Siamo al consueto appuntamento settimanale con la rassegna di sentenze in materia edilizia e urbanistica. I temi trattati sono: tettoia e calcolo distanza tra i fabbricati, parcheggi per nuove costruzioni, natura del vincolo per fasce di rispetto ferroviario.
E ancora: sanatoria, caso di opposizione del proprietario e ammissibilità del permesso di costruire formatosi per silenzio-assenso.
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Tettoia e calcolo distanza tra i fabbricati: attenzione alla norma
TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, sent. 9 aprile 2021 n. 752
La tettoia è rilevante ai fini del rispetto della distanza fra i fabbricati
L’art. 9, comma 1, n. 2), del D.M. n. 1444/1968 – rubricato “Limiti di distanza tra i fabbricati” – stabilisce che “Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue: … 2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”.
La riportata disposizione ha carattere inderogabile, poiché si tratta di norma imperativa, che stabilisce in via generale e astratta le distanze tra le costruzioni, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza (Consiglio di Stato, Sez. IV, 16 settembre 2020, n. 5466).
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La giurisprudenza, sia amministrativa sia civile, ha poi precisato che “ai fini dell’osservanza delle norme sulle distanze legali tra edifici di origine codicistica, la nozione di costruzione non può identificarsi con quella di edificio, ma deve estendersi a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera” (Consiglio di Stato, Sez. VI, 5 marzo 2021, n. 1867; Corte di Cassazione, Sez. II, 15 dicembre 2020, n. 28612; 10 febbraio 2020, n. 3043; 28 ottobre 2019, n. 27476).
Tanto chiarito, “una tettoia con struttura lignea, sorretta d n. 6 pilastri, avente copertura opaca di tegole a due falde, di dimensioni di pianta di m. 3.90 x 5.00 m e altezza alla gronda di m 2.30, adiacente ad una struttura già esistente con funzione di garage…”, in applicazione dell’art. 9 D.M. n. 1444/1968 e della richiamata giurisprudenza, è quindi da considerarsi alla stregua di nuova costruzione, rilevante ai fini del calcolo della distanza minima tra edifici, poiché costituirebbe un ampliamento funzionale del corpo di fabbrica già esistente, il quale presenta una porta di accesso e una finestra proprio in corrispondenza della tettoia medesima.
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Parcheggi per nuove costruzioni
TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 8 aprile 2021 n. 862
La realizzazione di parcheggi in deroga agli strumenti urbanistici, secondo quanto previsto dalla Legge Tognoli, è possibile esclusivamente nel sottosuolo o nei locali siti al pianterreno dei fabbricati già esistenti e non per le nuove costruzioni
In base all’art. 9 della Legge n. 122/1989 (cd. “Legge Tognoli”), la realizzazione di parcheggi in deroga agli strumenti urbanistici è possibile esclusivamente nel sottosuolo o nei locali siti al pianterreno dei fabbricati già esistenti.
Viceversa, per le nuove costruzioni fuori terra, anche se destinate a parcheggio, vanno rispettate le disposizioni imposte dalla strumentazione urbanistica (v., in tal senso, Tar Salerno, 24.6.2019, n. 1115; Tar Napoli, 4.4.2018, n. 2163; Cass. pen., 28.11.2017, n. 6738).
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Fasce di rispetto ferroviario, natura del vincolo
TAR Toscana, sez. III, sent. 8 aprile 2021 n. 482
Il vincolo di inedificabilità che vige nella zona di rispetto ferroviario ha carattere relativo e non assoluto e l’autorità competente può assentire deroghe alle distanze dai binari prescritte
Per giurisprudenza consolidata, il vincolo di inedificabilità che vige nella zona di rispetto ferroviario di cui all’art. 39 del d.P.R. n. 753/1980 (“Nuove norme in materia di polizia, sicurezza e regolarità dell’esercizio delle ferrovie e di altri servizi di trasporto”) ha carattere relativo e non assoluto, come si ricava dall’art. 60 del medesimo d.P.R., in forza del quale l’autorità competente può assentire deroghe alle distanze dai binari prescritte.
Ne discende che il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite all’interno della zona di rispetto è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo, ai sensi dell’art. 32 della legge n. 47/1985, ancorché l’introduzione del vincolo sia successiva alla realizzazione degli abusi (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 5 aprile 2013, n. 1902; id., 19 settembre 2012, n. 4974; T.A.R. Toscana, sez. III, 18 gennaio 2010, n. 37).
