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Superbonus edificio plurifamiliare. Quando si può fruire della detrazione?

Il Superbonus è valido nel caso in cui l'accesso indipendente avviene da un suolo di proprietà comune ad uso esclusivo dell'unità immobiliare? Ecco la risposta dell'Agenzia delle Entrate.

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superbonus edificio plurifamiliare

La risposta viene dall’Agenzia delle Entrate (ndr di seguito indicata con AE), che chiarisce come procedere nel caso di lavori di riqualificazione energetica su un’unità immobiliare funzionalmente indipendente e dotata di ingresso autonomo in un edificio plurifamiliare.

Il quesito e il relativo parere dell’AE sono contenuti nella risposta n.62 del 28 gennaio 2021.

Il quesito viene posto dal proprietario della singola unità immobiliare (l’edificio è composto da otto unità) che intende procedere ai lavori di riqualificazione energetica. Va chiarito che ogni unità dell’edificio plurifamiliare è funzionalmente indipendente ovvero dotata di impianti tecnologici di proprietà esclusiva e completamente autonomi (gas, acqua, elettrico, riscaldamento, raffrescamento) e di un giardino recintato, con accesso autonomo ed esclusivo sulla pubblica via attraverso cancello pedonale di proprietà.

Nella risposta dell’AE viene anche precisato che il giardino, pur consentendo l’accesso autonomo ed indipendente a ogni unità immobiliare dell’edificio plurifamiliare ed essendo recintato e dotato di cancello pedonale, si trova su un terreno che non è “di proprietà esclusiva” ma su un’area in comproprietà (condominiale) su cui grava una servitù perpetua prediale di godimento esclusivo verso la singola unità immobiliare.

Il proprietario chiede: posso fruire del Superbonus, sebbene l’accesso indipendente all’unità immobiliare avviene non da un suolo di proprietà privata, ma da un suolo di proprietà comune ad uso esclusivo dell’unità immobiliare?

La risposta è si. Vediamo nel dettaglio il parere dell’AE.

Leggi anche: Superbonus, unico proprietario di un condominio? Ora può accedere

Via libera al Superbonus edificio plurifamiliare. Le condizioni

Secondo l’AE, i lavori di efficientamento energetico eseguiti su una unità immobiliare che fa parte di un edificio plurifamiliare diviso in 8 unità hanno diritto al superbonus.

L’AE, nel dare il parere, ripercorre la normativa che regolamenta il Superbonus e mette l’accento sull’espressione «funzionalmente indipendente» chiarendo che può essere così definita l’unità immobiliare dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.

Specifica inoltre che le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

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L’AE poi prosegue dettagliando il concetto di accesso autonomo. Con la legge di conversione del DL 104/2020 all’articolo 119 del Decreto Rilancio è stato aggiunto il comma 1-bis che afferma: “Ai fini del presente articolo, per ‘accesso autonomo dall’esterno’ si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”.

Una modifica che, a detta dell’Agenzia, nel caso in cui un’unità immobiliare abbia accesso autonomo dall’esterno (esempio, all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o da passaggio – cortile, giardino – comune ad altri immobili che affaccia su strada o da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo) rende possibile l’applicazione del Superbonus. Questo perché non è rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione.

L’accesso autonomo inoltre può considerarsi valido anche se all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

>>> Scarica la risposta n.62 AE del 28 gennaio 2021 <<<

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Andrea Barocci
Ingegnere, Fondatore di IDS-Ingegneria Delle Strutture, si occupa di strutture e rischio sismico sia in ambito professionale che come componente di Organi Tecnici, Comitati, Associazioni. Autore di pubblicazioni in materia e docente in numerosi corsi e seminari.
Sergio Pesaresi
Ingegnere civile, Progettista specializzato in costruzioni ecosostenibili e di bio-architettura. Consulente e Docente dell’Agenzia CasaClima di Bolzano. Progettista di case passive certificato dal Passvhaus Institut di Darmstadt (D) e accreditato presso il PHI-Ita di Bolzano. Supervisor della Fondazione ClimAbita e SouthZeb designer. Tecnico base di ARCA e Tecnico ufficiale Biosafe. Studioso delle tematiche del Paesaggio e della Mobilità Sostenibile. Docente in corsi di aggiornamento professionale e consulente di Fisica Edile.

Leggi descrizione
Andrea Barocci, Sergio Pesaresi (a cura di), 2020
20.00 € 16.00 €

Foto: iStock.com/RomanBabakin


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