Eccoci tornati con il consueto appuntamento con la rassegna di sentenze in materia edilizia e urbanistica di Ediltecnico.
Gli argomenti trattati oggi sono: titolo edilizio, è necessario per un chiosco amovibile? Istanza di repressione abusi edilizi, obbligo di provvedere in capo al Comune. Canna fumaria in centro storico, qual è il procedimento per l’autorizzazione paesaggistica?
Ancora: è necessario il titolo edilizio per un soppalco di piccole dimensioni? Come si qualifica l’intervento di realizzazione di un lucernario?
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Titolo edilizio, è necessario per un chiosco amovibile?
TAR Puglia, Lecce, sez. III, sent. 8 febbraio 2021, n. 207
Non serve il permesso di costruire per un chiosco su ruote, amovibile, utilizzato quale biglietteria per il noleggio di natanti da diporto per alcune ore durante la stagione estiva, dovendosi considerare un manufatto precario per le sue caratteristiche tipologiche e funzionali.
L’art. 3 comma 1 del D.P.R. n. 380 del 2001 ess.mm., alla lett. e), prevede la nozione di “interventi di nuova costruzione”, come tali subordinati ex art. 10 comma 1 dello stesso T.U. al rilascio di permesso di costruire. La categoria ha valenza residuale, rientrandovi tutti gli interventi di “trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti”. Per meglio perimetrare la stessa il legislatore ha, tuttavia, previsto un’elencazione a carattere tassativo di interventi che devono in ogni caso ritenersi di “nuova costruzione”. Tra questi alla lett. e.5) rientra, per quanto qui interessa, “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore”.
La giurisprudenza amministrativa ha contributo a definire i confini della fattispecie distinguendo tra i concetti di “amovibilità”, riferibile al dato strutturale del manufatto e di “precarietà”, apprezzabile con riguardo alla tipologia di esigenze che lo stesso è chiamato a soddisfare.
In questo senso si è chiarito che “i manufatti non precari, ma funzionali a soddisfare esigenze permanenti, vanno considerati come idonei ad alterare lo stato dei luoghi, con un sicuro incremento del carico urbanistico, a nulla rilevando la precarietà strutturale del manufatto, la rimovibilità della struttura e l’assenza di opere murarie, posto che il manufatto non precario (es.: gazebo o chiosco) non è deputato ad un suo uso per fini contingenti, ma è destinato ad un utilizzo destinato ad essere reiterato nel tempo in quanto stagionale” (così, da ultimo, Cons. St., sez. VI, 3 giugno 2014, n. 2842 che riprende i più risalenti insegnamenti di Cons. Stato, IV, 22 dicembre 2007, n. 6615).
Più di recente è stato precisato come sia necessario, in concreto, caso per caso, “valutare l’opera alla luce della sua obiettiva ed intrinseca destinazione naturale, con la conseguenza che rientrano nella nozione giuridica di costruzione, per la quale occorre il permesso di costruire, tutti quei manufatti che, anche se non necessariamente infissi nel suolo e pur semplicemente aderenti a questo, alterino lo stato dei luoghi in modo stabile, non irrilevante e meramente occasionale” (T.A.R. Napoli, Campania, sez. VIII, 05/05/2016, n.2282).
Ebbene, facendo applicazione di dette coordinate ermeneutiche, un chiosco su ruote, amovibile, utilizzato quale biglietteria per il noleggio di natanti da diporto per alcune ore durante la stagione estiva, per le sue caratteristiche tipologiche e funzionali, ha carattere di precarietà e amovibilità e, non essendo riconducibile alle previsioni di cui alla lettera e.5) del comma 1 dell’articolo 3 del D.P.R. n. 380 del 2001 e ss.mm., non richiede il permesso di costruire.
Depongono in tal senso, oltre la sua destinazione a soddisfare esigenze meramente temporanee, anche l’assenza di alcun ancoraggio al suolo o collegamento alla rete idrica, fognaria o energetica e la presenza di ruote.
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Istanza di repressione abusi edilizi, obbligo di provvedere in capo al Comune
TAR Campania, Napoli, sez. VIII, sent. 10 febbraio 2021, n. 859
Sussiste l’obbligo dell’Amministrazione comunale di provvedere sull’istanza di repressione di abusi edilizi realizzati sul terreno confinante, formulata dal relativo proprietario.