Opera la presunzione di pericolosità sottesa al divieto di costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie a una distanza minore di metri trenta dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia, sancito dall’art. 49 del d.P.R. n. 753/1980 e posto a tutela della sicurezza pubblica, della circolazione ferroviaria e della “conservazione delle ferrovie”, com’è confermato a contrario dal successivo art. 60, disposizione che identifica le condizioni per derogare al divieto.
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Appare infatti evidente che, a fronte di un bilanciamento di interessi operato a monte dalle norme dianzi citate, l’amministrazione preposta alla tutela del vincolo sia tenuta a esporre compiutamente le ragioni che, avuto riguardo alle concrete circostanze di fatto, giustificano di volta in volta la concessione della deroga. Il diniego della deroga non richiede, invece, un particolare approfondimento motivazionale, posto che il divieto di costruire all’interno della fascia di rispetto rappresenta la regola ed è radicato, come detto, nella pericolosità intrinseca dell’attività ferroviaria.
Sanatoria, caso di opposizione del proprietario
TAR Calabria, Reggio Calabria, sent. 6 aprile 2021, n. 260
Il comodatario non può richiedere il permesso di costruire in sanatoria se vi è l’opposizione del proprietario
L’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 annovera, nell’ampia categoria di soggetti legittimati a chiedere un permesso di costruire in sanatoria, i soggetti titolari di un diverso diritto reale o di un diritto personale di godimento (cfr. T.A.R. Sardegna sez. II 17 febbraio 2016 n.160; T.A.R. Marche sez. I 23 maggio 2014 n. 547), nonché “il responsabile dell’abuso” che vanta un interesse alla rimozione degli effetti negativi derivanti dalle opere illegittime a condizione che sia acquisito il consenso del proprietario legittimo (cfr. Cons. Stato sez.VI, 26 gennaio 2015 n. 316; sez. IV 25 settembre 2014 n. 4818), “dovendosi in ogni caso ritenersi prioritaria la volontà del proprietario quale dominus dell’intero procedimento e dei suoi esiti” (cfr. T.A.R. Lazio-Roma sez. II bis, 16 gennaio 2015 n. 693; C.G.A. 2 gennaio 2012 n. 3).
Si è detto, in particolare, che il contratto di comodato, intervenuto tra il proprietario dell’area ed il comodatario, instaura una relazione stabile (detenzione) con la res, sufficiente, al pari di quella del locatario, per richiedere ed ottenere la concessione edilizia in sanatoria, salva l’opposizione dell’avente diritto (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI 27 marzo 2019 n. 2037; id. 9 febbraio 2015 n. 648, 8 settembre 2015, n. 4176).
In altri termini, “Con la formula utilizzata nella redazione dell’art. 36 D.P.R. n. 380/2001 il legislatore ha voluto ricomprendere la legittimazione a chiedere la sanatoria in capo a più soggetti che, astrattamente, possono aver concorso a realizzare l’abuso, fermo restando che non tutti, indifferenziatamente, possono richiedere, senza il consenso dell’effettivo titolare del bene sul quale insistono le opere (il quale potrebbe essere completamente estraneo all’abuso ed avere anzi un interesse contrario alla sua sanatoria), una concessione che potrebbe risolversi in danno dello stesso.
Ne discende che l’effetto finale conseguente all’instaurazione di un procedimento amministrativo diretto al rilascio del titolo in sanatoria non può legittimamente prodursi se vi sono espliciti atti di opposizione del proprietario (cfr. Cons. Stato n. 7395/2018 cit.).
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Permesso di costruire formatosi per silenzio-assenso
TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 7 aprile 2021 n. 4123
Anche nell’ipotesi di formazione del permesso di costruire per silenzio-assenso è possibile richiedere il titolo in forma documentale
Il fatto che l’effetto autorizzatorio del permesso di costruire discenda in modo diretto e immediato dal silenzio-assenso, ex art.20, comma 8 del D.P.R. n.380 del 2001, non è incompatibile con il rilievo dell’obbligo a carico dell’Amministrazione di provvedere alla formazione del titolo autorizzatorio documentale, eventualmente utilizzabile nei rapporti con i soggetti terzi, oltre che nei riguardi dello stesso Soggetto pubblico (cfr. Cons. Stato, V, n.345 del 2008, TAR Lazio, II quater n.7161 del 2017, II bis n.4560 e n.10227 del 2019).
