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Sismabonus Acquisto: cos’è, le aliquote e come funziona

Come funziona il Sismabonus Acquisto, la detrazione del 75, 85 o 110% riservata agli acquirenti di edifici ricostruiti con lo scopo di ridurne il rischio sismico

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sismabonus acquisto

Abbiamo parlato ampiamente del Sismabonus, e quindi della detrazione per chi adotta misure antisismiche su un immobile di proprietà, meno invece del Sismabonus Acquisto (o Sismabonus Acquisti), la detrazione riservata agli acquirenti di nuove unità immobiliari edificate – nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3 – al posto di fabbricati demoliti, e quindi ricostruite con lo scopo di ridurne il rischio sismico.

Cerchiamo di fare chiarezza anche su questo.

La cosa importante da sottolineare è che l’agevolazione è ammessa solo se l’impresa di costruzione che realizza l’intervento di demolizione e ricostruzione con miglioramento antisismico cede l’immobile entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori. Ricordiamo che inizialmente il periodo di cessione dell’immobile era fissato a 18 mesi, ma con il Decreto Semplificazioni BIS di maggio 2021 (DL. 73 del 25 maggio 2021), le tempistiche entro le quali l’impresa è tenuta a vendere l’immobile sono state estese. La scadenza infatti non è più a 18 mesi ma a 30 mesi.

In questo caso quindi l’acquirente potrà usufruire della detrazione sul prezzo di vendita, fino a un tetto di spesa di 96 mila euro.

Sismabonus Acquisto, le aliquote: 75, 85 o 110%

Il Sismabonus Acquisto consiste normalmente in una detrazione d’imposta del 75% del prezzo di acquisto se con l’intervento di demolizione e ricostruzione si ottiene il passaggio a una classe di rischio inferiore, oppure in una detrazione dell’85% se dall’intervento deriva il passaggio a due classi di rischio inferiori.

Sismabonus Acquisti e Superbonus 110

Come sappiamo, la normativa sul Sismabonus al momento viene assorbita da quella sul Superbonus, quindi l’aliquota della detrazione Superbonus Acquisto – normalmente variabile dal 75 all’85% a seconda del miglioramento della classe di rischio – è stata elevata in modo generalizzato al 110%. Questo però solo finché è in vigore il Superbonus 110.

Approfondisci con l’articolo Sismabonus 110% senza classificazione sismica: conviene non redigerla più?

Quindi, affinché l’acquirente (persona fisica e non impresa) di un’unità immobiliare possa beneficiare del Sismabonus Acquisti al 110% l’atto definitivo di compravendita relativo all’edificio demolito e ricostruito deve essere stipulato necessariamente entro il 30 giugno dicembre 2022 (come da emendamento al Decreto PNRR 2, approvato nel giugno 2022), a condizione che abbia:

  • sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato,
  • versato acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d’imposta,
  • ottenuto la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali,
  • ottenuto il collaudo degli stessi e l’attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione di rischio sismico;
  • l’immobile sia accatastato almeno in categoria F/4.

Se queste condizioni non saranno rispettate, per avere il 110% sarà necessario che l’atto di acquisto sia stipulato entro il 30 giugno 2022.

Dopo la scadenza fissata, l’agevolazione scenderà dal 110% fino al 75% o all’85%, a seconda dei livelli di sicurezza dell’immobile, riassumendo la sua veste “ordinaria”, e così come tutti i bonus casa diversi dal 110% resterà valida fino al 2024.

Se l’acquirente è una società

Nel caso invece in cui l’acquirente sia un’impresa o una società (soggetta a Ires e non a Irpef) la detrazione sul prezzo di acquisto sarà pari al 75% o 85%, perché del Superbonus possono beneficiare solo le persone fisiche (soggetti Irpef).

Sismabonus Acquisti, alcuni chiarimenti delle Entrate

Rispondendo ad alcune richieste di chiarimento su casi molto specifici l’Agenzia delle Entrate ha chiarito anche due ulteriori aspetti.

Il primo è che per l’acquirente è possibile usufruire del Sismabonus Acquisto anche se il nuovo edificio ricostruito prevede un aumento delle volumetrie e contiene un numero maggiore di unità immobiliari rispetto a quello demolito.

Il secondo è che è possibile usufruire della detrazione anche se il nuovo edificio è stato ricostruito su diverso sedime.

Leggi anche Sismabonus Acquisti 110: nessun limite al numero di unità immobiliari acquistabili

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Questa guida si configura come un vero e proprio prontuario di riferimento per i tecnici, chiamati a studiare e ad applicare, per la propria committenza, gli interventi di miglioramento strutturale antisismico e di efficientamento energetico degli edifici nell’ambito delle agevolazioni fiscali del 110% (i c.d. Super Sismabonus e Super Ecobonus introdotti con il decreto Rilancio).

L’opera è divisa in due parti.

La prima parte, a cura di Andrea Barocci, riporta tutte e tre le possibilità di detrazione legate agli interventi strutturali: il bonus ristrutturazione, il sismabonus, il superbonus.

Per ciascuno di essi si offre la disamina della nascita e delle possibilità di applicazione, al fine di comprenderne lo scopo e le condizioni al contorno, compreso il tema delicato delle asseverazioni.

In parallelo alla possibilità fiscale, si affronta l’allineamento con le Norme Tecniche delle Costruzioni in quanto, al di là delle detrazioni, ogni intervento dovrà essere inquadrato all’interno di un procedimento edilizio ai sensi del d.P.R. 380/2001.

La seconda parte, a cura di Sergio Pesaresi, tratta il tema del Super Ecobonus, suddividendo il percorso progettuale, per la parte finalizzata alla detrazione, in due fasi operative: lo studio di fattibilità e il progetto preliminare.

Con lo studio di fattibilità il progettista potrà verificare preliminarmente, passo per passo, se l’edificio e i committenti possiedono i requisiti richiesti dall’art. 119 del decreto Rilancio per l’accesso alla detrazione.

Nella seconda fase operativa il progettista comincerà a redigere il progetto preliminare che, combinando in modo oculato i mezzi messi a disposizione dal decreto Rilancio, dovrà soddisfare i requisiti tecnici previsti.

 

Andrea Barocci
Ingegnere, Fondatore di IDS-Ingegneria Delle Strutture, si occupa di strutture e rischio sismico sia in ambito professionale che come componente di Organi Tecnici, Comitati, Associazioni. Autore di pubblicazioni in materia e docente in numerosi corsi e seminari.
Sergio Pesaresi
Ingegnere civile, Progettista specializzato in costruzioni ecosostenibili e di bio-architettura. Consulente e Docente dell’Agenzia CasaClima di Bolzano. Progettista di case passive certificato dal Passvhaus Institut di Darmstadt (D) e accreditato presso il PHI-Ita di Bolzano. Supervisor della Fondazione ClimAbita e SouthZeb designer. Tecnico base di ARCA e Tecnico ufficiale Biosafe. Studioso delle tematiche del Paesaggio e della Mobilità Sostenibile. Docente in corsi di aggiornamento professionale e consulente di Fisica Edile.

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Andrea Barocci, Sergio Pesaresi (a cura di), 2020
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Superbonus 110% - Calcolo del beneficio

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immagine: iStock/Zigmunds Dizgalvis


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