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Lavori su facciate del condominio, occorre sempre il consenso per realizzarli?

Ad esempio nel caso della trasformazione di una finestra in balcone? Leggi la risposta nella rassegna sentenze di oggi, dove si parla anche di segnalazione di abuso da parte di un confinante

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Come ogni martedì, eccoci all’appuntamento con la selezione di sentenze di materia edilizia e urbanistica. Tra i temi rilevanti: lavori su facciate del condominio, occorre sempre il consenso per realizzarle? Tettoia di dimensioni rilevanti, serve permesso di costruire? Segnalazione abuso da parte di un confinante, cosa può fare se l’autorità non interviene?

Verranno trattati anche: abusività di un immobile, è sempre condizione oggettiva? Scala tamponata e muro di contenimento, quale rilevanza per le distanze?

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Lavori su facciate del condominio, occorre sempre il consenso per realizzarle?

TAR Campania, Napoli, sez. VI, sent. 16 novembre 2020 n. 5253

Occorre il consenso del condominio quando uno dei condomini intenda realizzare (o sanare) opere che modifichino la facciata dell’edificio, come nel caso della trasformazione di una finestra in balcone

Per la giurisprudenza amministrativa, occorre il consenso del condominio quando uno dei condomini intenda realizzare (o sanare) opere che modifichino la facciata dell’edificio, come nel caso della trasformazione di una finestra in balcone (Cons. Stato, Sez. V, sent. n. 6529/2002; Sez. VI, sent. n. 4861/2016, per la quale il consenso non occorre quando invece si tratti di opere realizzate sulla facciata di un corpo edilizio distinto da quello di proprietà condominiale).

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Tale principio ha una portata generale e si applica anche quando l’interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica: salva la diversa espressa valutazione del condominio, non può l’Autorità amministrativa (ovvero il giudice amministrativo, in sede di impugnazione delle sue determinazioni) considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico (Cons. Stato, Sez. IV, 26 giugno 2012, n. 3772; Sez. IV, 10 marzo 2011, n. 1566).

In particolare, il Consiglio di Stato ha precisato che: “La giurisprudenza ha chiarito che il “decoro architettonico” delle facciate costituisce bene comune dell’edificio e che pertanto ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide, necessita dell’assenso dell’assemblea dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati (Cass. II, 30/8/2004, n. -OMISSIS-398).

Altro aspetto problematico della fattispecie è se il citato assenso possa condizionare il rilascio del titolo abilitativo.

La Sezione ha già avuto modo di affrontare la questione ed ha chiarito che i lavori edilizi, da eseguirsi su parti indicate come comuni del fabbricato e comportanti opere non connesse all’uso normale della cosa comune, devono essere preceduti dal previo assenso dei comproprietari, situazione questa che impone al Comune di accertare l’esistenza del consenso alla realizzazione da parte di tutti i condomini e, quindi, un preciso obbligo di istruttoria (sez. IV, 10/03/2011, n. 1566)”.

Non può revocarsi in dubbio, dunque, che la facciata di un edificio sia una parte comune a norma dell’art. 1117, comma 1, n.1 del codice civile e che, pertanto, essa non possa essere oggetto di trasformazione se non secondo le regole del codice civile che disciplinano l’uso della cosa comune.

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Tettoia di dimensioni rilevanti, serve permesso di costruire?

TAR Lazio, Roma, sez. II stralcio, sent. 17 novembre 2020 n. 12049

Serve il permesso di costruire per una tettoia di rilevanti dimensioni

Serve il permesso di costruire per una tettoia costituita da una “struttura metallica copertura con lamiera grecata coibentata di dimensioni mt 16.00×18.00×4.00 di altezza”.

E infatti, come affermato in passato dalla giurisprudenza, “Un’ampia tettoia avente copertura metallica con pannelli coibentati in lamiera non è assimilabile a una mera pertinenza del fabbricato principale abusivo, configurandosi invece come un manufatto autonomo e impattante, che – comportando una trasformazione del territorio – necessita del preventivo rilascio del permesso di costruire” (T.A.R. Lombardia Brescia, Sez. I, 05/06/2019 n. 546).

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Segnalazione abuso da parte di un confinante, cosa può fare se l’autorità non interviene?

TAR Campania, Napoli, sez. VIII, sent. 16 novembre 2020 n. 5247

Il proprietario confinante, nella cui sfera giuridica incida dannosamente il mancato esercizio dei poteri repressivi degli abusi edilizi da parte dell’organo preposto, può ricorrere avverso l’inerzia dell’organo preposto alla repressione di tali abusi edilizi

Secondo una consolidata giurisprudenza, il proprietario confinante, nella cui sfera giuridica incida dannosamente il mancato esercizio dei poteri repressivi degli abusi edilizi da parte dell’organo preposto, è titolare di un interesse legittimo all’esercizio di detti poteri e può quindi ricorrere avverso l’inerzia dell’organo preposto alla repressione di tali abusi edilizi (ex multis T.A.R. Brescia, sez. I, n. 1205 del 27 luglio 2011; Cons. St., Sez. IV, 5.1.2011, n. 18; T.A.R. Lazio, Roma, sez. II, n. 6260 del 26 giugno 2009; Cons. St. Sez. IV, 19 ottobre 2007 n. 5466).