Sul tema: Permesso di costruire, Scia, Cila: interventi edilizi e titoli necessari
In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it
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Gli interventi edilizi per le opere precarie e gli arredi da esterni – Giugno 2018
Utilizzare al meglio gli spazi esterni è una legittima aspirazione di ogni proprietario e, normalmente, ciò avviene tramite l’installazione di strutture leggere idonee allo scopo: pergolati, tettoie, gazebi ed altri elementi di arredo. Ma quanti si domandano, prima di procedere, se sia necessario o meno premunirsi di un idoneo titolo abilitativo? La presente guida, giunta alla III edizione, si pone lo scopo di fornire la definizione delle diverse tipologie di installazioni possibili negli spazi esterni e di individuare il relativo titolo edilizio necessario alla luce della giurisprudenza più recente e del dato normativo: solo così, infatti, sarà possibile evitare errori e conseguenti sanzioni. Lo stile agile e veloce, l’utilizzo di un linguaggio semplice e chiaro, unitamente alle immagini e alla rassegna della casistica più interessante rappresentano le caratteristiche del presente e-book, che si rivolge a quanti desiderano informarsi prima di procedere a migliorare i propri spazi esterni. Questa nuova edizione dell’ebook è aggiornato al Glossario dell’Attività Edilizia Libera contenuto nel d.m. 2 marzo 2018 e alle più significative sentenze dei Tribunali Amministrativi regionali e del Consiglio di Stato. Contiene una tabella riassuntiva dove, per singola tipologia di intervento si indicano i titoli abilitativi richiesti e gli estremi delle sentenze più importanti che hanno individuato tali fattispecie. Antonella Mafrica, Dottoressa in giurisprudenza, esperta in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali; è coautrice, insieme a Mario Petrulli, di pubblicazioni per Maggioli Editore. Mario Petrulli, Avvocato, esperto in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali; collabora con siti giuridici (tra i quali www.ediliziaurbanistica.it) e società di consulenza; è coautore, insieme ad Antonella Mafrica, di pubblicazioni per Maggioli Editore. Titolare dello Studio legale Petrulli (www.studiolegalepetrulli.it)
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Gli oneri per il rilascio del permesso di costruire – Ebook in pdf
La materia del contributo di costruzione correlato al rilascio del permesso di costruire (ovvero, i cc.dd. oneri concessori) è complessa, di notevole rilevanza pratica e sovente foriera di dubbi ermeneutici e difficoltà interpretative.E’ fondamentale la conoscenza della stessa da parte degli uffici tecnici comunali e dei professionisti (tecnici e legali) che si ritrovano quotidianamente a stretto contatto con l’edilizia e l’urbanistica, a maggior ragione dopo gli ultimi interventi legislativi effettuati tramite il Decreto Sblocca Italia.Questa agevole guida, dal taglio essenzialmente pratico, esamina gli aspetti più rilevanti della materia e fornisce indicazioni utili per risolvere le questioni più problematiche, con opportuni riferimenti normativi e richiami dottrinali, accompagnati da copiosa giurisprudenza. L’ebook è agigornato alle ultime novità della Legge di Stabilità 2016 che lascia ai Comuni l’opportunità di utilizzare per il 2016 e per il 2017 fino al totale dei “proventi delle concessioni edilizie” e la quasi totalità delle sanzioni previste dal T.U. per finanziare spese di manutenzione ordinaria del verde, delle strade e del patrimonio comunale e spese di progettazione delle opere pubbliche.Ad esempio: è sufficiente l’accordo verbale per lo scomputo degli oneri di urbanizzazione? L’imprenditore agricolo ha diritto all’esonero del contributo di costruzione per realizzare un intervento edilizio in una zona non agricola? Serve una motivazione nel provvedimento con cui si determina l’importo del contributo dovuto? Che succede se, dopo aver pagato il contributo, l’intervento non viene effettuato? Quali sono le conseguenze della voltura del permesso di costruire sulla sorte del contributo? Qual è la riduzione minima prevista del contributo per gli interventi di recupero edilizio? Nel caso degli interventi su edifici unifamiliari, il limite del 20% deve intendersi riferito al volume o alla superficie?Il testo si divide in quattro parti:il primo capitolo si occupa del contributo di costruzione in generale; il secondo degli oneri di urbanizzazione; il terzo del costo di costruzione, l’ultimo dei casi di esonero e riduzione del contributo.In Appendice vengono riportato alcuni articoli del Testo Unico Edilizia e tre schede riepilogative, ritenute utili quali pratici memorandum.
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