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Soppalco, quando serve permesso di costruire?

Fa differenza se ci sono finestre o luci? Oggi in rassegna sentenze anche SCIA per un ripostiglio di cartongesso, permessi per tettoie e sanatorie

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Eccoci all’appuntamento del martedì con la selezione di sentenze di materie edilizia e urbanistica, pubblicate la scorsa settimana; gli argomenti oggetto delle pronunce sono: soppalco, in quale caso serve permesso di costruire? Preavviso di rigetto, come funziona nel caso di sanatoria? Voltura del permesso di costruire, tutte le conseguenze sugli oneri concessori.

E ancora: SCIA, è sufficiente per un ripostiglio in cartongesso su un vano scala? Tettoia di rilevanti dimensioni, serve permesso di costruire?

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Soppalco, quando serve permesso di costruire?

Consiglio di Stato, sez. II, sent. 30 ottobre 2020 n. 6681

Non serve il permesso di costruire per un soppalco che, per le dimensioni e l’altezza modesta o le modalità di realizzazione (ad esempio vano chiuso, senza finestre o luci), sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile e in particolare quello che non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno a sé stante

Con riferimento ai soppalchi, la giurisprudenza consolidata ritiene che il regime edilizio dei soppalchi debba essere considerato in relazione alle concrete caratteristiche del manufatto; in particolare è, quindi, necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e ulteriore carico urbanistico; rientra invece nell’ambito degli interventi edilizi minori il soppalco che, per le dimensioni e l’altezza modesta o le modalità di realizzazione (ad esempio vano chiuso, senza finestre o luci), sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile e in particolare quello che non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno a sé stante (Consiglio di Stato, sez. II, 26 giugno 2019, n. 4384; sez. VI, 7 maggio 2018, n. 2701; id., 27 novembre 2017, n, 5517; id., 2 marzo 2017, n. 985).

Applicando tali coordinate giurisprudenziali, è evidente la non necessità del permesso di costruire per tre soppalchi rispettivamente di dimensioni di mq. 6 e di mq. 9 a m. 1,90 dal solaio di copertura; di mq. 5,85 a m. 1,30 dal solaio di copertura, qualificate come “aree di sbarazzo”, quindi aree destinate esclusivamente ad una funzione di deposito a cui estranea una funzione abitativa.

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Preavviso di rigetto, come funziona nel caso di sanatoria?

TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, sent. 28 ottobre 2020 n. 1718

Il preavviso di rigetto ex art. 10 bis l. 241/1990, stante la sua portata generale, trova applicazione anche nei procedimenti di sanatoria o di condono edilizio, con la conseguenza che deve ritenersi illegittimo il provvedimento di diniego dell’istanza di permesso in sanatoria che non sia stato preceduto dall’invio di tale comunicazione, in quanto preclusivo per il soggetto interessato della piena partecipazione al procedimento e, dunque, della possibilità di un apporto collaborativo, capace di condurre ad una diversa conclusione della vicenda

In ogni caso sarebbe stato necessario far precedere il diniego dal preavviso di rigetto ex art. 10 bis l. 241/1990 che, stante la sua portata generale, trova applicazione anche nei procedimenti di sanatoria o di condono edilizio, con la conseguenza che deve ritenersi illegittimo il provvedimento di diniego dell’istanza di permesso in sanatoria che non sia stato preceduto dall’invio di tale comunicazione, in quanto preclusivo per il soggetto interessato della piena partecipazione al procedimento e, dunque, della possibilità di un apporto collaborativo, capace di condurre ad una diversa conclusione della vicenda (T.A.R. Brescia, Sez. II, 10.7.2019, n. 642; T.A.R. Milano, Sez. II, 4.6.2019, n. 1279; Cons. Stato, Sez. VI, 18.1.2019, n. 484); sul punto occorre considerare che, nonostante la portata vincolata del provvedimento di diniego, non può operare l’art. 21 octies, comma secondo, prima parte, l. 241/1990, poiché – tenuto conto del deficit motivazionale che caratterizza il provvedimento e, per converso, delle articolate argomentazioni addotte in giudizio dal ricorrente – l’apporto partecipativo dell’istante non può considerarsi ininfluente ai fini della determinazione amministrativa, non essendo per nulla scontato che il contenuto di quest’ultima non avrebbe potuto essere diverso.

