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Sostituzione edilizia: una demolizione e ricostruzione che esce dai limiti

Pur sentendone parlare spesso, questo tipo di intervento non appare in legislazione, ma, in base alle caratteristiche dell'intervento, possiamo definirne le possibilità e le limitazioni. Ecco tutti i dettagli

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sostituzione edilizia

Sostituzione edilizia, un termine che non troviamo in legislazione, eppure viene frequentemente usato da professionisti o anche all’interno delle sentenze.

In sostanza, il termine indica una demolizione e ricostruzione dove vengono apportate modifiche alla volumetria dell’edificio.

Essendo la sostituzione edilizia una definizione non ufficiale, come è possibile che sia possibile realizzarla come intervento?

Vediamo tutti i dettagli.

Sostituzione edilizia: una demolizione e ricostruzione che esce dai limiti

Come anticipato, il termine “sostituzione edilizia” non è riportato in legislazione: il D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) non ne contiene una definizione.

Il termine, infatti, è una definizione usata tra professionisti del settore immobiliare per intendere la sostituzione dell’intera preesistenza edilizia di un lotto su cui realizzare un nuovo edificio diverso dal precedente.

In precedenza, l’articolo 3 del Testo unico dell’edilizia includeva nella definizione di ristrutturazione edilizia (lettera d): interventi di demolizione e ricostruzione con il solo limite che non comportassero l’aumento della volumetria del fabbricato esistente.

Le modifiche apportate dal Decreto semplificazioni (Dl 76/2020), invece, ha inserito nella definizione di ristrutturazione edilizia anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con possibilità di modificare:
sagoma;
prospetti;
– caratteristiche planivilumetriche;
– caratteristiche topologiche;
sedime.

Non solo, è stata anche aggiunta la possibilità di incrementare la volumetria nei casi previsti dalla legge oppure dagli strumenti urbanistici comunali.

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Sostituzione edilizia, il limite

Naturalmente, come era lecito aspettarsi, un intervento del genere non è privo di limitazioni.

L’art. 10 comma 1 lettera C del T.U.E., categorizza “gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di  unità  immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei  prospetti  o  delle  superfici,  ovvero  che, limitatamente agli immobili  compresi  nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della” come interventi di trasformazione urbanistica.

Questo tipo di interventi, quindi, sono soggetti al permesso di costruire.

In questo caso, l’intervento fuoriesce da qualsiasi intervento conservativo e diventa la costruzione di un nuovo edificio.

Attuando la sostituzione edilizia, quindi, sarà obbligatorio utilizzare indici e parametri indicati dal Piano Regolatore e Regolamento edilizio vigenti, nonché tutte le discipline aventi incidenza edilizia.

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Edifici vincolati in centro storico e Sostituzione edilizia

Data la natura dell’intervento di sostituzione edilizia, se pur con sostanziali differenze, è accomunabile alla demolizione e ricostruzione.

A questo proposito, il Decreto semplificazioni contiene disposizioni estremamente restrittive per quanto riguarda gli edifici vincolati ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dlgs 42/2004) o che si trovano nei centri storici.

Per questi immobili, è stato previsto che gli interventi di demolizione e ricostruzione sono qualificabili come ristrutturazione edilizia solo se vengano mantenuti:
sagoma;
prospetti;
sedime;
caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.

Inoltre, non deve essere modificata la volumetria esistente.

Non solo, nei centri storici gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati di competenza comunale.

Per questi motivi, gli interventi di demolizione e ricostruzione che riguardano immobili vincolati o ubicati in centro storico, che comportano modifiche agli elementi sopra citati, vengono considerati nuova costruzione.

Questo comporterà maggiori oneri di urbanizzazione e la soddisfazione di tutti gli indici fissati dai piani regolatori e dagli altri strumenti urbanistici per gli interventi di nuova costruzione.

In fine, l’intervento, pur rispettando tutti gli indici, sarà comunque realizzabile solamente se non esiste un divieto di costruire nuovi edifici in centro storico.

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Sostituzione edilizia, l’accesso al Superbonus

Per gli interventi di demolizione e ricostruzione configurati come nuova costruzione (come nel caso della sostituzione edilizia) è impossibile accedere alle agevolazioni sul recupero edilizio, dato che questi ultimi sono previsti soltanto per gli edifici esistenti e non per quelli di nuova costruzione.

Tuttavia esiste una possibilità di sfruttare le detrazioni: se nello stesso titolo edilizio dovessero coesistere interventi di nuova costruzione con interventi di ristrutturazione edilizia, sarà possibile usufruire degli incentivi.

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L’opera è divisa in due parti.

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Per ciascuno di essi si offre la disamina della nascita e delle possibilità di applicazione, al fine di comprenderne lo scopo e le condizioni al contorno, compreso il tema delicato delle asseverazioni.

In parallelo alla possibilità fiscale, si affronta l’allineamento con le Norme Tecniche delle Costruzioni in quanto, al di là delle detrazioni, ogni intervento dovrà essere inquadrato all’interno di un procedimento edilizio ai sensi del d.P.R. 380/2001.

La seconda parte, a cura di Sergio Pesaresi, tratta il tema del Super Ecobonus, suddividendo il percorso progettuale, per la parte finalizzata alla detrazione, in due fasi operative: lo studio di fattibilità e il progetto preliminare.

Con lo studio di fattibilità il progettista potrà verificare preliminarmente, passo per passo, se l’edificio e i committenti possiedono i requisiti richiesti dall’art. 119 del decreto Rilancio per l’accesso alla detrazione.

Nella seconda fase operativa il progettista comincerà a redigere il progetto preliminare che, combinando in modo oculato i mezzi messi a disposizione dal decreto Rilancio, dovrà soddisfare i requisiti tecnici previsti.

 

Andrea Barocci
Ingegnere, Fondatore di IDS-Ingegneria Delle Strutture, si occupa di strutture e rischio sismico sia in ambito professionale che come componente di Organi Tecnici, Comitati, Associazioni. Autore di pubblicazioni in materia e docente in numerosi corsi e seminari.
Sergio Pesaresi
Ingegnere civile, Progettista specializzato in costruzioni ecosostenibili e di bio-architettura. Consulente e Docente dell’Agenzia CasaClima di Bolzano. Progettista di case passive certificato dal Passvhaus Institut di Darmstadt (D) e accreditato presso il PHI-Ita di Bolzano. Supervisor della Fondazione ClimAbita e SouthZeb designer. Tecnico base di ARCA e Tecnico ufficiale Biosafe. Studioso delle tematiche del Paesaggio e della Mobilità Sostenibile. Docente in corsi di aggiornamento professionale e consulente di Fisica Edile.

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Marco Campagna
Architetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Autore del blog “Diari di un Architetto” (architetticampagna.blogspot.it), luogo di approfondimento dei temi di urbanistica, di edilizia e argomenti direttamente collegati, di cui cura in prima persona sia i post che le risposte ai numerosi commenti; il blog è diventato nel tempo un luogo di scambio di competenze professionali ed è fonte di approfondimento tanto per l’autore quanto per i numerosi lettori.

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Foto: iStock/Franck-Boston

 


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