Home Bonus Edilizia Problemi di umidità in condominio, responsabilità e come risolverli (con Superbonus)

Problemi di umidità in condominio, responsabilità e come risolverli (con Superbonus)

Umidità e muffa in condominio, di chi è la responsabilità? Come risolvere? La ventilazione meccanica controllata è agevolabile con Superbonus e rappresenta una valida soluzione tecnica

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vmc condominio

Nei condomìni le strutture disperdenti dell’involucro edilizio, confinanti con ambienti esterni non riscaldati, sono spesso interessate da fenomeni termoigrometrici che possono favorire la formazione di muffe e di condensa.

Queste manifestazioni nascono da parti comuni ma poi possono svilupparsi all’interno delle abitazioni dei condomini, in ambienti dove normalmente non dovrebbero esistere (camere da letto, saloni, ecc.).

Il problema nasce da vizi costruttivi, cioè dall’insufficiente isolamento termico dei muri perimetrali o delle coperture condominiali. Si deve considerare, però, anche l’umidità da risalita capillare, fenomeno legato in prevalenza all’assorbimento di umidità dal suolo da parte di elementi costruttivi porosi.

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Umidità e gravi difetti nelle parti comuni: la responsabilità del costruttore

L’umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l’abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell’edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c.

Infatti, i gravi difetti di costruzione, che danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1669 c.c., non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell’edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che incida sulla struttura e funzionalità globale dell’edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile.

A fronte di tali problemi, trattandosi di vizi relativi alle parti comuni dell’immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, oltre ai condomini, l’amministratore del condominio è legittimato a promuovere l’azione di cui all’art. 1669 c.c. (che è a tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà) per chiedere al costruttore l’eliminazione radicale delle comuni cause o la sua condanna al pagamento delle spese per eliminare umidità e muffe (Cass. civ., Sez. II, 17/02/2020, n. 3846).

Umidità e responsabilità da custodia del condominio

Qualora l’umidità delle parti comuni sia causa di danni ad un singolo condomino o ad un ristretto gruppo di condomini, il condominio è responsabile in via autonoma nei loro confronti ai sensi dell’art. 2051 c.c.

Si può, quindi, affermare che non si tratta di una responsabilità a titolo derivativo bensì di un’autonoma fonte di responsabilità ex art. 2051 c.c. che ricorre anche se il danno risulta causato da anomalie o vizi insorti nella cosa prima dell’inizio del rapporto di custodia. In altre parole il condominio, pur successore a titolo particolare del costruttore-venditore, non subentra nella sua personale responsabilità, legata alla sua specifica attività e fondata sull’art. 1669 c.c.

Il condominio, quindi, è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., per i danni patrimoniali e non patrimoniali derivanti dalle parti comuni anche se gli stessi sono causati da gravi difetti di costruzione imputabili all’impresa.

È evidente, però, che al condomino danneggiato conviene, sempre e comunque, agire sia nei confronti del costruttore, sia nei confronti del condominio (essendo la responsabilità di quest’ultimo autonoma, e quindi concorrente con quella dell’appaltatore), al fine di individuare comunque un soggetto solvibile.

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La responsabilità del condomino

Tuttavia il condominio può sollevarsi da ogni responsabilità dimostrando che i danni da umidità sono sicuramente riconducibili allo stesso danneggiato.

Così, ad esempio, il comportamento del proprietario che cambia la destinazione d’uso dell’immobile e/o la mancata areazione del locale sono fenomeni idonei ad interrompere qualsiasi collegamento tra la cosa in custodia (i muri comuni) e il danno (la muffa nei muri).

In ogni caso il risarcimento è escluso se le infiltrazioni provenienti da parti comuni dell’edificio, da cui scaturisce l’umidità del locale di proprietà esclusiva, sono riconducibili alle tecniche in uso all’epoca della costruzione dell’edificio.

Superbonus e Ventilazione Meccanica Controllata

Nel caso in cui, pur considerando il numero di ricambi d’aria naturale previsto dalla norma UNI-TS 11300-1 e provvedendo per quanto possibile alla correzione dei ponti termici, vi sia ancora il pericolo di formazione di muffe o condense in corrispondenza di essi, i sistemi di VMC rappresentano una valida soluzione tecnica.

In tali condizioni, pertanto, la spesa per l’installazione di tali sistemi nelle unità immobiliari di un condominio può fruire del Superbonus 110%, se realizzati congiuntamente agli interventi (trainanti) di coibentazione delle superfici opache (nei limiti di spesa, detrazione e costo specifico a quest’ultimi riservati) o nel caso in cui siano associati a un intervento di sostituzione di un impianto di climatizzazione invernale con un impianto con fluido termovettore ad aria e siano con esso strettamente integrati.

In entrambi i casi è necessario che il tecnico abilitato alleghi come parte integrante e sostanziale dell’asseverazione di cui al c.d. DM Requisiti Tecnici (Decreto interministeriale 6 agosto 2020) una relazione tecnica dalla quale emerga la sussistenza dei presupposti per l’installazione. Tale relazione dovrà altresì dimostrare che dall’installazione del sistema di VMC consegua un risparmio energetico rispetto alla situazione che prevede la massima correzione dei ponti termici, come sopra indicato, e un numero di ricambi d’aria naturale pari a quello previsto dalla norma UNI-TS 11300-1, calcolato nell’ipotesi che venga alimentato solo con energia elettrica prelevata della rete. Per quanto sopra, risultano ammissibili esclusivamente i sistemi di VMC dotati di recupero di calore>> Potrebbe essere utile: Le asseverazioni del Tecnico per il Superbonus 110% – e-Book in pdf

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.

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Immagine: iStock/Evgen_Prozhyrko


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