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Voltura del permesso di costruire, tutte le conseguenze sugli oneri concessori

TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, sent. 30 ottobre 2020 n. 1746

Ove ci sia stata voltura a favore di terzi del titolo edilizio da parte dell’originario titolare, unita al mancato avvio da parte di costui di alcuna attività edificatoria, l’intestatario iniziale della concessione deve essere ritenuto libero da ogni obbligo pecuniario nei confronti dell’ente concedente per oneri concessione e per contributo di costruzione

Secondo condivisibile giurisprudenza non è il solo rilascio del titolo edilizio a determinare l’obbligo di versamento degli oneri concessori, rilevando anche l’esecuzione dell’attività edilizia assentita, con la conseguenza che “ove ci sia stata voltura a favore di terzi del titolo edilizio da parte dell’originario titolare, unita al mancato avvio da parte di costui di alcuna attività edificatoria, l’intestatario iniziale della concessione deve essere ritenuto libero da ogni obbligo pecuniario nei confronti dell’ente concedente per oneri concessione e per contributo di costruzione” (ex multis, T.A.R. Sicilia, Catania, Sez. II, 12 ottobre 2010)) e ciò poiché l’avvenuta voltura del titolo edilizio accettata dal Comune estingue il rapporto con l’originario dante causa, operando “come una novazione soggettiva liberatoria del debitore originario per accettazione del Comune” (Consiglio di Stato, Sez. V, 30 novembre 2011, n. 6033; T.A.R. Veneto, Sez. II, 16 giugno 2011, n. 1042).

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SCIA, è sufficiente per un ripostiglio in cartongesso su un vano scala?

TAR Puglia, Bari, sez. I, sent. 26 ottobre 2020 n. 1331

La realizzazione di un ripostiglio in cartongesso leggero collocata in un vano scala interno va configurata, sotto il profilo edilizio, come intervento sottratto alla disciplina del permesso di costruire e subordinato alla CILA

La realizzazione di un ripostiglio in cartongesso leggero collocata in un vano scala interno va configurata, sotto il profilo edilizio, come intervento sottratto alla disciplina del permesso di costruire, trattandosi di opere aventi i requisiti richiesti per le pertinenze e per gli interventi precari e che in quanto tali, comportano esclusivamente una diversa divisione degli ambienti interni e costituendo quindi una “attività di manutenzione straordinaria soggetta al semplice regime della comunicazione di inizio lavori, originariamente in forza dell’art. 6, comma 2, ed ora dell’art. 6 bis del d. p. r. n. 380/01, che disciplina gli interventi subordinati a c.i.l.a” ( così il T.A.R. Campania – Napoli, Sez. II, 22/08/2017, n. 4098), senza comportare un significativo cambio di destinazione d’uso e/o interventi strutturali di rilievo.

Il D.P.R. n. 380/2001 non prevede, infatti, le c.d. “opere interne” come categoria autonoma di intervento sugli edifici, sicché per la realizzazione di un ripostiglio all’interno di una unità immobiliare attraverso la divisione di un vano allo scopo di ottenere una migliore utilizzazione abitativa, è richiesta esclusivamente la presentazione della più volte menzionata CILA, trattandosi di opere interne di semplice divisione degli spazi e di modeste dimensioni.

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Tettoia di rilevanti dimensioni, serve permesso di costruire?

Consiglio di Stato, sez. II, sent. 30 ottobre 2020 n. 6682

Serve il permesso di costruire per una tettoia di circa 66 mq.

La giurisprudenza consolidata ritiene che la tettoia che non costituisca per la esiguità delle dimensioni, una mera pertinenza sia soggetta al regime della nuova costruzione, alterando in modo rilevante l’assetto del territorio (Cons. Stato Sez. II, 19 marzo 2020, n. 1948; Cons. Stato Sez. VI, 6 febbraio 2019, n. 904).

Anche la realizzazione di una tettoia, in aderenza ad un muro preesistente, necessita del previo rilascio di permesso di costruire, trattandosi dell’aggiunta di un elemento strutturale dell’edificio, con modifica della sagoma dell’edificio (Consiglio di Stato, sez. VI, 7 ottobre 2019, n. 6760; id. 16 febbraio 2017, n. 694).

La nuova tettoia doveva essere considerata come un corpo unitario che, anche a ritenere in qualche modo rilevante l’elemento preesistente, ma considerato l’aumento delle dimensioni e la modifica della forma, avrebbe potuto al massimo essere inquadrata nella ristrutturazione edilizia avendo costituito “un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”, ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. n. 380/01, qualificazione che, erroneamente, il giudice di primo grado ha riferito solo alla parte “nuova” della tettoia.

Conseguentemente, serve il permesso di costruire per una tettoia di circa 66 metri quadri (metri 22 per 3) a “L” sul terrazzo.

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In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it

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Foto: iStock/KatarzynaBialasiewicz


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