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Efficienza energetica e sismica edifici: la valutazione per il valore di mercato

Nuove linee guida realizzate dalle principali associazioni componenti il “Tavolo Tecnico per favorire la riqualificazione degli immobili”, inclusi Consigli professionali di Ingegneri, Geometri e Architetti

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Da qualche giorno sono state pubblicate delle indicazioni metodologiche preliminari sulle modalità di valutazione dell’efficienza energetica e della valutazione sismica degli edifici nel valore di mercato. Il documento è frutto di una serie di approfondimenti di componenti del “Tavolo Tecnico sulla valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie” e da Confedilizia, ANIA e CDP Immobiliare, componenti del “Tavolo Tecnico per favorire la riqualificazione degli immobili”. 

L’obiettivo delle linee guida è quello di porre all’attenzione del valutatore una serie di approfondimenti che possono essere utili come punto di partenza per valorizzare il grado di efficienza energetica e di “messa in sicurezza” degli immobili nella stima del loro valore di mercato, anche attraverso eventuali ulteriori evoluzioni/approfondimenti. 

Vediamo in dettaglio il documento e le principali utilità (per periti, professionisti, committenti e contribuenti).

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Efficienza energetica e sismica edifici: la valutazione per il valore di mercato

A livello nazionale, l’iniziativa è inclusa nel “Tavolo Tecnico per favorire la riqualificazione degli immobili” [iniziativa, nata a settembre 2019, cui partecipano soggetti istituzionali pubblici e privati interessati a questa tematica, quali: la Commissione europea, i Dipartimenti competenti della Presidenza del Consiglio dei Ministri, il Ministero dell’Economia e delle Finanze, il Ministero dello Sviluppo Economico, il Ministero dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare, la Banca d’Italia, ABI, ABILAB, ENEA, ANIA, una rappresentanza di 15 Associazioni dei Consumatori facenti parte del Consiglio Nazionale dei Consumatori e degli Utenti (CNCU), ANCE, CDP Immobiliare, Confedilizia, FIAIP e la Federazione Ipotecaria Europea (EMF-ECBC)].

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Tale “tavolo” è
– volto a contrastare i cambiamenti climatici attraverso un miglioramento dell’efficienza energetica del patrimonio immobiliare e a
promuovere gli investimenti nella ristrutturazione degli immobili, al fine anche di incrementarne il valore di mercato e stimolare la crescita economica e sociale del Paese.

Tra gli interventi da attuare è stato considerato di significativa rilevanza avviare un approfondimento volto ad individuare una metodologia nell’ambito degli “standard di valutazione nazionali ed internazionali”, finalizzata a valorizzare, nella stima degli immobili, le caratteristiche di efficienza energetica e di contenimento dal rischio sismico e idrogeologico. 

Tale aspetto contribuisce a incrementare la consapevolezza dell’importanza degli interventi di riqualificazione e di “messa in sicurezza” degli immobili – stimolandone la domanda di investimento – in quanto consente di quantificare l’effettiva rilevanza ai fini di incremento del valore di mercato degli immobili. 

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La tematica è stata già affrontata nelle “Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie” (versione 30 novembre 2018) nel quale è stato rilevato che a livello internazionale, ancorché ci sia unità tra gli stakeholders europei del mercato immobiliare nel considerare le caratteristiche di efficienza energetica quali elementi importanti che possono influenzare la valutazione dell’immobile, al contempo non c’è univoca considerazione di quale siano gli elementi “green” che effettivamente impattano sul valore di mercato del cespite e come misurarli, ad esempio, nell’ambito del Metodo di confronto di mercato (Market Comparison Approach – MCA).

In attesa di una più ampia condivisione a livello di principi e standard internazionali, si rilevano una serie di aspetti che potrebbero essere tenuti in considerazione nella valutazione dell’efficientamento energetico. 

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Valutazione efficienza energetica, come si fa?

In primo luogo, l’efficienza energetica del bene immobiliare è relativa al momento della sua determinazione, analogamente a quanto accade per il valore di mercato dell’immobile. Se il cespite non viene periodicamente adeguato alla tecnologia più recente o agli standard di sicurezza normativamente imposti, la componente dell’efficienza energetica nel lungo termine finisce per limitare il suo impatto “positivo”. 

Complessa potrebbe essere anche l’attività del perito di fornire nel rapporto di valutazione l’impatto del grado di efficienza energetica nel valore di mercato, qualora richiesto. 

In caso di adozione del MCA, ad esempio, ogni esperto incaricato nel rapporto di valutazione descrive complessivamente l’oggetto immobiliare, confrontando i dati immobiliari con quelli di mercato per giungere ad un giudizio tecnico-estimativo che già oggi può includere la componente energetica, senza peraltro estrapolarla dal contesto. Ciò in mancanza di banche-dati che consentano tale estrapolazione. 

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Attestato di prestazione energetica

Occorre anche ricordare che il primo indicatore di efficienza energetica, punto di partenza di una valutazione a tal fine, è fornito dall’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Tale attestato è il documento che certifica la qualità energetica dell’immobile ed è obbligatorio nei rapporti contrattuali legati all’immobile (es. locazione, compravendita). Tuttavia, l’APE non segue disposizioni standard a livello europeo. 

In questo contesto, nell’ottica di sviluppare un esame più approfondito dell’efficientamento energetico quale componente meritevole di valutazione per comparazione, i soggetti deputati all’affidamento dell’incarico potrebbero richiedere nel quesito estimativo sottoposto all’esperto di descrivere più compiutamente le componenti che afferiscono al livello di efficienza energetica dell’immobile, oltre che raccogliere lo specifico APE già previsto. I dati sistematicamente raccolti, in tal modo, potrebbero diventare informazioni importanti per agevolare la classificazione delle garanzie immobiliari in cluster omogenei, consentendo in via aggregata di valutare la rischiosità dei finanziamenti anche per classi energetiche, anche in considerazione degli orientamenti europei in materia. 

Linee guida novembre 2020

In tale ottica il nuovo documento realizzato dal Tavolo Tecnico non intende essere in alcun modo prescrittivo per il valutatore, né rappresentare un obbligo per i committenti ovvero essere esaustivo di tutte le possibili problematiche operative ed è composto da quattro capitoli:
Capitolo I (La valutazione dell’efficienza energetica ai fini dell’incidenza sul valore di mercato e La valorizzazione della resilienza degli immobili e dell’incidenza della caratteristica sul valore di mercato) dove sono riportate alcune indicazioni metodologiche preliminari per la stima della rilevanza del grado di efficienza energetica e di messa in sicurezza degli immobili nel valore di mercato dei cespiti;
Capitolo II che riporta un richiamo alla due diligence del perito;
Capitolo III dedicato al rapporto di valutazione;
Capitolo IV che riporta un focus sul settore agricolo e agroindustriale. 

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