Compravendita terreni agricoli, le imposte e l’agevolazione Piccola Proprietà Contadina

Nell’ambito di una compravendita le imposte e tributi sono a totale carico della parte acquirente, che deve quindi accollarsi, oltre al prezzo pattuito per l’immobile, anche tali imposte e l’onorario del notaio, oltre all’eventuale onorario di un tecnico che assista affinché esegua le opportune verifiche circa le caratteristiche dell’immobile da acquistare.

Le imposte sono quella di registro, ipotecaria e catastale, e sono calcolate in modo differente in base alla tipologia di immobile e al tipo di soggetto acquirente.

In particolar modo le compravendite di terreni agricoli o di fabbricati ad uso agricolo sono soggette ad imposte nettamente differenti in base proprio al tipo di soggetto acquirente: un soggetto che svolge l’attività agricola come principale fonte di sussistenza è ad esempio agevolato nell’acquisto di un terreno rispetto a chi svolge un’altra attività. Questo esempio ci è utile per capire quale sia l’obiettivo della normativa e, cioè, scoraggiare l’acquisto di terreni agricoli da parte di soggetti che non li coltiverebbero, in modo da favorire invece l’acquisto da parte chi conduce direttamente i fondi agricoli.

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Imposte acquisto terreno agricolo, esempio

Se prendiamo ad esempio l’acquisto di un terreno agricolo, le imposte dovute devono essere pagate con le seguenti modalità:

• Se chi acquista il terreno agricolo non si dedica principalmente all’agricoltura:
  • imposta di registro: 15% del prezzo dichiarato del terreno agricolo (con un minimo di € 1.000,00)
  • imposta ipotecaria: € 50,00
  • imposta catastale: € 50,00

• Se chi acquista è un coltivatore o un imprenditore agricolo a titolo professionale e chiede l’agevolazione della Piccola Proprietà Contadina:
  • imposta di registro: 1% del prezzo dichiarato del terreno agricolo
  • imposta ipotecaria: € 200,00
  • imposta catastale: € 200,00

• Se chi acquista è un coltivatore o un imprenditore agricolo a titolo professionale senza chiedere l’agevolazione della Piccola Proprietà Contadina:
  • imposta di registro: 15% del prezzo dichiarato del terreno agricolo (con un minimo di € 1.000,00)
  • imposta ipotecaria: € 50,00
  • imposta catastale: € 50,00

Come si vede, per chi opera nel mondo dell’agricoltura vi è un notevole risparmio sulla percentuale dell’imposta di registro rispetto a chi non si dedica all’agricoltura.

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Agevolazione Piccola Proprietà Contadina, come funziona

L’agevolazione chiamata Piccola Proprietà Contadina P.P.C. può applicarsi a terreni agricoli di qualsiasi dimensione ed in qualsiasi comune sia ubicato quando l’acquirente è un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale, ivi comprese le società agricole.

Il vincolo che pone la normativa è quello di coltivare il fondo per almeno cinque anni successivi alla compravendita senza poterlo rivendere o affittare a terzi; l’unica facoltà è quella di affittare il terreno al coniuge o altri parenti affini entro il secondo grado di parentela che esercitino l’attività agricola. Chi non è iscritto alla gestione previdenzale o assistenziale del mondo agricolo non può sfruttare l’agevolazione della Piccola Proprietà Contadina in fase di acquisto.

Nel corso degli anni, a proposito dell’agevolazione della Piccola Proprietà Contadina, sono stati numerosi i chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, tra cui citiamo ad esempio la risoluzione 26/E del 06/03/2015 tramite la quale è stato chiarito che l’aliquota d’imposta agevolata si può applicare anche ai fabbricati pertinenziali entrostanti il terreno oggetto di compravendita; in tal senso non si deve pensare ad un fabbricato autonomo, magari di grandi dimensioni e con un propria autonomia, ma ci si riferisce a quei piccoli fabbricati che talvolta sorgono a bordo dei vari appezzamenti agricoli e che servono come pertinenza del terreno da piccolo ricovero momentaneo delle attrezzature da utilizzare durante le lavorazioni, ad esempio.

La recente risposta all’interpello n. 551/2020 ha chiarito, favorevolmente ai contribuenti, che laddove decadano le condizioni per la Piccola Proprietà Contadina (ad esempio se si rivendesse il terreno entro cinque anni dall’acquisto), è dovuto il 9% e non il 15% (come invece accadeva molto spesso in passato da parte dell’Agenzia delle Entrate, che chiedeva la restituzione di tale somma percentuale senza tener conto che l’acquirente era comunque un soggetto con l’attività agricola come principale fonte di reddito ed occupazione).

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Immagine: iStock/Andrii Yalanskyi