Con riferimento allo specifico caso della denuncia dell’abuso edilizio del vicino presentata dal proprietario confinante, si rammenta che il proprietario che, in ragione dello stabile collegamento con il territorio oggetto dell’intervento, gode di una posizione differenziata e nella cui sfera giuridica incide dannosamente il mancato esercizio dei poteri ripristinatori e repressivi relativi ad abusi edilizi da parte dell’organo preposto, se non vengono adottate le misure richieste, può pretendere un provvedimento che ne spieghi esplicitamente le ragioni, con il risultato che il silenzio serbato sull’istanza integra gli estremi del silenzio – rifiuto, sindacabile in sede giurisdizionale quanto al mancato adempimento dell’obbligo di provvedere in modo espresso (in termini, T.a.r. Lombardia, Milano, sez. II, 4 novembre 2019, n. 2290, Cons. Stato, Sez. VI, 28 marzo 2019 n. 2063).
Sussiste, invero, l’obbligo dell’Amministrazione comunale di provvedere sull’istanza di repressione di abusi edilizi realizzati sul terreno confinante, formulatagli dal relativo proprietario, il quale, per tale aspetto che si invera nel concetto di vicinitas, gode di una legittimazione differenziata rispetto alla collettività, subendo gli effetti nocivi immediati e diretti della commissione dell’eventuale illecito edilizio non represso nell’area limitrofa alla sua proprietà, onde egli è titolare di una posizione di interesse legittimo all’esercizio dei tali poteri di vigilanza e, quindi, può proporre l’azione a seguito del silenzio ai sensi dell’art. 31 c.p.a. (TAR Lombardia, II, 28 settembre 2018 n. 2171).
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Canna fumaria in centro storico, qual è il procedimento per l’autorizzazione paesaggistica?
TAR Umbria, sez. I, sent. 8 febbraio 2021, n. 38
Serve il procedimento ordinario per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica finalizzata al posizionamento di una canna fumaria lungo la parete esterna di un fabbricato a destinazione abitativa posto in un centro storico sottoposto a tutela, non rientrando l’intervento nelle ipotesi previste per il procedimento semplificato.
Il posizionamento di una canna fumaria lungo la parete esterna di un fabbricato a destinazione abitativa posto in un centro storico sottoposto a tutela non può considerarsi intervento rientrante in alcuna delle categorie di cui all’allegato B del D.P.R. n. 31/2017, relativo al procedimento semplificato di rilascio dell’autorizzazione paesaggistica.
Per la precisione, l’installazione in discorso:
– non rientra nell’ipotesi di cui al n. 4 dell’allegato B del decreto, che fa riferimento agli interventi sulle coperture, anche mediante inserimento di canne fumarie o comignoli, ma non al posizionamento degli stessi elementi lungo le facciate degli edifici;
– non rientra nell’ipotesi di cui al n. 20 dello stesso allegato, che riguarda gli edifici a destinazione produttiva, e non quelli a destinazione residenziale;
– non rientra, infine, nell’ipotesi di cui al n. 7 dell’allegato, che riguarda l’installazione di impianti tecnologici «quali condizionatori e impianti di climatizzazione dotati di unità esterna, caldaie, parabole, antenne».
Nessuna delle ipotesi menzionate fa riferimento all’installazione di canne fumarie sulla facciata di edifici a destinazione non produttiva che sia visibile dalla pubblica via.
Né per ammettere l’applicazione del procedimento semplificato di autorizzazione paesaggistica all’intervento in discorso può procedersi all’estensione analogica di alcuna delle ipotesi sopra ricordate.
Deve infatti considerarsi che le previsioni del D.P.R. n. 31/2017, che individuano taluni interventi in aree sottoposte a vincolo i quali, per il limitato impatto sul bene tutelato, non richiedono il rilascio di autorizzazione paesaggistica o consentono un’autorizzazione semplificata, hanno natura regolamentare. Esse, pertanto, devono essere interpretate conformemente alle disposizioni del d.lgs. n. 42/2004 e con esclusione di qualsiasi possibilità di estensione analogica che possa ampliarne il campo di operatività.
