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Danni da infiltrazioni, le piogge intense non salvano il condominio dalla responsabilità

Fenomeni meteorologici anche di particolare intensità non sollevano il condominio dalle responsabilità dei danni che le parti comuni provocano ai condomini. Vediamo il caso in questione

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Le piogge intense non salvano il condominio dalla responsabilità per i danni causati ad un condomino per le infiltrazioni provenienti dal tetto difettoso. Questa la sintesi della sentenza del Tribunale di Crotone n. 453 dell’11 maggio 2021.

La vicenda: una condomina, proprietaria dell’ultimo piano di un caseggiato, durante un forte temporale subiva dei danni a causa delle copiose infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto. In particolare, a causa di alcune tegole rotte, il solaio si era riempito d’acqua. I vigili del fuoco cercavano di “tamponare” l’emergenza, rivestendo alcune tegole rotte con dei fogli di plastica recuperati sul posto.

Dopo il primo temporale la condomina procedeva ad un primo intervento di ripristino eseguito a proprie cure e spese; nei successivi mesi, però, nonostante l’intervento di manutenzione eseguito, a causa delle piogge intense, le infiltrazioni provenienti dal tetto si verificavano nuovamente. Successivamente la danneggiata – che anche dopo il secondo temporale riparava a sue spese il tetto – citava in giudizio il condominio richiedendo il risarcimento dei danni subiti.

I condomini contestavano ogni responsabilità facendo leva, da un lato sulla sussistenza del caso fortuito in ragione della straordinaria intensità delle piogge, dall’altro lato sull’errata esecuzione dei lavori di ripristino eseguiti. L’incaricato CTU, a fronte dell’intervento di ripristino posto in essere proprio dalla condomina e della mancanza di documentazione utile, non riusciva ad accertare lo stato dei luoghi al momento degli eventi sopra detti in maniera sufficientemente approfondita (>> qui trovi un utile manuale del CTU ).

La questione quindi risulta essere la seguente: in caso di piogge intense il condominio può essere ritenuto responsabile per i danni subiti da un condomino per le infiltrazioni provenienti dal tetto?

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Danni da infiltrazioni, il condominio è responsabile

Il Tribunale dava pienamente ragione alla condomina. I danni per infiltrazioni dal tetto difettoso sono risultati, infatti, provati dal verbale di intervento dei VV.FF. (in occasione del primo temporale) e da una lettera del legale della danneggiata inviata all’amministratore (dopo il secondo temporale). Ciò premesso, lo stesso giudice ha notato come in entrambe le ipotesi, il convenuto condominio non potesse invocare quale esimente della propria responsabilità il contributo causale apportato dalle precipitazioni atmosferiche.

Allo stesso modo, secondo il Tribunale nessuna responsabilità – esclusiva ovvero anche solo concorrente – può poi essere attribuita all’attrice per aver commissionato, in via d’urgenza, interventi di ripristino sul tetto condominiale nell’intervallo tra il primo ed il secondo episodio dannoso.

Riflessioni conclusive

Il condominio è responsabile, in quanto custode, cioè titolare del “potere di governo” sulle parti ed impianti comuni dell’edificio di cui all’art. 1117 c.c., dei danni che tali beni provocano ai condomini, proprietari di unità immobiliari (appartamenti, box, cantine).

Infatti l’art. 2051 c.c. prevede un’imputazione del danno al custode sulla base del solo nesso di causalità fra la cosa in custodia e l’evento dannoso. Di conseguenza grava sul danneggiato l’onere di provare il collegamento tra l’evento lesivo e la parte comune oggetto di custodia del condominio. Una volta raggiunta tale prova, il custode potrà andare esente dalla responsabilità oggettiva posta a suo carico solo previa dimostrazione, non già di una mera concausa, ma di una causa esclusiva idonea ad essere considerata caso fortuito, cioè un fatto della natura, del terzo o dello stesso danneggiato idoneo, per la sua assoluta eccezionalità ed imprevedibilità, ad interrompere il nesso di causalità tra i danni e la parte comune.

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Secondo un principio generale, però, in relazione ai danni cagionati da precipitazioni atmosferiche alla proprietà esclusiva di un condomino, va esclusa l’ipotesi del caso fortuito o della forza maggiore, invocabile dal custode a esonero della propria responsabilità in presenza di fenomeni meteorologici anche di particolare forza e intensità, protrattisi per tempo molto lungo e con modalità tali da uscire fuori dai canoni normali, quando il danno trovi origine nell’insufficienza delle misure adottate, volte a evitarne l’accadimento (Cass. civ., Sez. III, 05/05/2020, n. 8466).

In altre parole, se una parte comune è difettosa, il condominio, a fronte della richiesta di risarcimento danni del singolo condomino dell’ultimo piano, non può invocare quale esimente della propria responsabilità l’intensità delle precipitazioni atmosferiche: in tal caso i condomini sono colpevoli per la mancata manutenzione del tetto.

In ogni caso, a fronte dell’inerzia della collettività condominiale, i singoli condomini – allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento al bene proprietà esclusiva – possono certamente eseguire opere indifferibili relative alle parti comuni e pretendere il rimborso delle spese sostenute (art 1134 c.c.).

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.

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Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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Immagine: iStock/AndreyPopov


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