Demolire e ricostruire un edificio collabente (F/2) mettendolo in sicurezza dal punto di vista antisismico, permette di usufruire del Superbonus 110%.
La precisazione arriva dall’Agenzia delle Entrate, tramite la risposta 17 del 7 gennaio 2021. Per chiarire la possibilità, all’interno della risposta, viene fatto riferimento alla definizione di ristrutturazione edilizia contenuta nel Testo unico dell’Edilizia e agli aggiornamenti apportati dal DL Semplificazioni.
Vediamo in dettaglio la risposta e come beneficiare del Superbonus 110% per la ricostruzione di un edificio collabente.
Superbonus 110% per ricostruire un edificio collabente
Come anticipato, la demolizione e ricostruzione, con la messa in sicurezza dal lato antisismico di un edificio collabente, può beneficiare della detrazione al 110% fornita dal Superbonus.
L’unica limitazione, come precisato dalla risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 17 del 7 gennaio 2021, riguarda la condizione che gli interventi vengano inquadrati come ristrutturazione edilizia.
A questo proposito, è necessario fare riferimento alla definizione di ricostruzione edilizia presente nell’articolo 3, comma 1, lettera d) del Testo unico dell’edilizia, con i recenti aggiornamenti introdotti dal DL Semplificazioni.
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Nel testo, infatti, possiamo leggere: “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico”.
In questo caso, dato che un edificio collabente può essere iscritto in Catasto nella categoria F/2, risulta di fatto un edificio esistente e beneficiare delle detrazioni per gli interventi descritti sopra.
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Edifici collabenti e Superbonus, il caso pratico
All’interno del quesito, l’istante dichiara di voler eseguire interventi di miglioramento sismico per almeno due classi su alcuni immobili di proprietà siti in zona sismica 3S.
I due edifici su cui si intende effettuare gli interventi sono:
– un’unità accatastata alla categoria catastale C/2;
– un fabbricato collabente accatastato come F/2.
Per quanto riguarda gli interventi previsti, l’istante intende demolire il primo edificio e parte del secondo, al fine di realizzare un unico immobile della categoria A/3 con volumetria inferiore alla somma delle due unità abitative esistenti in precedenza.
A questo proposito, il contribuente ritiene che le opere che intende realizzare rientrino tra quelle di conservazione del patrimonio edilizio esistente. Per questi motivi ritiene che per gli interventi possa fruire della detrazione prevista dal Superbonus 110%.
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La risoluzione
L’Agenzia delle Entrate specifica, in risposta, che la possibilità di realizzare interventi su unità censite al Catasto dei fabbricati nella categoria catastale F/2, unità collabenti, fruendo del Superbonus 110%, è specificatamente prevista dal comma 1 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio.
Nel caso particolare, l’ammissibilità degli interventi è dovuta al fatto che, pur facendo parte di una categoria che si riferisce a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono comunque essere considerati edifici esistenti.
Un edificio collabente, infatti, è una costruzione caratterizzata da un elevato livello di degrado. Per questa caratteristica questo tipo di edificio possono essere identificati nella categoria F/2 (priva di rendita catastale).
Ulteriore certezza della possibilità di eseguire gli interventi è riportata all’interno della Legge 98/2013 (Decreto del Fare).
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Dalla sua istituzione, infatti, viene modificato l’art. 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. 380/2001, aumentando le possibilità di interventi rientranti all’interno della ricostruzione edilizia, inserendo “quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza“.
Infine, un ulteriore chiarimento e miglioramento riguardante gli edifici collabenti è arrivato con la Legge di Bilancio 2021 che include tra i beneficiari del superbonus 110% gli edifici privi di APE perché sprovvisti:
– di tetto;
– di uno o più muri perimetrali;
– di entrambi.
L’unica limitazione in questo caso necessita che al termine dei lavori raggiungano una classe energetica in fascia A.
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Come accedere al Superbonus 110% per gli edifici collabenti
Per effettuare l’intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio collabente, è necessaria la SCIA. Nel caso in cui non fosse possibile dedurre la consistenza preesistente, comportando dunque la modifica della volumetria complessiva, sarà necessario essere in possesso di un permesso di costruire o della SCIA alternativa.
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In quest’ultimo caso, sarà possibile ricostruire con una sagoma differente rispetto alla precedente, purché resti invariata la volumetria preesistente. Fanno eccezione gli immobili vincolati.
Sarà in fine possibile cambiare anche l’area di sedime, sempre nel rispetto delle distanze previste dal Decreto Ministeriale 1444/1968.
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