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Cappotto parziale in condominio: sì al 110, anche per lavori trainati del condomino dissenziente e non pagante

Se non tutti sono interessati, un gruppo di condomini può comunque realizzare il cappotto termico usufruendo del Superbonus? E un condomino dissenziente e quindi non pagante, può agganciarsi all’intervento trainante per fare dei lavori nel proprio appartamento con il 110?

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cappotto parziale condominio

Come sappiamo, l’art. 119 del D.L. 34/2020, convertito con modificazioni dalla legge n. 77/2020, definisce i tre interventi che permettono di accedere direttamente alla super detrazione fiscale per la riqualificazione energetica degli edifici.

L’isolamento termico dell’involucro rappresenta il primo dei tre interventi trainanti del Superbonus 110%. La realizzazione di un cappotto termico, in base al comma 2 del decreto, consente di realizzare anche altri interventi, cosiddetti trainati, che accedono (con i loro limiti di spesa) al Superbonus.

L’opera in questione deve riguardare una parte superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero caseggiato (>> Scopri se nella superficie disperdente lorda è compresa la superficie del tetto) e assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata (Agenzia Entrate – Risposta n. 408/2020). In ogni caso la progettazione del cappotto termico deve rispettare i requisiti previsti dalla normativa europea di riferimento.

>>> Ti interessano le novità sul Superbonus introdotte dal Decreto Semplificazioni? Scarica qui sotto la TABELLA con modifiche articolo 119 || Nuovo Testo in vigore come modificato da dl 41/2021 e dl 77/2021
Modifiche evidenziate

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Cappotto parziale, a favore di un gruppo di condomini

È possibile che l’assemblea non sia interessata ad eseguire i lavori per l’efficientamento energetico mediante l’isolamento termico delle superfici opache dell’intero involucro dell’edificio. In tal caso un gruppo di condomini può avvalersi dell’articolo 10, comma 3, della legge 120/2020 (Decreto semplificazioni), che stabilisce come ciascun partecipante alla comunione o al condominio possa realizzare a proprie spese ogni opera di cui all’articolo 119 del Decreto Rilancio (D.L 19 maggio 2020, n. 34), anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 c.c.

I condomini interessati (si pensi, ad esempio, ai proprietari degli appartamenti sotto il lastrico solare comune) possono realizzare un cappotto termico integralmente a proprie spese, pur nei limiti dell’articolo 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro.

Leggi anche Superbonus 110% sanatoria abusi. Basta la domanda per iniziare i lavori

Naturalmente occorre che l’assemblea autorizzi gli interessati a realizzare l’intervento sulla parte comune esterna che interessa le loro singole unità abitative. A tale proposito merita di essere precisato che, secondo il comma 9-bis dell’articolo 119 D.L. n.  34/202, come modificato dall’ articolo 1, comma 66, lett. P) della Legge di Bilancio 2021 (Legge 30 dicembre 2020 n. 178) le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio, a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole: in tal caso resta fermo che, trattandosi di un intervento realizzato su una parte a servizio comune dell’edificio in condominio, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., la verifica della sussistenza dei requisiti necessari ai fini dell’applicazione del Superbonus vada effettuata con riferimento all’intero edificio.

La gestione amministrativa del cappotto a favore di un gruppo di condomini

In relazione a tale cappotto “parziale” a favore di alcuni condomini effettuato sulla facciata condominiale, sia i documenti di spesa sia i relativi bonifici, devono essere intestati al condominio e gli adempimenti necessari sono effettuati dall’amministratore del condominio, che non solo rilascia una certificazione delle somme effettivamente corrisposte dall’interessato (attestando, altresì, di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge) ma deve, inoltre, conservare la documentazione originale, al fine di esibirla a richiesta degli Uffici. Si tenga conto che pacifica giurisprudenza ha ormai confermato la responsabilità dell’amministratore, nei casi in cui la perdita del beneficio fiscale da parte dei condomini sia a esso imputabile (in tale senso, Cass. civ., Sez. III, 26/07/2017, n. 22343).

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Lavori trainati e condomino dissenziente e non pagante

Se alcuni condomini si attribuiscono l’intero credito di imposta imputandosi tutte le spese, non si può escludere che i condomini dissenzienti e non paganti, agganciandosi all’intervento trainante (cappotto termico), vogliano ugualmente fruire della maxi detrazione del 110 % per interventi trainati (ad esempio la sostituzione infissi o un impianto fotovoltaico singolo). Tale operazione sembra ammissibile atteso che la circolare n. 24/E del 2020, in linea con la disposizione contenuta nell’articolo 119, comma 2, del decreto Rilancio, ha chiarito che la maggiore aliquota si applica solo se gli interventi trainati sono eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi di isolamento termico o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale elencati nel paragrafo 2.1. della medesima circolare.

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.

