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Manutenzione straordinaria e manutenzione ordinaria, differenze e definizioni

Manutenzione ordinaria o straordinaria? Quali sono le differenze? E quali le definizioni che consentono di inquadrare gli interventi edilizi nell’una o nell’altra?

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Manutenzione straordinaria o manutenzione ordinaria? Quali sono le differenze? E quali sono le definizioni precise che consentono di inquadrare gli interventi edilizi nell’una o nell’altra categoria?

Dato che questo inquadramento è determinante, oltre che per sapere se è necessario richiedere permessi edilizi prima di iniziare i lavori, anche per capire se un determinato intervento rientra in quelli agevolabili con i vari Bonus Casa, cerchiamo di fare chiarezza.

Secondo il Testo Unico dell’Edilizia T.U.E. (D.P.R. 380/2001, aggiornato dal Decreto Semplificazioni D.L. 76/2020), articolo 3, le tipologie di intervento possono essere suddivise in queste categorie:

  1. manutenzione ordinaria;
  2. manutenzione straordinaria;
  3. restauro e risanamento conservativo;
  4. ristrutturazione edilizia;
  5. nuova costruzione;
  6. ristrutturazione urbanistica;
  7. interventi di conservazione (art. 3-bis introdotto dall’art. 17, comma 1, lett. b) del d.l. n. 133/2014 decreto Sblocca Italia);
  8. interventi di ristrutturazione importante (d.lgs. n. 48/2020; art. 2, comma 1, lett. vicies-quater) d.lgs. n. 192/2005)

Concentriamoci quindi sulle prime due tipologie, ovvero manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria.

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Manutenzione Ordinaria Testo Unico Edilizia

Ai fini del Testo Unico Edilizia per interventi di manutenzione ordinaria si intendono gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Manutenzione Ordinaria Esempi

Quindi, per fare qualche esempio, rientrano tra gli interventi di manutenzione ordinaria quelli che riguardano:

  • opere interne: riparazione, rinnovamento e sostituzione di intonaci, rivestimenti, infissi, serramenti, controsoffitti, pavimenti, apparecchi sanitari, canne fumarie e di ventilazione, aggiunta di nuovi apparecchi sanitari in bagni esistenti;
  • opere esterne: riparazione e sostituzione, purché senza alterazione delle caratteristiche, posizioni, forme e colori preesistenti, di intonaci, rivestimenti, serramenti, manti di copertura, impermeabilizzazioni, guaine, grondaie, cornicioni.

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Manutenzione Straordinaria Testo Unico Edilizia

Ai fini del Testo Unico Edilizia per interventi di manutenzione straordinaria si intendono invece le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso.

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Manutenzione Straordinaria Esempi

A titolo di esempio, sono classificati come interventi di manutenzione straordinaria quelli che riguardano:

  • opere interne: consolidamento delle strutture portanti interne; opere di sottomurazione, deumidificazione, sostituzione di solai, apertura e chiusura di porte; creazione, eliminazione o modificazione di partizioni verticali interne, di locali per servizi igienici e tecnologici; rifacimento di collegamenti verticali interni a una singola unità immobiliare; dotazione di nuovi impianti.
  • opere esterne: le opere esterne che comportano modifiche delle caratteristiche, posizioni, forme e colori di quelle preesistenti; opere di sostegno e di contenimento; consolidamento di strutture portanti perimetrali e coperture nonché adeguamento del loro spessore e delle loro caratteristiche alle esigenze di isolamento; sostituzione, senza modifiche geometriche, della struttura portante della copertura.

L’Agenzia delle Entrate riporta anche questi esempi di manutenzione straordinaria:

  • installazione di ascensori e scale di sicurezza
  • realizzazione e miglioramento dei servizi igienici
  • sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di
    materiale o tipologia di infisso
  • rifacimento di scale e rampe
  • interventi finalizzati al risparmio energetico
  • recinzione dell’area privata
  • costruzione di scale interne.

L’Agenzia delle Entrate considera manutenzione straordinaria anche:

  • interventi finalizzati all’utilizzo di fonti rinnovabili di energia, ad esempio l’installazione di una stufa a pellet o di impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, o l’installazione o l’integrazione di un impianto di climatizzazione invernale ed estiva a pompa di calore;
  • sostituzione della caldaia (in quanto intervento diretto a sostituire una componente essenziale dell’impianto di riscaldamento).

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Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. 

L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo.

Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali).

L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti.

Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:
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Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni.

In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia.

 

Donato Palombella
si è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.

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Immagine: iStock/skynesher


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