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Antenne telefoniche condominio: a chi spettano gli utili locazione?

Nell'articolo viene analizzato il caso di locazione di una sola porzione del lastrico solare sovrastante l'edificio. Cosa accade in questi casi? Gli utili spettano a tutti i condomini? Ecco le risposte.

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Antenne telefoniche condominio

Gli utili derivanti dalla locazione di un lastrico solare per l’installazione di un’antenna di telefonia mobile devono essere divisi tra tutti i condomini anche se detta copertura riguarda solo una scala del caseggiato.

Ma per capire meglio come bisogna muoversi in questi casi, è necessario analizzare la vicenda oggetto della sentenza del 22 ottobre 2020 del Tribunale di Roma – V sez. civ.

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Antenne telefoniche condominio: la vicenda

Un palazzo di proprietà di un ente pubblico stipulava con una società un contratto di locazione per la concessione in uso di una porzione del lastrico solare sovrastante l’edificio; in particolare la società, al fine di mantenervi un’antenna con funzione di ripetitore telefonico, prendeva in locazione la porzione posta a copertura della colonna di appartamenti corrispondente alla sola scala A del medesimo edificio.

La durata del contratto era di sei anni ex art. 27 della l. n. 392/1978 e si costituiva una fidejussione bancaria a titolo di deposito cauzionale di durata pari alla durata del contratto di locazione; in ogni caso si conveniva l’applicazione della l. n. 392/1978, per quanto non espressamente previsto dal regolamento contrattuale.

Successivamente l’ente vendeva gli appartamenti e nasceva il condominio che subentrava nel rapporto contrattuale sopra detto.

La vicenda nasceva a seguito della delibera dei condomini che decidevano di stipulare un nuovo contratto di locazione della stessa porzione di lastrico posta a copertura sempre della sola scala A (vi erano però anche la scala B, C e D). Alcuni condomini impugnavano la delibera che ritenevano invalida in quanto prevedeva che gli utili fossero ripartiti tra tutti i condomini e non solo tra quelli che vivevano nella scala A e coperti dal lastrico locato. Per gli attori i condomini delle altre scale non avrebbero neppure dovuto votare.

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Antenne telefoniche condominio: cosa ha stabilito il Tribunale?

Quindi gli utili derivanti dalla locazione di una porzione del lastrico solare per l’installazione di un’antenna di telefonia mobile devono essere divisi tra tutti i condomini anche se detta copertura riguarda solo una scala del caseggiato?

Il Tribunale ha dato ragione al condominio.

Secondo il giudice romano nel concetto di spese per la manutenzione previsto dall’articolo 1123 c.c. non è possibile – in via interpretativa – far rientrare l’utilità derivante dal canone di locazione per la concessione in godimento di un’area comune quale il lastrico solare posto a copertura di una sola parte del fabbricato condominiale; in altre parole – ad avviso dello stesso giudice – è evidente la differenza concettuale della nozione di spese rispetto a quella di utili. Il Tribunale sottolinea, quindi, che esula dall’intenzione del legislatore ricomprendere nell’articolo 1123 c.c. la disciplina della ripartizione degli utili derivanti dalla concessione in godimento di parti comuni, derogando alla regola generale di cui all’art. 1118 c.c.

L’articolo 1123 c.c., come si evince dalla Relazione di accompagnamento del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942, è volta a disciplinare le spese della cosa comune secondo i principi di equità/ragionevolezza ed uso effettivo.

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Ne consegue che, in virtù della ratio interamente sottesa alla menzionata disposizione, non è possibile, in applicazione del criterio di interpretazione analogica, considerare gli utili nel concetto di spese ex art. 1123 c.c. Una diversa interpretazione sarebbe destinata a causare anche una sostanziale lesione dei diritti dei condomini appartenenti alle scale diverse da quella interessata dalla locazione del ripetitore di telefonia mobile, negando, quindi, a questi il diritto di voto su questioni delicate in quanto ad esse è sottesa la tutela del diritto alla salute prevista dall’articolo 32 della Costituzione (Trib. Milano 23 ottobre 2002, n. 12663).

La questione della potenziale pericolosità delle emissioni elettromagnetiche, infatti, è argomento di discussione e di indagini da parte degli scienziati, ma è anche pervenuta alla conoscenza dell'”uomo della strada”. Tale questione è dibattuta da tempo, senza che si siano raggiunti livelli di certezza della dannosità, ma al contempo senza che si sia finora potuto assolutamente escluderla.

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In ogni caso, anche qualora si negasse il diritto di voto ai condomini delle altre scale, graverebbe sugli attori l’onere di provare l’invalidità dell’impugnata deliberazione sotto il profilo della c.d. prova di resistenza. In particolare sarebbe spettato agli attori provare la mancanza del quorum deliberativo, considerando quali validi i soli voti dei condomini appartenenti alla scala coperta dal lastrico locato. A tale proposito merita di essere ricordato che per tale contratto è sufficiente la maggioranza prevista per gli atti di ordinaria amministrazione dal secondo e dal terzo comma dall’articolo 1136 c.c., a seconda che si tratti di prima o di seconda convocazione dell’assemblea condominiale. Se si vuole stipulare con un operatore telefonico un contratto ultranovennale, però, servono 1000/1000.

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.

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Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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