Quindi, a fronte della persistenza in capo all’ente preposto alla vigilanza sul territorio del generale potere repressivo degli abusi edilizi, il vicino che – in ragione dello stabile collegamento con il territorio oggetto dell’intervento – gode di una posizione differenziata, ben può chiedere al Comune di porre in essere i provvedimenti sanzionatori previsti dall’ordinamento, facendo ricorso, in caso di inerzia, alla procedura del silenzio – inadempimento.

Da ciò deriva che il Comune è tenuto, in ogni caso, a rispondere alla domanda con la quale i proprietari di terreni limitrofi a quello interessato da un abuso edilizio chiedono ad esso di adottare atti di accertamento delle violazioni ed i conseguenti provvedimenti repressivi e, ove sussistano le condizioni, anche ad adottare gli stessi (T.A.R. Lazio, Latina, 24 ottobre 2003, n. 876).

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Abusività di un immobile, è sempre condizione oggettiva?

TAR Campania, Napoli, sez. IV, sent. 18 novembre 2020 n. 5312

L’abusività di un fabbricato costituisce una caratteristica che pertiene all’immobile e che lo connota a prescindere dalla posizione psicologica del proprietario o dell’avente causa dal soggetto che ha commesso l’illecito edilizio

L’abusività di un fabbricato costituisce una caratteristica che pertiene all’immobile e che lo connota a prescindere dalla posizione psicologica (soggettiva) del proprietario (o dell’avente causa dal soggetto che ha commesso l’illecito edilizio), sicché chi acquista un immobile su cui insistono opere abusive lo acquista nella obiettiva situazione di precarietà in cui si trova e con i connessi oneri (ad esempio: demolizione e/o riduzione in pristino stato) dai quali è (o può essere) gravato a cagione ed in ragione del suo stato (di bene costruito illecitamente), non sanabile né dal tempo né dalla buona fede, sicché anche sull’acquirente ricadono i connessi oneri dai quali l’immobile è gravato (cfr. T.A.R. Sicilia, Palermo, sez. II, 01/04/2015, n.808; TAR Campania, Napoli, sez. VIII, 1° ottobre 2012, n. 4005).

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Scala tamponata e muro di contenimento, quale rilevanza per le distanze?

TAR Toscana, sez. III, sent. 18 novembre 2020 n. 1416

Una scala tamponata ed un muro di contenimento sono costruzioni rilevanti ai fini del rispetto delle norme in materia di distanze

Secondo un pacifico orientamento della Corte di Cassazione “in materia di distanze legali fra edifici, se da un lato non sono computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale o di rifinitura accessoria di limitata entità, come la mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili, rientrano nel concetto civilistico di “costruzione” le parti dell’edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati (cosiddetti “aggettanti”), che pur non corrispondendo a volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato. Di talché, agli effetti di cui all’art. 873 c.c., la nozione di “costruzione”, stabilita dalla legge statale, deve essere unica e non può essere derogata, sia pure al limitato fine del computo delle distanze, dalla normativa secondaria, giacché il rinvio contenuto nella seconda parte dell’art. 873 c.c., è limitato alla sola facoltà per i regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore (tra edifici o dal confine) rispetto a quella codicistica (Cassazione civile sez. II, 29/01/2018, n.2093).

Nel caso di specie la scala contestata risulta peraltro anche tamponata sul lato che si affaccia sul confine con ciò uscendo rafforzata la sua natura di vera e propria costruzione ai fini del rispetto della distanze.

Anche per ciò che riguarda il muretto occorre richiamare la giurisprudenza della S.C. in tema di muri di cinta secondo cui qualora l’andamento altimetrico di due fondi limitrofi sia stato artificialmente modificato, così da creare tra essi un dislivello che prima non esisteva, il muro di cinta viene ad assolvere, oltre alla funzione sua propria di delimitazione tra le proprietà, anche quella di sostegno e contenimento del terrapieno creato dall’opera dell’uomo; conseguentemente, esso va equiparato ad una costruzione in senso tecnico-giuridico agli effetti delle distanze legali (senza che abbia rilievo chi, tra i proprietari confinanti, abbia in via esclusiva o prevalente realizzato tale intervento) ed è assoggettato al rispetto delle distanze stesse (Cass. 10512/2018) e ciò anche quando non superi l’altezza di tre metri (Cassazione civile sez. II – 05/01/2000, n. 45).

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it

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Foto: iStock/RomanBabakin


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