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Abuso edilizio del vicino di casa, cosa fare per evitare la denuncia

Il confinante può pretendere l’applicazione delle sanzioni? Cosa può fare il proprietario per evitare di incorrere in problemi ed essere multato dal Comune?

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Oggi apriamo la rassegna di sentenze settimanale con un tema sempre molto caldo: abuso edilizio del vicino di casa, cosa fare per evitare la denuncia? A seguire, parleremo anche di trasformazione di un lastrico solare in terrazza, serve permesso di costruire? Muro di recinzione, in quale caso serve chiedere titolo edilizio?

E ancora: adozione degli atti di repressione degli illeciti edilizi, serve chiedere avvio del procedimento? Piano attuativo di iniziativa privata, è atto dovuto?

Vediamo le sentenze in dettaglio, ma se vuoi una guida utile sui permessi edilizi e stabilire la regolarità dei manufatti (soprattutto ai fini dei Superbonus fiscali), consigliamo  Come sanare gli abusi edilizi  di Nicola D’Angelo edito da Maggioli Editore.

Abuso edilizio del vicino di casa, cosa fare ed evitare la denuncia

TAR Campania, Napoli, sez. III, sent. 28 giugno 2021, n. 4459

Sussiste l’obbligo dell’Amministrazione comunale di provvedere sull’istanza di repressione di abusi edilizi realizzati sul terreno confinante, formulatagli dal relativo proprietario

Con riferimento allo specifico caso della denuncia dell’abuso edilizio del vicino presentata dal proprietario confinante, si rammenta che il proprietario che, in ragione dello stabile collegamento con il territorio oggetto dell’intervento, gode di una posizione differenziata e nella cui sfera giuridica incide dannosamente il mancato esercizio dei poteri ripristinatori e repressivi relativi ad abusi edilizi da parte dell’organo preposto, se non vengono adottate le misure richieste, può pretendere un provvedimento che ne spieghi esplicitamente le ragioni, con il risultato che il silenzio serbato sull’istanza integra gli estremi del silenzio – rifiuto, sindacabile in sede giurisdizionale quanto al mancato adempimento dell’obbligo di provvedere in modo espresso (in termini, T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 4 novembre 2019, n. 2290, Cons. Stato, Sez. VI, 28 marzo 2019 n. 2063).

Sussiste, invero, l’obbligo dell’Amministrazione comunale di provvedere sull’istanza di repressione di abusi edilizi realizzati sul terreno confinante, formulatagli dal relativo proprietario, il quale, per tale aspetto che si invera nel concetto di vicinitas, gode di una legittimazione differenziata rispetto alla collettività, subendo gli effetti nocivi immediati e diretti della commissione dell’eventuale illecito edilizio non represso nell’area limitrofa alla sua proprietà, onde egli è titolare di una posizione di interesse legittimo all’esercizio dei tali poteri di vigilanza e, quindi, può proporre l’azione a seguito del silenzio ai sensi dell’art. 31 c.p.a. (TAR Campania, Napoli, Sez. VIII, 10 febbraio 2021, n. 859, TAR Lombardia, II, 28 settembre 2018, n. 2171).

In sostanza, l’ampia sfera dei poteri di controllo attribuiti in materia urbanistico-edilizia all’amministrazione comunale non esclude che, rispetto ai singoli provvedimenti, gli interessati siano portatori di un interesse legittimo e che, pertanto, l’inerzia sulla relativa istanza integri gli estremi del silenzio rifiuto sindacabile in sede giurisdizionale. Fermo restando, cioè, che la funzione di vigilanza territoriale ex art. 27 del d.p.r. n. 380/2001 si esercita attraverso procedimenti avviati ex officio e che, quindi, in presenza di una istanza di parte, deve ritenersi non necessaria una perfetta corrispondenza tra quanto segnalato dal privato interessato e quanto contestato in sede di procedimento sanzionatorio, incombe, comunque, sull’amministrazione il dovere di vagliare i fatti denunciati sotto il profilo della loro esistenza materiale e della qualificazione giuridica della condotta attribuita al responsabile (cfr. (TAR Campania, Napoli, Sez. VIII, 19 ottobre 2016, n. 4766, Cons. Stato, sez. V, 9 dicembre 2002, n. 6773).

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Trasformazione di un lastrico solare in terrazza, serve permesso di costruire?

TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 28 giugno 2021, n. 1578

La trasformazione materiale e funzionale di un lastrico solare in terrazza richiede il permesso di costruire

Occorre distinguere la nozione di lastrico solare da quella di terrazza: il primo è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto o, quanto meno, una copertura di ambienti sottostanti, mentre la seconda è un ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce già delimitato all’intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti (sul punto, cfr. TAR Campania Napoli, sez. IV, n. 11632/2010; TAR Lazio Roma, sez. II, n. 4043/2016; TAR Abruzzo, L’Aquila, n. 305/2018).