Dunque, esclusa l’applicabilità della procedura semplificata di cui al D.P.R. n. 31/2017, è necessario seguire il procedimento ordinario disciplinato dall’art. 146 del d.lgs. n. 42/2004.
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È necessario il titolo edilizio per un soppalco di piccole dimensioni?
TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 12 febbraio 2021, n. 402
È sufficiente la SCIA per un soppalco non fruibile al soggiorno delle persone e di dimensioni limitate.
Un soppalco di in ferro e legno, accessibile con una scala in ferro/legno, avente le dimensioni di m. 4,10 x 2,22 per un’altezza interna di m 1,52, per le relative caratteristiche dimensionali e strutturali, è configurabile a guisa di vano adibito a deposito-ripostiglio ed è da intendersi, come tale, assoggettato non già al regime abilitativo del permesso di costruire, bensì al regime abilitativo della SCIA.
Al riguardo, giova rammentare che, per giurisprudenza consolidata, la costruzione di un soppalco rientra nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali non è richiesto il permesso di costruire, allorquando sia insuscettibile di incrementare la superficie dell’immobile, ossia allorquando – come, appunto, nella specie – lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile al soggiorno delle persone (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. VI, n. 4166/2018; sez. IV, n. 4780/2019; sez. II, n. 5518/2019; TAR Campania, Salerno, sez. II, n. 352/2020).
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Come si qualifica l’intervento di realizzazione di un lucernario?
TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 12 febbraio 2021, n. 1779
Deve qualificarsi quale intervento di mera manutenzione straordinaria la realizzazione di un lucernaio, con accesso al lastrico solare solo tramite scala provvisoria, per fini di pulizia e di cura dello stesso e degli impianti ivi presenti di condizionamento e dell’antenna satellitare, con inserimento a scopo di protezione, trovandosi al piano 4° dell’edificio, di un’unica ringhiera sul lato strada.
Deve qualificarsi quale intervento di mera manutenzione straordinaria (o al più, di restauro e risanamento conservativo ex art. 3, comma 1, lett b) e c) del Testo Unico Edilizia – DPR n. 380/2001) la realizzazione di un lucernaio a raso della cucina, con accesso al lastrico solare solo tramite scala provvisoria, per fini di pulizia e di cura dello stesso e degli impianti ivi presenti di condizionamento e dell’antenna satellitare, con inserimento a scopo di protezione, trovandosi al piano 4° dell’edificio, di un’unica ringhiera sul lato strada.
Tale intervento non realizza una trasformazione del lastrico solare in terrazzo, trattandosi di area solo parzialmente delimitata, del tutto inidonea ad una sua fruizione e ad un suo godimento stabile e permanente, con accesso precario dal vano cucina sottostante; trattasi, in definitiva, di opere minori, strumentali alla pulizia e alla cura degli impianti e della copertura, senza variazioni di sagoma e di destinazioni d’uso, né incrementi di s.u.l. e volumetria.
In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it
Manuale del progettista per gli interventi sull’esistente e per la redazione di Due Diligence immobiliari
Manuale del progettista per gli interventi sull’esistente e per la redazione di Due Diligence immobiliari
I professionisti tecnici svolgono un ruolo fondamentale per ciò che concerne i titoli edilizi e le procedure abilitative, assumendosi la responsabilità delle opere edilizie assentite sotto il profilo penale, deontologico, amministrativo e civile. Per supportare i tecnici nasce dunque l’idea di quest’opera, che si configura come un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: dalle procedure edilizie alla verifica della conformità, dalle analisi vincolistiche alla pianificazione delle complessità fino alla individuazione delle criticità. Lo scopo è quello di offrire uno strumento utile al tecnico professionista che deve farsi carico, in qualità di progettista, della procedura autorizzativa di opere di trasformazione di edifici esistenti, ovvero del tecnico che deve redigere una due diligence immobiliare focalizzata, anche, sulla verifica della conformità edilizia dell’immobile. Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Autore del blog “Diari di un Architetto” (architetticampagna.blogspot.it), luogo di approfondimento dei temi di urbanistica, di edilizia e argomenti direttamente collegati, di cui cura in prima persona sia i post che le risposte ai numerosi commenti; il blog è diventato nel tempo un luogo di scambio di competenze professionali ed è fonte di approfondimento tanto per l’autore quanto per i numerosi lettori.
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