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Veranda su balcone, quando è ristrutturazione edilizia pesante

Se va ad aggregarsi a un preesistente organismo edilizio cambia la sua configurazione. Attenzione ai permessi di costruire. Ne parliamo nella rassegna sentenze di oggi

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Oggi apriamo la rassegna di sentenze settimanale con questo tema: veranda su balcone, quando è ristrutturazione edilizia pesante? Tettoia di dimensioni rilevanti, serve permesso di costruire? E per roulottes e case mobili?

Sempre sui titoli edilizi: trasformazione del sottotetto in residenza abitabile, serve permesso di costruire? Richiesta titolo edilizio da parte di comproprietari, deve essere congiunta?

Vediamo le sentenze in dettaglio, ma se vuoi una guida utile sui permessi edilizi e stabilire la regolarità dei manufatti (soprattutto al fine dei Superbonus fiscali), consigliamo  Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori  di Maggioli Editore. >>>> UTILE l’accesso alla versione digitale iLibro, che permette la consultazione digitale e il collegamento diretto alla normativa (sempre aggiornata e in multivigenza).

Veranda su balcone, quando è ristrutturazione edilizia pesante

TAR Toscana, sez. III, sent. 12 giugno 2021, n. 897

Serve il permesso di costruire per la chiusura di un balcone o di una terrazza, con conseguente realizzazione di una veranda

Per giurisprudenza assolutamente consolidata, la chiusura di un balcone o di una terrazza, comunque realizzata, comporta un incremento di volume e superficie utile che si accompagna alla modifica di sagoma e prospetto dell’edificio cui il manufatto accede.

Essa risponde alla definizione anche normativa di “veranda”, cioè di quel locale o spazio coperto ricavato delimitando con infissi vetrati, parzialmente o totalmente apribili, spazi accessori quali una loggia o portico, una terrazza o parte di essa, un balcone (sottostante o meno ad altro balcone o sporto di gronda), una tettoia direttamente accessibile da una unità immobiliare, o parte di essa.

L’intervento va pertanto qualificato in termini di ristrutturazione edilizia “pesante” che necessita del preventivo rilascio del permesso di costruire e al quale non può riconoscersi natura pertinenziale, costituendo la veranda un nuovo ambiente autonomamente utilizzabile che va ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio (per tutte, cfr. da ultimo Cons. Stato, sez. II, 23 ottobre 2020, n. 6432; id., sez. II, 12 febbraio 2020, n. 1092; id., sez. VI, 4 ottobre 2019, n. 6720; id., sez. VI, 9 ottobre 2018, n. 5801).

Sul tema: Tettoia o veranda abusiva Superbonus, basta la regolarità delle parti comuni

Tettoia di dimensioni rilevanti, serve permesso di costruire?

TAR Toscana, sez. III, sent. 8 giugno 2021, n. 862

Serve il permesso di costruire per una tettoia di rilevanti dimensioni

Per giurisprudenza assolutamente consolidata, la realizzazione di una tettoia non ha carattere pertinenziale e richiede il rilascio del permesso di costruire quando, per le sue caratteristiche costruttive, essa sia idonea ad alterare la sagoma dell’edificio (da ultimo, cfr. Cons. Stato, sez. VI, 27 gennaio 2021, n. 813; id., sez. II, 30 novembre 2020, n. 7601).

Conseguentemente, non può dunque dubitarsi della sottoposizione al regime del permesso di costruire di una tettoia avente dimensioni in pianta di 3,10 x 5,50 m, per una superficie di oltre 17,00 mq, e altezza da 2,30 a 3,70 m.

>>> QUI diciamo la nostra sulla CILACILA Superbonus senza stato legittimo. Neanche per idea

Roulottes e case mobili, serve permesso di costruire?

TAR Toscana, sez. III, sent. 8 giugno 2021, n. 856 

Serve il permesso di costruire per roulottes e case mobili

L’art. 3 co. 1 lett. e.5) del d.P.R. n. 380/2001 elenca, fra gli interventi di nuova costruzione, in quanto tali bisognosi del permesso di costruire, “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee”.

