i condomini interessati, ricordiamo che con l’avvento del bonus facciate il rifacimento del sottobalcone del frontalino risulta agevolabile, difatti possono godere dell’agevolazione al 90% gli interventi su: strutture opache della facciata, balconi, ornamenti e fregi. Non sono compresi gli interventi diversi da quelli sugli intonaci, tranne il caso di ornamenti e fregi architettonici. Qui abbiamo spiegato bene come funziona il bonus facciate al 90% >> SPECIALE BONUS FACCIATE
Senza dimenticare che in alternativa al bonus facciate è possibile agevolare l’intervento attraverso il bonus ristrutturazione al 50%. Qui abbiamo spiegato bene come funziona il bonus 50% >> SPECIALE BONUS RISTRUTTURAZIONI
Ma a chi spettano le spese?
Innanzitutto va sottolineato che esiste una differenza tra balcone incassato e balcone aggettante.
In caso di balcone incassato occorre fare riferimento all’articolo 1125 del Codice Civile secondo il quale le spese per la manutenzione ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono “sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Ciò significa che l’intervento riguardante l’intonaco, la tinta o la decorazione del soffitto risulta a carico del proprietario dell’appartamento sottostante, essendo il soffitto una struttura muraria che ha la funzione di dividere orizzontalmente due piani sovrastanti, di sostegno, di copertura e non essendo visibile dall’esterno.
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Diverso è il discorso che interessa nello specifico il frontalino, in quanto si parla di un elemento di decoro verticale presente in facciata, per il quale va fatto riferimento l’articolo 1117 n. 3 del codice civile che regolamenta le parti comuni dell’edificio.
Per questa porzione di balcone la spesa deve essere ripartita tra i condomini quindi in base alle tabelle millesimali, così come stabilito dal tribunale di Palermo, 8 giugno 2020 n. 1648 secondo cui, “con riguardo alla natura condominiale o meno delle parti esterne dei balconi e della conseguente ripartizione delle spese di riparazione, mentre per le spese concernenti la parte orizzontale del balcone a castello si fa riferimento all’articolo 1125 del Codice Civile, la parte verticale, inserendosi nella facciata, è ritenuta, invece, di proprietà comune e, quindi, le spese per gli interventi di manutenzione della stessa devono essere ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà”.
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Rifacimento frontalini balconi: quando l’intervento richiede la CILA
La sostituzione e il rinnovamento degli elementi decorativi delle facciate, compresi i frontalini dei balconi in cemento armato, sono interventi che il DM 2 Marzo 2018 contempla tra quelli di edilizia libera, ovvero per i quali non sono necessari permessi edilizi.
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Tuttavia se un intervento di questo tipo dovesse richiedere l’installazione di un ponteggio di servizio di altezza superiore ai 20 m (per il quale è necessario un progetto e con tempistiche che superano i 200 giorni uomo), il discorso cambia.
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Un intervento di questo tipo richiede una CILA – comunicazione inizio lavori asseverata.
Difatti, eccetto diverse indicazioni della normativa regionale o del regolamento edilizio locale, l’intervento edilizio in questione è tra quelli subordinati alla CILA (come previsto dall’art. 6-bis del DPR 380 del 2001) richiesta per i lavori di manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo senza interventi strutturali.
Ricordiamo che la comunicazione di inizio lavori, affinché sia “asseverata”, è necessario che venga accompagnata da una relazione di un tecnico abilitato, che certifichi sotto la propria responsabilità la sussistenza dei requisiti. Qui abbiamo riassunto tutto sul titolo edilizio >> SPECIALE CILA
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Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori
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