Come è noto, la possibilità di richiedere la sanatoria edilizia non è solo strettamente collegata al condono, si tratta di una possibilità che la legislazione offre a chi commette opere edilizie senza aver titolo per farlo (e quindi commette un abuso edilizio).
Il presupposto per poter presentare una pratica edilizia in sanatoria (dal Permesso di Costruire alla Comunicazione di Manutenzione Ordinaria) è il principio della doppia conformità. Perché un’opera sia sanabile è necessario infatti che rispetti sia la normativa vigente alla data di presentazione della pratica edilizia in sanatoria, sia la normativa vigente nel momento in cui è avvenuto l’abuso edilizio; questo comporta la conoscenza della legislatura storica sia nazionale che locale (regionale e comunale) risalente al momento in cui erano stati eseguiti i lavori senza idoneo titolo abilitativo. La dichiarazione di doppia conformità è dunque l’allegato ed il presupposto fondamentale per la presentazione della pratica.
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Inoltre, a seconda dell’entità dei lavori, il Testo Unico dell’Edilizia del 2001 aveva previsto il pagamento di una sanzione amministrativa che andava dai 258 € per le opere minori, tra 516 € e 5.160 € per le opere soggette a S.C.I.A. (ex D.I.A., in buona sostanza) arrivando fino al pagamento del doppio degli oneri concessori per gli interventi che invece sono soggetti a Permesso di Costruire. Gli aggiornamenti normativi hanno alzato ulteriormente le sanzioni e sono molti i Comuni che hanno deliberato sanzioni minime nella somma di € 1.000 anche per le CILA in sanatoria o che applicano il minimo di € 1.032 (cioè il doppio dei precedenti € 516).
Sanatoria edilizia, documenti necessari
La sanatoria edilizia (prevista negli articoli 36 e 37 del D.P.R. 380/2001) prevede che sia predisposta una dichiarazione di doppia conformità firmata dal tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) e molto spesso questa è già compresa tra le relazioni di asseverazione impostate dai portali che le amministrazioni comunali hanno predisposto per la presentazione telematica delle pratiche edilizie.
Chiaramente, oltre alla dichiarazione di doppia conformità, la pratica di sanatoria dovrà essere corredata di elaborati grafici, documentazione fotografica e tutti gli adeguati documenti e autodichiarazioni (relazione igienico/sanitaria, abbattimento delle barriere architettoniche etc.), mentre non è prevista la comunicazione della ditta che aveva eseguito i lavori, pertanto risulta pacifico che non è possibile sfruttare alcuna detrazione fiscale nonostante la clientela spesso lo chieda. Inoltre, nel caso in cui siano stati modificati gli impianti, sarebbe necessario provvedere a far redigere la dichiarazione di rispondenza degli impianti da un tecnico o professionista competente ed eventualmente regolarizzare gli impianti non rispondenti.
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Aumento di superficie o volumetria
Un caso particolare riguarda tutte quelle sanatorie in cui l’abuso provoca un aumento di superficie o di volumetria che rientra all’interno della tolleranza del 2% prevista già dall’articolo 34 comma 2/ter del D.P.R. 380/2001 e confermata nel recente aggiornamento dello stesso testo unico: in tal caso non si configura alcun illecito edilizio ma si tratta di semplici tolleranze costruttive. La dimostrazione del rispetto del 2% di tolleranza nei casi di villette indipendenti può risultare semplice, mentre nel caso di alloggi che sono stati ampliati e che fanno parte di un più ampio condominio occorrerebbe verificare il rispetto del predetto 2% riguardo all’intero condominio e non solo tenendo come riferimento la singola unità immobiliare che s’intende regolarizzare tramite la sanatoria, pur non avendo l’obbligo di dover sanare l’intero condominio (nonostante possa essere conveniente condividere le spese con gli altri condomini, se si potesse e se fosse il caso).
Quando l’ampliamento di SUL, Volume, altezza o altri parametri edilizio/urbanistici è superiore al 2% di tolleranza, invece, si è in presenza di un vero e proprio abuso edilizio da sanare per il quale si deve verificare altresì la rispondenza ai parametri urbanistici del piano regolare per quella zona, oltre a dover pagare il doppio degli oneri dovuti.
Nell’eseguire il raffronto rispetto al 2%, così come rispetto agli indici urbanistici, occorre fare riferimento alle definizioni sia della data attuale sia della data in cui l’abuso è stato eseguito: ad esempio è possibile che il metodo di calcolo della SUL o del Volume all’epoca di realizzazione dell’abuso fosse differente rispetto a quello attuale, ma entrambi i metodi di calcolo devono essere verificati e rispettati; occorre sempre verificare, come già detto, che siano rispettate le prescrizioni sia della normativa attuale che di quella della data in cui fu commesso l’abuso con riguardo sia della normativa nazionale e sia di quella locale.
Il tutto sempre fatte salve le discipline in materia di distanza tra fabbricati (vedere il piano regolatore o il Codice Civile) o qualunque altro diritto di terzi. Soprattutto per quest’ultimo motivo è molto importante fare particolare attenzione non solo all’andamento delle pareti e delle finestre, ma anche verificare la posizione degli immobili all’interno per evitare sorprese circa la traslazione all’interno del lotto rispetto alle condizioni di progetto.
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Quando la verifica del 2%, la mancata verifica dei parametri urbanistici o l’impossibilità di dichiarare la doppia conformità non consentano di sanare l’abuso con una sanatoria “ordinaria” come da articoli 36 o 37 del D.P.R. 380/2001, allora ci si potrà appellare alla cosiddetta fiscalizzazione di cui agli articoli 33 e 34 del D.P.R. 380/2001, sempre che non esistano particolari normative regionali che consentano tali opere in deroga alla normativa nazionale e che tali deroghe possano essere utilizzate anche in sanatoria.
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Donato Palombella
si è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.
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