Conseguentemente, che si tratti di roulottes o vere e proprie case mobili, la sanzione prevista per l’intervento realizzato in assenza di permesso di costruire non può che essere quella della rimozione o demolizione prevista dall’art. 31 dello stesso d.P.R. n. 380/2001.

Leggi anche: Conformità urbanistica e Superbonus, come fare con le opere difformi e non sanabili

Trasformazione del sottotetto in residenza abitabile, serve permesso di costruire?

TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, sent. 9 giugno 2021, n. 1152

Serve il permesso di costruire per la trasformazione del sottotetto in residenza abitabile

La trasformazione, anche mediante le opere interne, del sottotetto in residenza abitabile, è un intervento di ristrutturazione edilizia cd. pesante, soggetto a permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. c), d.p.r. 380/2001 (T.A.R. Napoli, Sez. VII, 19 marzo 2018, n. 1696; T.A.R. Genova, Sez. I, 25 marzo 2019, n. 262; T.A.R. Milano, Sez. II, 26 gennaio 2021, n. 239).

Leggi: Superbonus per trasformare il sottotetto in abitazione

Richiesta titolo edilizio da parte di comproprietari, deve essere congiunta?

TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 10 giugno 2021, n. 1428

In caso di pluralità di proprietari, la domanda di rilascio di titolo edilizio – anche in sanatoria di interventi già realizzati – deve necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull’immobile

Legittimato alla richiesta del titolo abilitativo edilizio è colui che abbia la disponibilità totale dell’immobile: pertanto l’intera proprietà dello stesso e non solo una parte o quota di esso, non potendosi riconoscersi titolarità alcuna al semplice proprietario pro quota, ovvero al comproprietario, giacché, diversamente considerando, il contegno tenuto da quest’ultimo potrebbe pregiudicare i diritti e gli interessi qualificati dei soggetti con cui condivida la propria posizione giuridica sul bene.

Di conseguenza, in caso di pluralità di proprietari, la domanda di rilascio di titolo edilizio – anche in sanatoria di interventi già realizzati – deve necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull’immobile, potendosi ritenere d’altra parte legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario, solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l’esistenza di una sorta di pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari (cfr. Cons. Stato, sentenza n. 1766/2020).

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In collaborazione con: www.studiolegalepetrulli.it

Ti consigliamo:

Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori

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Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. 

L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo.

Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali).

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Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni.

In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia.

 

Donato Palombella
si è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.

Donato Palombella, 2021, Maggioli Editore
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Gli interventi edilizi per le opere precarie e gli arredi da esterni - Maggio 2021

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Utilizzare al meglio gli spazi esterni è una legittima aspirazione di ogni proprietario e, normalmente, ciò avviene tramite l’installazione di strutture leggere idonee allo scopo: pergolati, tettoie, gazebo ed altri elementi di arredo.

Ma quanti si domandano, prima di procedere, se sia necessario o meno premunirsi di un idoneo titolo abilitativo?

La presente guida, aggiornata con le ultime novità normative e giurisprudenziali, si pone lo scopo di fornire la definizione delle diverse tipologie di installazioni possibili negli spazi esterni e di individuare il relativo titolo edilizio necessario alla luce della giurisprudenza più recente e del dato normativo: solo così, infatti, sarà possibile evitare errori e conseguenti sanzioni.

Lo stile agile e veloce, l’utilizzo di un linguaggio chiaro, unitamente alle immagini e alla rassegna della casistica più interessante rappresentano le caratteristiche del presente volume, utile per professionisti e operatori del diritto, oltreché per tutti coloro che hanno la legittima aspirazione di migliorare i propri spazi esterni.

La presente edizione contiene anche una trattazione degli interventi in regime di edilizia libera nelle regioni italiane a statuto ordinario e in quelle a statuto speciale, ivi comprese le Province Autonome di Trento e Bolzano.

 

Mario Petrulli
Avvocato, esperto in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali; componente del Comitato scientifico della rivista L’Ufficio Tecnico, collabora con siti giuridici (tra i quali www.ediliziaurbanistica.it) e società di consulenza; è coautore, insieme ad Antonella Mafrica, di pubblicazioni per Maggioli Editore. Titolare dello Studio legale Petrulli (www.studiolegalepetrulli.it).

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Foto: iStock/xavierarnau


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