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Sopraelevazione edificio e tetto, occhio alle regole sulle distanze

Dato che comporta aumento di volumetria e della superficie di ingombro, va valutato con cautela se si tratta di risanamento conservativo o ricostruzione dei volumi preesistenti

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Sopraelevazione edificio tetto

Questa settimana apriamo la rassegna di sentenze con il tema sopraelevazione edificio e tetto, occhio alle regole sulle distanze. A seguire una carrellata di articoli di chiarimento sui permessi edilizi: trasformazione del balcone o del terrazzo in veranda, serve permesso di costruire? Chiusura di un terrazzo, quale titolo edilizio? Contributo di costruzione, deve essere restituito se si rinuncia al permesso di costruire? Soppalco, basta la SCIA?

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Sopraelevazione edificio e tetto, occhio alle regole sulle distanze

TAR Lazio, Roma, sez. II stralcio, sent. 14 giugno 2021, n. 7136

Una sopraelevazione deve essere considerata come nuova costruzione e può essere eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante

Secondo l’indirizzo prevalente della giurisprudenza, “una sopraelevazione deve essere considerata come nuova costruzione e può essere di conseguenza eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante. Una sopraelevazione, comportando sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro, non può qualificarsi come risanamento conservativo o ricostruzione dei volumi edificabili preesistenti, i quali hanno solo lo scopo di conservarne i precedenti valori” (Cassazione civile, sez. II, sent. 12 febbraio 2021, n. 3684).

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Trasformazione del balcone o del terrazzo in veranda, serve permesso di costruire?

TAR Lombardia, Brescia, sez. I, sent. 16 giugno 2021, n. 559

La trasformazione del balcone o del terrazzo di un appartamento in veranda richiede il permesso di costruire

Secondo un orientamento giurisprudenziale da tempo consolidato, la trasformazione del balcone o del terrazzo di un appartamento in veranda, creando un vano abitabile preordinato, sul piano funzionale, a soddisfare esigenze stabili, costituisce un intervento urbanisticamente rilevante, che aumenta la superficie e la volumetria dell’immobile e necessita di idoneo titolo abilitativo (T.A.R. Campania Napoli Sez. VII, 26 settembre 2014, n. 5090; Cons. Stato, Sez. VI, 4 ottobre 2019 n. 6720; Cons. Stato, Sez., II, 23 ottobre 2020 n. 6432).

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Chiusura di un terrazzo, quale titolo edilizio?

TAR Campania, Napoli, sez. VI, sent. 14 giugno 2021, n. 4046

È un intervento di nuova costruzione, necessitante del permesso di costruire, la chiusura di un preesistente terrazzo

È un intervento di nuova costruzione, necessitante del permesso di costruire, la chiusura di un preesistente terrazzo, con conseguente ampliamento dell’immobile, rilevante sul piano della volumetria e della superfice oltre che incidente sul carico urbanistico ed anche sul prospetto.

Come chiarito, infatti, anche dal Giudice d’Appello, la chiusura del terrazzo integra l’edificazione di nuovo volume, con conseguente sottoposizione al regime del permesso di costruire (Consiglio di Stato sez. II, 23/10/2020, n.6432).

Deve anche escludersi che la trasformazione del terrazzo costituisca una «pertinenza» in senso urbanistico; in conseguenza della chiusura dello stesso, infatti, è stato realizzato un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi a un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie (Consiglio di Stato sez. VI, 04/10/2019, n.6720).

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Contributo di costruzione, deve essere restituito se si rinuncia al permesso di costruire?

TAR Puglia, Bari, sez. II, sent. 14 giugno 2021, n. 1026

Il contributo di costruzione deve essere restituito in caso di rinuncia del permesso di costruire

Gli oneri di urbanizzazione hanno natura di obbligazioni propter rem, caratterizzate dalla stretta inerenza alla res e connesse alla attività di trasformazione del territorio e al concreto esercizio della facoltà di costruire.

Pertanto, “ove tale circostanza non si verifichi il relativo pagamento risulta privo della causa dell’originaria obbligazione di dare. Ne consegue che, qualora il privato rinunci o non utilizzi il permesso di costruire, sorge in capo all’Amministrazione ex art. 2033 c.c. o comunque ex art. 2041 c.c. l’obbligo di restituzione delle somme corrisposte a titolo di contributo per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione nonché, conseguentemente, il diritto del privato a pretenderne la restituzione; con la precisazione che il diritto alla restituzione sorge non solo nel caso in cui la mancata realizzazione delle opere sia totale, ma anche ove il permesso di costruire sia stato utilizzato solo parzialmente” (cfr. Cons. Stato, sentenza n. 349 del 2021; Cons. Stato, Ad. Plen., 30 agosto 2018, n. 12; T.A.R. Lazio, sentenza 8.1.2020, n. 134; T.A.R. Lombardia – Brescia, n. 426 del 2 maggio 2019; T.A.R. Lombardia, sez. II, 7 gennaio 2016, n. 12; in senso conforme, T.A.R. Sicilia – Catania, sez. II, 27 gennaio 2017, n. 189).

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Soppalco, basta la SCIA?

TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 17 giugno 2021, n. 1477

Sufficiente la SCIA per un modesto soppalco, realizzato all’interno di un garage, inidoneo ad ospitare il soggiorno di persone

La realizzazione di un soppalco costituisce un intervento la cui consistenza deve essere apprezzata caso per caso, conseguentemente sarà riconducibile all’ambito della ristrutturazione edilizia, qualora sia idoneo a generare un maggiore carico urbanistico mentre, nel caso in cui i lavori siano tali da comportare una superficie accessoria, non utilizzabile per il soggiorno delle persone, potrà considerarsi un intervento minore.

Conseguentemente, è sufficiente una SCIA per un soppalco, realizzato all’interno di un garage, che non presenta dimensioni significative e, soprattutto, non accresce il carico urbanistico dell’immobile, non risultando idoneo né ad ospitare il soggiorno di persone né ad alterare lo stato dei luoghi modificando sagoma o prospetto dell’edificio; l’assenza del suddetto titolo non è sanzionabile in via demolitoria, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 22 e 37 D.p.r. n. 380/2001.

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Foto: iStock/dpproductions


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