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Testo Unico Costruzioni modificato, la nuova lista delle difformità tollerabili

Ecco come sono cambiate le tolleranze costruttive con la pubblicazione in GU del Dl Semplificazioni. Sempre più responsabilità ai tecnici

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Com’è cambiato il TUE dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (la n. 178 del 16 luglio 2020) del Dl semplificazioni? Sarà davvero più semplice e veloce operare per i professionisti tecnici dell’edilizia? Non ci vorrà molto a capirlo dato che le modifiche introdotte sono già operative. Molti lamentano l’aumento delle responsabilità dei tecnici in molteplici situazioni, anche solo per gli attestati necessari in caso di vendita di un immobile.

>> Leggi per un quadro generale: Decreto Semplificazioni: sintesi delle novità in edilizia

In questo articolo ci occuperemo di un ramo specifico che è stato toccato dal decreto, quello relativo alle tolleranze costruttive, dalle violazioni sanzionatili alla lista delle difformità ammesse, oltreché delle “nuove” mansioni che spettano ai professionisti.

Per comodità rispetto ai riferimenti legislativi riportati in seguito, scarica l’Art. 10 del DL | Semplificazioni e altre misure in materia edilizia.

Testo Unico Costruzioni modificato, la nuova lista delle difformità tollerabili

Definito in dettaglio l’insieme delle difformità che possono essere considerare di limitata portata e non di ostacolo, quindi, alla circolazione degli immobili in quanto presentano discordanze meramente “formali” rispetto agli elaborati progettuali autorizzati. Introdotto quindi un dato storicizzato dell’esistenza delle difformità nel patrimonio edilizio esistente, per consentire di recuperare gli immobili senza la necessità di ricorrere ad alcuna sanatoria per gli interventi del passato.

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Aumenta la responsabilità dei tecnici che dovranno attestare, in caso di nuovi interventi di manutenzione o ristrutturazione, come pure in caso di vendita, che le irregolarità riscontrate sono, appunto, solo di natura formale.

Definizione storicizzata

Le lettere o) e p) del comma 1 (Art. 10 | Capo II | Dl semplificazioni, scaricabile sopra), riscrivono per questo le disposizioni dell’articolo 34 del Testo unico introducendo la categoria delle “tolleranze costruttive”, al posto della precedente parziale difformità dal titolo abilitativo. Vengono ricomprese nella nuova definizione le parziali difformità di costruzione rispetto al titolo abilitativo edilizio realizzate in epoche nelle quali queste stesse piccole varianti venivano considerate prive di rilevanza dalle stesse amministrazioni comunali.

Quindi partendo dal dato storicizzato dell’esistenza delle difformità in questione nel patrimonio edilizio esistente, la disposizione consente di recuperare i relativi immobili ai processi di rigenerazione urbana in maniera semplificata. Il presupposto per considerare tali difformità come tolleranze esecutive è dunque che gli scostamenti dagli elaborati progettuali “non comportino violazione della disciplina dell’attività edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile”.

Si tratta, cioè di tutte quelle difformità, formali e non sostanziali, che avrebbero potuto essere già regolarizzate all’epoca di realizzazione dell’edificio con la mera presentazione della variante di fine lavori. Una misura che, nelle intenzioni del governo, ha l’obiettivo di ridurre il micro-contenzioso che rallenta l’attività di notai e uffici comunali, consentendo agli sportelli unici di concentrare risorse significative per le verifiche sul campo degli interventi in corso e per la vigilanza delle trasformazioni edilizie.

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Violazioni sanzionabili

Attualmente in base all’art. 34, comma 1, del Testo unico, gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, o della SCIA sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso. Nel caso in cui la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura dell’agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Facevano eccezione a questa regola le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali, con la conseguenza che la difformità, per quanto sostanziale, viene considerata non perseguibile. Questa disposizione viene ora confermata ma si prevede che possano essere considerati come non rilevanti anche i casi di difformità dal titolo edilizio che non violano alcuna normativa di piano o di legge.

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Art. 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire)

Precedente:
2-ter. Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.

In vigore: 
2-ter. abrogato.

Nuovo Art. 34-bis (Tolleranze costruttive)

Precedente:

In vigore:

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne e le modifiche alle finiture degli edifici, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

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La lista delle difformità tollerabili

Oltre a quanto detto sopra sul nuovo articolo 34-bis introdotto dal decreto, viene esplicitata la lista delle altre difformità rispetto al progetto che debbono essere considerate irrilevanti ai fini delle possibili sanzioni. Si tratta di tutte quelle opere che:
– non incidono sull’aspetto esteriore dell’edificio;
– sulle strutture portanti;
– sui dimensionamenti e distanze;
– non comportano aumenti di superficie;
– non violano alcuna normativa tecnica.

Rientrano in questo ambito, ad esempio angoli non perfettamente in squadra o murature non perfettamente allineate, aperture interne non corrispondenti al progetto depositato, ecc.

In sostanza vengono considerate tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile. Non occorre più, quindi, provvedere ad effettuare la sanatoria nel caso in cui si voglia vendere l’immobile dal momento che queste opere in difformità rispetto al progetto originario risultano realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi non sono più considerate violazioni edilizie.

È quindi sufficiente che il tecnico abilitato ne faccia dichiarazione, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto il trasferimento degli immobili o la costituzione di diritti reali e previsioni di cui all’articolo 34-bis.

L’articolo è tratto da:

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Foto: iStock/wakila


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