Ebbene, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che la trasformazione materiale e funzionale di un lastrico solare in terrazza – quale, appunto, quella realizzata dai controinteressati – debba essere necessariamente subordinata a permesso di costruire, dacché comportante un incremento rilevante della superficie utile residenziale, ossia una proiezione verso l’esterno dello spazio abitativo fruibile (in termine di affaccio e sosta), sia pure in via accessoria; in particolare, nella sentenza n. 24/2018 è stato affermato che nel caso si realizzi un cambio di destinazione d’uso trasformando un solaio di copertura, per cui non è prevista la praticabilità, in terrazzo, mediante specifici interventi edilizi, sia necessario il cambio il permesso di costruire (TAR Lazio, Roma, sez. II, 22 marzo 2004, n. 2676; TAR Campania, Napoli, sez. VII, 1° luglio 2010, n. 16540) Tal è il caso che viene in rilievo nella specie, essendosi per l’appunto in presenza della trasformazione, in più punti, del lastrico solare di copertura in terrazzo, destinato alla fruizione da parte del ricorrente, che, per l’appunto, ha pavimentato tre terrazzi e/o lastrici solari e vi ha apposto le ringhiere di protezione.

UTILE!! >>>> Guida alle pratiche amministrative che deve avviare un soggetto intenzionato a eseguire un intervento edilizio. Dal permesso di costruire a SCIA e CILA 

Muro di recinzione, in quale caso serve chiedere titolo edilizio?

TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, sent. 2 luglio 2021, n. 1341

Serve il permesso di costruire per un muro di recinzione dalla struttura importante e dal forte impatto sullo stato dei luoghi

Condivisibile giurisprudenza sostiene che «la realizzazione di un muro di recinzione necessita del previo rilascio del permesso di costruire allorquando, avuto riguardo alla sua struttura e all’estensione dell’area relativa, sia tale da modificare l’assetto urbanistico del territorio, così rientrando nel novero degli “interventi di nuova costruzione” di cui all’art. 3, comma 1, lett. e) d.p.r. 380/2001» (ex multis, T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VIII, 28 aprile 2020; Consiglio di Stato, Sez. VI, 9 luglio 2018, n. 4169).

Conseguentemente, serve il permesso di costruire per:

  • un muro perimetrale in cemento armato di altezza media di m 1,65, sovrastato sui vari lati da ringhiera di ferro di m 1,50, con lunghezza complessiva di m 83,00;
  • un muro di separazione lungo m 26 circa, alto m 1,45, anch’esso sovrastato da una ringhiera in ferro alta m 1,50, realizzato all’interno della medesima area recintata, parzialmente pavimenta ed adibita ad aiuole e spazi verdi attrezzati.

In applicazione della richiamata giurisprudenza, pertanto, e avuto riguardo alle caratteristiche strutturali delle opere, è da escludersi che tali interventi possano qualificarsi di modesta entità e siano quindi realizzabili in regime di edilizia libera, impattando di contro sull’assetto del territorio, sul piano urbanistico ed edilizio.

Né, ancora, è possibile considerare i muri come pertinenze, posto che il concetto di pertinenza previsto dal diritto civile va distinto dal più ristretto concetto di pertinenza inteso in senso urbanistico, “applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia, ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tale, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica” (Consiglio di Stato, Sez. II, 9 ottobre 2020, n. 6020).

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Adozione degli atti di repressione degli illeciti edilizi, serve chiedere avvio del procedimento?

TAR Campania, Napoli, sez. II, sent. 2 luglio 2021, n. 4577

Non è richiesta la comunicazione di avvio del procedimento per l’adozione degli atti di repressione degli illeciti edilizi

La comunicazione di avvio del procedimento deve ritenersi superflua ai fini dell’adozione degli atti di repressione degli illeciti edilizi; invero, tali procedimenti essendo tipizzati, in quanto compiutamente disciplinati da legge speciale e caratterizzati dal compimento di meri accertamenti tecnici sulla consistenza e sul carattere abusivo delle opere realizzate, non richiedono l’apporto partecipativo del destinatario, e ciò anche a prescindere dall’applicabilità dell’art. 21-octies della legge n. 241/1990 (orientamento consolidato: cfr. ex multis Consiglio di Stato, Sez. IV, 20 maggio 2014 n. 2568 e 25 giugno 2013 n. 3471; TAR Campania Napoli, Sez. IV, 9 maggio 2016 n. 2338; TAR Lazio Roma, Sez. I, 22 aprile 2016 n. 4720).

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it

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Foto: iStock/Hendrik David


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