Un vicino che vuole accedere al giardino con la macchina può richiedere una servitù coattiva di passo nei confronti di un condominio se la sua proprietà esclusiva è, comunque, collegata con la pubblica via tramite il portone?
La proprietaria di un immobile con giardino pertinenziale di forma quadrangolare accedeva alla pubblica via (soltanto a piedi) attraverso il portone d’ingresso dell’immobile. Il condominio vicino, invece, era collegato con la pubblica via.
La titolare del giardino di conseguenza aveva chiesto al condominio l’autorizzazione ad aprire un varco nel proprio muro di confine con la strada privata di pertinenza condominiale.
In tal modo avrebbe potuto parcheggiare la propria autovettura nel giardino, aiutando l’anziana madre invalida.
Inoltre avrebbe potuto procedere più agevolmente all’attività di potatura degli alberi, nonché ad asportare i rami recisi, le foglie e le erbacce presenti nella predetta area verde.
Esaminiamo il dettaglio della vicenda e la relativa sentenza del 16- 09- 2020 n. 4583 del Tribunale di Firenze.
Servitù coattiva di passo, non richiedibile se la proprietà è collegata con la pubblica via
La stessa proprietaria, in mancanza di risposta, citava davanti al Tribunale il caseggiato vicino per richiedere la costituzione di una servitù di passo coattiva nei confronti dei condomini e, in particolare, l’apertura di un varco nel muro di confine di proprietà condominiale per la larghezza di 3 metri per il passaggio carrabile. Secondo l’attrice, infatti, il giardino di sua proprietà doveva sostanzialmente ritenersi intercluso.
Si costituiva in giudizio il condominio, il quale contestava la sussistenza, nella specie, dei presupposti di cui all’art. 1051 c.c. per la costituzione di servitù coattiva di passaggio in favore del fondo di proprietà dell’attrice, essendo il giardino già collegato con la pubblica via attraverso il portone d’ingresso dell’immobile di sua proprietà.
Inoltre notava che il danno subito dal fondo servente (costituito dall’apertura del varco nel muro) non sarebbe stato giustificato da un vantaggio del fondo vicino condominiale; del resto i condomini aggiungevano che per la manutenzione del piccolo giardino sarebbero stati sufficienti ordinari attrezzi da tenere all’interno dell’appartamento, mentre la potatura degli alberi e l’asporto dei rami secchi avveniva sporadicamente attraverso un braccio meccanico che passava sopra al muro di confine.
Dalla consulenza tecnica d’ufficio, espletata nel corso del giudizio, risultava che l’abitazione e il giardino avevano un accesso pedonale interno che conduceva alla pubblica via attraverso il portone d’ingresso del fabbricato; non risultavano agevoli le sole operazioni di manutenzione dell’area verde dell’attrice.
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La risoluzione
Il Tribunale dava ragione ai condomini: non può richiedere una servitù coattiva di passo nei confronti di un condominio la vicina che vuole accedere al giardino con la macchina se la sua proprietà è comunque collegata con la pubblica via tramite il portone del fabbricato di proprietà esclusiva.
Lo stesso giudice ha notato che, come accertato dal consulente tecnico, il giardino non può essere considerato separatamente dall’abitazione di cui costituisce una pertinenza, perché le due parti risultano già collegate e, mediante l’appartamento, il giardino accede alla via pubblica.
Come ha precisato il Tribunale, in presenza di un accesso esistente alla via pubblica, la richiesta di costituzione di un passaggio coattivo si risolverebbe nel reclamare l’imposizione di un peso a carico del fondo altrui dettato da prevalenti ragioni di comodità.
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Riflessioni conclusive
In tema di servitù coattive ricorrono le condizioni per disporre il passaggio necessario, ex art. 1051 c.c., allorché il fondo sia circondato da fondi altrui e non abbia uscita sulla strada pubblica o non possa procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, mentre, laddove un immobile non sia intercluso, ma il suo accesso alla via pubblica sia inadatto od insufficiente ai relativi bisogni e non possa essere ampliato, si verte in ipotesi di passaggio coatto, che può essere disposto “officio iudicis”, ex art. 1052 c.c.: in tale ultimo caso, peraltro, ove l’accesso alla via pubblica già avvenga in forza di servitù volontaria su altro fondo, la costituzione della servitù prevista dall’art. 1052 c.c. è condizionata, oltre al rispetto dei requisiti predetti, alla rispondenza alle esigenze di sfruttamento agricolo od industriale del fondo dominante, senza compromettere analoghe utilizzazioni di quello servente, e la ricorrenza di tale requisito deve essere valutata con riguardo allo stato attuale dei terreni ed alle effettive possibilità di un loro più ampio o migliore impiego (Cass. civ., sez. II, 14/06/2017, n. 14788).
Nel caso esaminato, il giardino non poteva essere considerato separatamente dall’abitazione di cui costituiva una pertinenza, perché le due parti risultavano già collegate e, attraverso l’appartamento, il giardino aveva accesso alla via pubblica.
In ogni caso non poteva trovare applicazione l’articolo 1052 c.c., mancando, nel caso esaminato, le esigenze di sfruttamento agricolo e/o industriale del fondo dominante.
Del resto, si è preso in considerazione il giardino di un appartamento, come tale privo di destinazione agricola e/o industriale.
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.
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