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Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

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Obiettivi del software:

Abbiamo sviluppato il Software in cloud Check list conformità per facilitare il compito dei professionisti chiamati a rilasciare il visto di conformità fiscale sul credito di imposta collegato ai bonus edilizi.

La check list riporta l’elenco dei controlli da effettuare al fine di poter rilasciare il visto di conformità sull'apposita comunicazione da inviare telematicamente all'Agenzia delle entrate per attestare la sussistenza dei presupposti che danno diritto al 110%, nei casi di opzione per la cessione del credito d'imposta o per lo sconto in fattura.

Il documento è aggiornato con le modifiche apportate dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. "Legge di bilancio 2021"), la quale prevede, tra l'altro, l'estensione dell'agevolazione per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e, in determinate condizioni, fino al 30 giugno 2023.

Descrizione prodotto

Il software Check list conformità:

  • Recepisce la check list proposta dal CNDCEC per gli interventi di efficientamento energetico e per l’adeguamento antisismico.
  • Fornisce l’elenco completo dei controlli che devono essere effettuati ai fini dell'apposizione del visto di conformità nei casi di opzione per la cessione del credito d'imposta o per lo sconto in fattura. 
  • Consente di creare un archivio in cloud della documentazione necessaria per la creazione del dossier da conservare per eventuali controlli. L’area in cloud potrà essere alimentata direttamente da tutti i soggetti coinvolti nella pratica (architetto, termotecnico, perito, commercialista, fornitori ecc.).
  • Consente di salvare in formato zip l’intero dossier documentale, una volta completato, creando in automatico l’indice dei documenti contenuti.
  • Consente di determinare il compenso spettante al professionista per il rilascio del visto fiscale di conformità.

Le Check list sono aggiornate con il documento di ricerca FNC del 19.04.2021

Durata della Licenza

La licenza è annuale dalla data di acquisto

Se il pacchetto da 10 non fosse sufficiente è possibile ricevere un preventivo per un pacchetto multi licenze inviando una email a help.superbonus@maggioli.it tel 0541 628634.

A chi è rivolto

Il visto di conformità è rilasciato ai sensi dell’articolo 35 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, dai soggetti indicati alle lettere a) e b) del comma 3 dell’articolo 3 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei centri costituiti dai soggetti di cui all’articolo 32 del citato decreto legislativo n. 241 del 1997.

Pertanto il software è rivolto a tali soggetti:

• gli iscritti negli albi dei dottori commercialisti e degli esperti contabili e dei consulenti del lavoro;

• gli iscritti alla data del 30 settembre 1993 nei ruoli di periti ed esperti tenuti dalle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura per la sub-categoria tributi, in possesso di diploma di laurea in giurisprudenza o in economia e commercio o equipollenti o diploma di ragioneria;

• i responsabili dell’assistenza fiscale dei centri costituiti dai soggetti di cui all’articolo 32 dello stesso d.lgs. n. 241/1997.

Quali sono i vantaggi

  • Facilità di utilizzo
  • Compilazione guidata
  • Cloud: Si accede al software da qualsiasi browser, anche da pc diversi. Nessun problema di installazione ed è possibile lavorare in mobilità.
  • Aggiornamenti gratuiti e automatici: il software è interamente in cloud, non richiede installazioni e gli aggiornamenti sono forniti automaticamente senza alcun intervento dell’utente.
  • Stampa del dossier: il software consente la stampa delle carte di lavoro, con i relativi dettagli, in modo da agevolare la condivisione con professionisti e clienti.
  • Teamwork oriented: Possibilità di condividere il software con i soggetti coinvolti nella pratica 110%. In questo modo tutti i componenti del team possono collaborare anche da luoghi differenti

 

La normativa

IL DL 34/2020 ha potenziato le detrazioni fiscali per gli interventi di efficientamento energetico e adeguamento antisismico degli edifici (cosiddetto “super bonus 110%).

La normativa consente, al fine di evitare il problema di incapienza delle detrazioni rispetto al proprio reddito, di optare per la cessione del credito a soggetti terzi (fornitori o banche) o di richiedere lo sconto diretto sul corrispettivo dei lavori ai fornitori.

Per poter optare per lo sconto sul corrispettivo o per la cessione del credito di imposta è necessario richiedere il rilascio di un visto di conformità del credito spettante da parte di un professionista abilitato.

In particolare, il visto dovrà attestare la conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al superbonus. Si tratta, a ben vedere, di un’attività di controllo formale e non di merito svolta dal professionista.

Per facilitare il compito dei soggetti che devono rilasciare il visto, abbiamo sviluppato questo prodotto che costituisce una checklist-guida per la predisposizione dei controlli necessari per il rilascio del visto di conformità di cui al comma 11 dell’art. 119 del DL 34/2020.

Superbonus, 2021, Maggioli Editore
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Immagine: iStock/deepblue4you


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