Eccoci con il consueto incontro settimanale con la rassegna di sentenze in materia edilizia e urbanistica di Ediltecnico.
Gli argomenti trattati oggi sono: titolo edilizio, il mancato pagamento dei costi di costruzione non ne determina la validità. Ottemperanza di demolizione, è illegale se inferiore a 90 giorni? Posa di un elemento verticale davanti al garage, serve il titolo edilizio?
Ancora: La presenza di un sopraluce è rilevante per le distanze tra costruzioni? Bisogna pagare o no per modificare la destinazione d’uso?
Ecco gli argomenti in dettaglio.
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Titolo edilizio: il mancato pagamento dei costi di costruzione non ne determina la validità.
TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 3 febbraio 2021, n. 321
L’art. 42 del Testo Unico Edilizia (D.p.r. n. 380/2001) prevede che il ritardato o il mancato versamento degli oneri di costruzione comporta l’applicazione di sanzioni pecuniarie, nella misura stabilita dai regolamenti regionali, compresa negli intervalli previsti dalla norma statale di riferimento. Ulteriormente, il comma 5 della suddetta disposizione stabilisce che, in caso di mancato pagamento oltre la durata massima ivi prevista, si dà luogo alle procedure di riscossione coattiva del credito.
Da ciò discende che il pagamento dei costi di costruzione non rappresenta elemento condizionante la validità del titolo edificatorio.
Tale approccio è spiegabile con la natura del contributo di costruzione quale obbligazione di pagamento correlata al rilascio del titolo, la cui determinazione peraltro ha tipicamente valore paritetico e non autoritativo (cfr., Tar Milano, 13.10.2020, n.1888; ma v. anche Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, 30.8.2018, n.12), talchè- specie in presenza di una norma che regola expressis verbis le conseguenze dell’inadempimento del privato- diviene contra legem la determinazione con la quale l’ente pubblico condizioni il rilascio o la perdurante validità del titolo (già emesso) all’adempimento dell’obbligazione, rispetto alla quale il titolo costituisce mero presupposto giuridico-fattuale.
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Ottemperanza di demolizione, è legale se inferiore a 90 giorni?
TAR Campania, Napoli, sez. II, sent. 1° febbraio 2021, n. 681
È illegittimo assegnare un termine inferiore a 90 giorni per l’ottemperanza dell’ordine di demolizione.
Sebbene la maggioritaria giurisprudenza affermi che “l’assegnazione di un termine inferiore a 90 giorni per l’ottemperanza all’ordine di demolizione non ne determina l’illegittimità, risolvendosi in una violazione meramente formale non lesiva per l’interessato, il quale conserva comunque un termine non inferiore a quello di legge per ottemperare all’ingiunzione” (cfr. ex multis Consiglio di Stato, Sez. VI, 8 luglio 2011 n. 4102), si ritiene nondimeno che, per esigenze di certezza del diritto, soprattutto in considerazione dell’entità delle conseguenze giuridiche che conseguono all’inottemperanza del predetto termine di cui deve essere pertanto certo il momento di decorrenza e la relativa scadenza, non sia consentito all’amministrazione comunale ingiungere la demolizione entro un termine diverso da quello espressamente contemplato dalla legge (cfr. TAR Campania Napoli, Sez. II, 7 gennaio 2020 n. 48).
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Posa di un elemento verticale davanti al garage, serve il titolo edilizio?
TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 2 febbraio 2021, n. 298
La SCIA è sufficiente per la posa di elementi verticali in ferro tubolare infissi al suolo per delimitare lo spazio antistante ai locali garages.
In linea di principio, la grave sanzione demolitoria di cui agli art. 31 DPR 380/2001 è comminabile esclusivamente in caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire (ossia di un intervento edilizio radicalmente nuovo e prima non esistente sul territorio) oppure in totale difformità dal permesso di costruire, ossia in caso di opere che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile ovvero ancora con “variazioni essenziali” nei termini di cui al successivo art. 32 (TAR Catanzaro, sez. II, 07.02.2019, n. 270). Tale potere sanzionatorio può, dunque, essere legittimamente esercitato soltanto a fronte di un abuso edilizio particolarmente grave “che sia tale, per dimensioni e consistenza, da snaturare le caratteristiche dell’edificio originario” (TAR Lombardia, Milano, sez. II, 18.06.2010, n. 2107).
I manufatti consistenti in “elementi verticali in ferro tubolare infissi al suolo per delimitare lo spazio antistante ai locali garages”, avvinti tra loro da una catena in ferro, per la caratterizzazione strutturale e funzionale nonché i loro aspetti dimensionali e volumetrici, non possiedono i tratti qualificanti degli interventi di nuova costruzione nè della ristrutturazione edilizia.
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Com’è noto, l’art. 3, nella lett. d) DPR 380/2001, scandisce la categoria della ristrutturazione edilizia, sussumendovi tutti gli interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto ed in parte diverso dal precedente; nella lett. e, definisce gli interventi di nuova costruzione, tipizzando una significativa trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, attuata attraverso opere di rimodellamento della morfologia del terreno, ovvero costruzioni lato sensu intese, che, indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità, presentino un simultaneo carattere di stabilità fisica e di permanenza temporale, dovendosi con ciò intendere qualunque manufatto che sia fisicamente ancorato al suolo; il tratto distintivo e qualificante viene assunto nell’irreversibilità spazio-temporale dell’intervento.
