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Bonus facciate e parti private dei balconi

C'è differenza tra balconi incassati e aggettanti? Sì, e a distinguerli è soprattutto la ripartizione delle spese. Ecco i dettagli e il ruolo dell'amministratore

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I criteri di ripartizione delle spese variano a seconda della tipolo­gia di balconi su cui dovranno essere posti gli interventi di manutenzione. In particolare, bisogna distinguere i balconi “incassati” rispetto ai balconi cosiddetti “aggettanti” (ovvero quelli che sporgono rispetto al fronte facciata).

Per quale motivo? Cosa cambia ai fini delle agevolazioni? E l’amministratore che ruolo ha? Vediamo la questione in dettaglio.

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Bonus facciate e parti private dei balconi

L’art. 1125 c.c. può essere applicato come criterio di ripartizione spese nel caso ci si trovi di fronte ai c.d. balconi “incassati”.

Tali tipi di balcone, come dice la parola stessa, non sporgono rispet­to ai muri perimetrali dell’edificio, restando incassati all’interno di quest’ultimo.

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In questo caso si ritiene che la soletta dei balconi costituisca prolungamento del solaio stesso e, pertanto, svolga le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile con­dominiale.

I balconi aggettanti, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e appartengono, in via esclusiva, al pro­prietario di quest’ultima.

Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manu­fatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’i­potesi di strutture completamente aggettanti non può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante; del resto non è neppure possibile parlare di sostegno indispensabile per l’esisten­za dei piani sovrastanti e non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti. In entrambi tipi di balconi (incassati o aggettanti) il titolare dell’appartamento a cui accede il balcone è tenuto a sostenere le spese di manutenzione del pavimento del balcone, nonché quella di manutenzione dei davanzali e della parte interna dei parapetti.

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Balconi e delibere nulle

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che il bonus facciate spetta per le spese sostenute per il rifacimento di parti di proprietà esclusiva del singolo condomino, quali la copertura del piano di calpestio che, a causa della rottura delle piastrelle, provoca infiltrazioni di acqua piovana, provocando il distacco dell’intonaco; per la sostituzione dei pannelli in vetro, rinforzati con una rete metallica interna, che costituiscono le pareti perimetrali del balcone; per la tinteggiatura delle intelaiature metalliche di sostegno dei pannelli di vetro.

Per queste opere private l’assemblea condominiale non potrà assumere valide decisioni con la conseguenza che è nulla la delibera assembleare che disponga in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione dei balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti (Cass. civ., sez. II, 12/03/2020, n. 7042).

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Allo stesso modo deve essere dichiarata nulla quella decisione assembleare che non consente di distinguere con certezza se i lavori necessari si riferiscono alla struttura del balcone o a quelle parti da considerare comuni in quanto costituenti elementi decorativi dell’edificio (Trib. Roma, 09/07/2020, n. 9989).

In ogni caso, le spese relative alla manutenzione della pavimentazione o altre parti esclusive del balcone devono restare a carico del solo proprietario che vi accede e non possono essere ripartite tra tutti i condomini in base al valore della proprietà di ciascuno (Cass. civ., sez. II, 30/04/2012, n. 6624; Cass. civ., sez. II, 17/07/2007, n. 15913).

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Bonus facciate e ruolo dell’amministratore

Per quanto sopra per il rifacimento di queste parti private dovranno sorgere tanti distinti rapporti tra appaltatore e singoli condomini: in altre parole saranno stipulatialmeno due contratti di appalto: uno dal condominio, per il rifacimento di parti comuni (la facciata) e l’altro, stipulato dai singoli condomini, relativo al rifacimento di parti di proprietà esclusiva (oppure potrebbero esserci tanti contratti quanti sono i proprietari di balconi). In tal caso, ai sensi dell’articolo 1188 c.c., il pagamento di tali opere private deve essere fatto al creditore – appaltatore o al suo rappresentante, ovvero alla persona indicata dal creditore o autorizzata dalla legge o dal giudice a riceverlo.

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Se per le stesse opere non condominiali il singolo condomino effettua dei pagamenti all’amministratore, sempre ai sensi dell’articolo 1188 c.c., secondo comma, il pagamento fatto a chi non era legittimato a riceverlo libera il debitore, se il creditore lo ratifica o se ne ha approfittato. È possibile, però, che l’amministratore sia munito del mandato da parte dei singoli proprietari e, in relazione a tali spese, sia stata esclusa dal contratto d’appalto ogni forma di sussidiarietà della collettività condominiale: in tal caso il creditore (appaltatore) può ricevere quanto dovuto dal proprietario del balcone, tramite l’amministratore.

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In ogni caso merita di essere ricordato che il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, sicché l’amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti (Cass. civ., sez. VI, 17/02/2014, n. 3636).

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Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.

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Avvocato in Milano, abilitato al patrocinio presso la Suprema Corte di Cassazione, si occupa di diritto civile (www.studiolegaledirago.it). È altresì Giudice onorario del Tribunale Civile di Genova. È stato mediatore civile e formatore accreditato presso il Ministero della giustizia in base al D.M. 180/2010. È altresì formatore in materia di diritto condominiale ed è stato Responsabile Scientifico in numerosi corsi di formazione e aggiornamento per amministratori condominiali in base al D.M. 140/2014. Affianca all’attività professionale quella di ricerca ed editoriale. Da quasi 20 anni collabora con il quotidiano “ItaliaOggi”, per il quale cura la sezione immobiliare, e con numerose altre riviste giuridiche. È autore di numerosi volumi in materia di condominio e locazioni, nonché di articoli e note a sentenza.

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Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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