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Ascensore in condominio, ogni quanto va sanificato?

Lo decide l'amministratore, che può disporne la disinfezione periodica anche senza il consenso dell'assemblea

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Nel paese con più ascensori in Europa (oltre un milione, con un edificio che ne è dotato ogni 131 abitanti), il tema è tutt’altro che banale. Ogni quanto va sanificato un ascensore? E chi lo decide in ambito condominiale? Serve un’assemblea?

Le misure anti contagio da Covid-19 prevedono che in cabina non salgano più di due persone per “viaggio” e che siano entrambe dotate di guanti e mascherina. In realtà queste non sono vere e proprie norme specifiche, quanto comportamenti resi necessari in relazione a quanto dettato in via generale.

Vediamo in dettaglio la questione, rispondendo anche ai quesiti posti a inizio articolo.

Ascensore in condominio, ogni quanto va sanificato?

Come dicevamo, l’Italia è il paese degli ascensori. Purtroppo però, poco meno della metà degli ascensori in funzione ha più di 30 anni, e due su tre non sono provvisti dei moderni sistemi di sicurezza.

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Negli stabili condominiali, spetta all’amministratore prendersi cura dell’impianto, su cui ricade la responsabilità da custodia di cui all’articolo 2051 del Cc. Questi – in forza del contratto di mandato stipulato con il condominio – deve vigilare sugli impianti comuni, curandone la manutenzione ordinaria e straordinaria. Ne consegue che, in caso di incidenti causati dalla mancata manutenzione dell’impianto, l’amministratore può essere chiamato a risponderne sia sotto il profilo civile che penale.

Per non correre rischi, il professionista deve attenersi alle disposizioni contenute nel Dpr 162/1999 che prevede di affidare a una ditta qualificata e iscritta alla Camera di Commercio le opere di manutenzione, ma anche di incaricare un ente autorizzato a eseguire, con cadenza biennale, la verifica dell’impianto. I controlli periodici si svolgono solitamente ogni sei mesi, ma le tempistiche possono accorciarsi a seconda del tipo di impianto e del suo utilizzo.

Cosa prevede il contratto di manutenzione?

Serve comunque il via libera dell’assemblea di condominio, prima che l’amministratore possa procedere a stipulare il contratto con l’impresa manutentrice; nello specifico serve una maggioranza in seconda convocazione di 333 millesimi oltre a quella degli intervenuti (Tribunale di Teramo, 779/2019).

>> Assemblea in videoconferenza – Tutte le regole

In caso di interventi straordinari è necessario il diverso quorum (previsto dall’articolo 1136, comma 2, del Cc, ovvero 500 millesimi oltre alla maggioranza degli intervenuti), salvo che si tratti di un intervento indifferibile. «L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea» (articolo 1135, comma 2, del Cc). Nel caso in cui l’assemblea non riesca a deliberare, e di conseguenza l’ascensore non risulti collaudato, l’amministratore è legittimato a inibire l’utilizzo dell’impianto, dandone comunicazione al Comune di riferimento.

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Ascensore e Covid-19: chi decide le regole?

Come si diceva, sul trattamento anti contagio non ci sono orme specifiche che impongono al professionista di adottare determinate misure sugli ascensori. È vero però che l’impianto costituisce uno di quegli spazi “sensibili” che possono favorire la diffusione del virus.

Vietare l’utilizzo dell’ascensore è illegittimo, soprattutto per le persone più anziane che vivono ai piani alti o per i disabili impossibilitati a utilizzare le scale. Per questo motivo, molti amministratori impongono ai condòmini di occupare uno (o al massimo due) alla volta la cabina, indossando guanti monouso e mascherine a norma, così da poter toccare pulsante, maniglia e bottoniera in tutta sicurezza.

Ogni quanto sanificare?

La situazione è imprevedibile e di emergenza, pertanto anche senza il consenso dell’assemblea l’amministratore può disporre la sanificazione periodica dell’impianto, tanto più se in presenza di un’ordinanza comunale che lo preveda. (Fermo restando che il richiamato allegato 4 al Dpcm 10 aprile 2020 prevede la pulizia delle superfici «con disinfettanti a base di cloro e alcool»).

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Gianfranco Di Rago
Avvocato in Milano, abilitato al patrocinio presso la Suprema Corte di Cassazione, si occupa di diritto civile (www.studiolegaledirago.it). È altresì Giudice onorario del Tribunale Civile di Genova. È stato mediatore civile e formatore accreditato presso il Ministero della giustizia in base al D.M. 180/2010. È altresì formatore in materia di diritto condominiale ed è stato Responsabile Scientifico in numerosi corsi di formazione e aggiornamento per amministratori condominiali in base al D.M. 140/2014. Affianca all’attività professionale quella di ricerca ed editoriale. Da quasi 20 anni collabora con il quotidiano “ItaliaOggi”, per il quale cura la sezione immobiliare, e con numerose altre riviste giuridiche. È autore di numerosi volumi in materia di condominio e locazioni, nonché di articoli e note a sentenza.

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Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Gianfranco Di Rago
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Antonella Donati
È giornalista professionista, ha al suo attivo diversi anni di giornalismo parlamentare con particolare attenzione all’approvazione delle misure di carattere finanziario e alle manovre di bilancio. In questo ambito si occupa espressamente di tematiche fiscali, contributive e previdenziali. È autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia.

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Fonte: Il Sole 24 Ore


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