Al contrario, detti paletti collegati da una catena possiedono i caratteri delle opere di cui alla lett. c) dell’art. 3, ovvero degli interventi di restauro e risanamento conservativo, sub specie di “inserimento di elementi accessori”, assentibili con una SCIA ex art. 22, la cui mancanza non è sanzionabile, in quanto tale, con interventi invasivi di tipo ripristinatorio e demolitorio, bensì con rimedi pecuniaria ex art. 37 DPR 380/2001 (Cons. Stato Sez. VI, 16 luglio 2015, n. 3554; Cons. Stato, 12.10.2020, n. 6048; Cons. Stato, Sez. II, 20 marzo 2020, n. 1997; Sez. VI 23 maggio 2011, n. 3046).
Quanto sopra in adesione a quella consolidata giurisprudenza secondo cui la valutazione in ordine alla necessità della concessione edilizia per la realizzazione di opere di recinzione va effettuata sulla scorta dei seguenti due parametri: natura e dimensioni delle opere e loro destinazione e funzione; non è necessario, dunque, il permesso per costruire per modeste recinzioni di fondi rustici senza opere murarie, e cioè per la mera recinzione con rete metallica sorretta da paletti di ferro o di legno senza muretto di sostegno, in quanto entro tali limiti la recinzione rientra solo tra le manifestazioni del diritto di proprietà, che comprende lo ius excludendi alios o comunque la delimitazione e l’assetto delle singole proprietà; occorre, invece, il permesso, quando la recinzione è costituita da un muretto di sostegno in calcestruzzo con sovrastante rete metallica, incidendo esso in modo permanente e non precario sull’assetto edilizio del territorio” (così T.A.R. Catanzaro, sez. II, 07.02.2019, n. 270; TAR Lombardia, Milano, Sez. IV, 29 dicembre 2009, n. 6266; in termini TAR Salerno, sez. I, 1304.2017, n. 735; T.A.R. Puglia Bari, sez. III, 15 settembre 2015, n. 1236; T.A.R. Piemonte Torino, sez. II, 15 settembre 2015, n. 1342; T.A.R. Umbria, sez. I, 7 agosto 2013, n. 434; T.A.R. Salerno, sez. I, 7 marzo 2011, n. 430).
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La presenza di un sopraluce è rilevante per le distanze tra costruzioni?
TAR Liguria, sez. I, sent. 1° febbraio 2021, n. 76
La presenza di sopraluce non configura una parete finestrata e, pertanto, non rileva astrattamente ai fini della disciplina sulle distanze delle costruzioni dalle vedute.
Come costantemente ribadito dalla giurisprudenza della Corte di cassazione, l’obbligo di osservare determinate distanze nelle costruzioni sussiste solo in relazione alle vedute, e non anche alle luci, sicché la dizione “pareti finestrate” di cui all’art. 9 del d.m. n. 1444/1968 si riferisce esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono finestre cosiddette “lucifere” (cfr., fra le ultime, Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 2019, n. 4834).
Le caratteristiche del sopraluce rendono oggettivamente impossibile il “prospicere” e l’“inspicere in alienum”, determinando la qualificazione di tali elementi alla stregua di luci o “finestre lucifere”, anziché di vedute che consentono l’affaccio sull’immobile del vicino.
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Bisogna pagare o no per modificare la destinazione d’uso?
La liberalizzazione delle destinazioni d’uso può essere tanto gratuita quanto onerosa, non essendovi un principio generale di gratuità.
La scelta spetta allo strumento urbanistico, che è la sede dove vengono pesate le conseguenze delle diverse utilizzazioni degli immobili. Se in base alla disciplina urbanistica comunale la destinazione d’uso finale comporta un maggior peso insediativo, che si trasforma in oneri aggiuntivi per l’amministrazione sotto forma di infrastrutture e manutenzione, il proprietario dell’edificio è tenuto a ristabilire l’equilibrio tra utilità pubbliche e private versando la differenza del contributo di costruzione.
Una volta che la nuova destinazione d’uso sia stata insediata, ossia quando sono ultimati i lavori che rendono i locali idonei al nuovo utilizzo, sorge istantaneamente l’obbligo di integrare il contributo di costruzione. Il ritorno alla precedente destinazione d’uso è sempre possibile, ma non è qualificabile come ravvedimento in grado di escludere le conseguenze economiche del primo cambio di destinazione d’uso. In realtà, ogni passaggio corrisponde a un autonomo atto di volizione, con le relative conseguenze. Il proprietario dell’edificio esercita sempre la stessa facoltà, ma dovrà pagare quando transita verso destinazioni d’uso più onerose, e non dovrà pagare nel caso inverso, senza però alcun diritto al rimborso.
In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it
Manuale del progettista per gli interventi sull’esistente e per la redazione di Due Diligence immobiliari
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I professionisti tecnici svolgono un ruolo fondamentale per ciò che concerne i titoli edilizi e le procedure abilitative, assumendosi la responsabilità delle opere edilizie assentite sotto il profilo penale, deontologico, amministrativo e civile. Per supportare i tecnici nasce dunque l’idea di quest’opera, che si configura come un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: dalle procedure edilizie alla verifica della conformità, dalle analisi vincolistiche alla pianificazione delle complessità fino alla individuazione delle criticità. Lo scopo è quello di offrire uno strumento utile al tecnico professionista che deve farsi carico, in qualità di progettista, della procedura autorizzativa di opere di trasformazione di edifici esistenti, ovvero del tecnico che deve redigere una due diligence immobiliare focalizzata, anche, sulla verifica della conformità edilizia dell’immobile. Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Autore del blog “Diari di un Architetto” (architetticampagna.blogspot.it), luogo di approfondimento dei temi di urbanistica, di edilizia e argomenti direttamente collegati, di cui cura in prima persona sia i post che le risposte ai numerosi commenti; il blog è diventato nel tempo un luogo di scambio di competenze professionali ed è fonte di approfondimento tanto per l’autore quanto per i numerosi lettori.
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