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Condominio, come fare l’assemblea a distanza? Ecco le regole

Si parla di Superbonus 110% e lavori in parti comuni degli edifici ma è bene capire come gestire questa fase di emergenza, date le difficoltà di tipo pratico e operativo

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In questi giorni siamo alle prese con il Decreto rilancio e il nuovo Superbonus 110%, che agevolerà soprattutto i lavori su parti comuni condominiali (>> Quali interventi sono agevolati?)

Servirà tempo alle imprese per proporre ai condomìni offerte ad hoc, e di fatto i lavori su parti comuni richiedono tempi non sempre brevi: ora poi c’è di mezzo la fase emergenziale dettata dal Covid-19, e la gestione del condominio è diventata problema di primo piano. Quindi ok ai lavoretti di rifacimento facciata, giardino, cappotto termico, ma… come prendere decisioni comuni ed eseguire l’assemblea con l’amministratore? Serve la presenza fisica dei partecipanti?

Condominio, come fare l’assemblea a distanza? Ecco le regole

Ci sono diversi ostacoli in questo periodo, soprattutto per l’effettiva realizzazione e le regole per lo svolgimento dell’assemblea a distanza.

La soluzione a distanza potrebbe paradossalmente condurre a una maggiore partecipazione alle assemblee e a una riduzione dei costi, in quanto la presenza fisica di un numero ridotto di condomini potrebbe ad esempio consentire di svolgere le riunioni nello studio dell’amministratore, risparmiando così la spesa per l’utilizzo di spazi alternativi.

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Mancanza di una normativa ad hoc

A seguito della dichiarazione di emergenza sono stati emessi una serie di provvedimenti normativi che hanno disposto, tra le altre misure urgenti, la sospensione di manifestazioni o iniziative di qualsiasi natura, di eventi e di ogni forma di riunione in luogo pubblico o privato, anche di carattere culturale, ludico, sportivo e religioso, anche se svolti in luoghi chiusi aperti al pubblico (art. 1, comma 1, lett. c)).

Come chiarito anche nelle FAQ predisposte dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri e pubblicate sul relativo sito internet, anche le assemblee condominiali devono quindi ritenersi vietate durante il predetto periodo di emergenza, “a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”.

Lo svolgimento delle riunioni societarie in videoconferenza o con modalità analoghe è consentito ove ciò sia previsto dal rispettivo statuto. Quindi, nel caso del condominio, sarebbe necessaria un’analoga disposizione del regolamento condominiale.

È tuttavia difficile pensare che a oggi vi siano regolamenti che contengano disposizioni siffatte.

Da questo punto di vista si deve però evidenziare come il d.l. n. 18/2020, pubblicato sulla G.U. del 17 marzo 2020, e attualmente in sede di conversione in legge, siano state introdotte delle disposizioni normative che aprono uno spiraglio sulla possibilità di effettuare le assemblee condominiali a distanza durante tale periodo emergenziale. Si osserva infatti come l’art. 106, comma 2, del menzionato d.l. n. 18/2020 abbia ora legittimato per le società l’intervento in assemblea e l’espressione del voto a distanza, anche in deroga a eventuali e diverse disposizioni statutarie.

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Questa disposizione, limitatamente al periodo emergenziale, sembra quindi applicabile in via analogica anche alle assemblee condominiali.

Da questo punto di vista è infatti evidente come scopo comune a tutte le disposizioni emergenziali di queste settimane sia stato quello di evitare assembramenti ma al contempo garantire il più possibile lo svolgimento delle attività economiche. Di qui l’insistenza della predetta normativa d’urgenza sulla riunione a distanza degli organi collegiali, sia pubblici che privati. Illuminante, a questo proposito, anche quanto previsto dall’art. 73, comma 4, del d.l. n. 18/2020 per le riunioni delle associazioni private non riconosciute e delle fondazioni.

Queste disposizioni potrebbero quindi essere individuate come una sufficiente cornice normativa per giustificare lo svolgimento delle assemblee condominiali interamente a distanza durante il periodo emergenziale.

Mancanza di un luogo fisico

Un secondo ostacolo allo svolgimento delle assemblee a distanza riguarda invece la mancanza di un luogo fisico nel quale possano recarsi a votare i condomini che non riescano o non vogliano utilizzare uno strumento tecnologico. A oggi si ritiene infatti che la partecipazione possa avvenire anche in via telematica, ma non esclusivamente in questa forma, dovendo essere garantito a ogni condomino di poter partecipare fisicamente alla riunione.

Nell’ipotesi di convocazione di un’assemblea da svolgersi interamente a distanza un luogo fisico di svolgimento della riunione è pur sempre presente e deve essere ovviamente indicato nel relativo avviso di convocazione. Esso corrisponde al luogo in cui si troverà il soggetto chiamato a fungere da segretario dell’assemblea e a curarne quindi la verbalizzazione. In questo luogo fisico, nel quale si troverà lo strumento informatico utilizzato dal segretario per creare la “stanza virtuale” che ospiterà la riunione, convergeranno quindi a distanza i condomini, ciascuno per mezzo del proprio device (pc, tablet, smartphone).

Il luogo della riunione sarà quindi rappresentato dall’ufficio/abitazione del soggetto che avrà convocato l’assemblea (l’amministratore) e che, ragionevolmente, svolgerà anche il ruolo di segretario verbalizzante. D’altra parte, nel passaggio dalle modalità operative tradizionali a quelle telematiche che si è registrato in vari settori dell’ordinamento giuridico, spesso la normativa è rimasta la stessa e, semplicemente, si è provveduto a interpretarla in modo consono al nuovo contesto.

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Come svolgere l’assemblea?

Il soggetto generalmente deputato alla convocazione dell’assemblea, l’amministratore, provvederà a operare come di solito, nel rispetto delle modalità indicate dall’art. 66 Disp. att. c.c. per la redazione e l’invio dell’avviso di convocazione. Nel prossimo approfondimento continueremo a parlarne.

Questo articolo è tratto da:

Condominio, come gestire la Fase 2 Covid-19?

Guida operativa per amministratori di condominio con modulistica e aiuto nella gestione di:
  • Assemblee condominiali a distanza
  • Gestione della privacy e accesso agli estranei
  • Pagamento delle spese condominiali
  • Impugnazione delle delibere
  • Sanificazione delle parti comuni
LA GESTIONE DEL CONDOMINIO NELLA FASE 2 DEL COVID 19

LA GESTIONE DEL CONDOMINIO NELLA FASE 2 DEL COVID 19

Questa nuovissima guida operativa, aggiornata al d.P.C.M. 26 aprile 2020, fornisce all’amministratore di condominio tutte le indicazioni per la corretta gestione delle attività condominiali nella fase 2 di graduale ripresa dopo l’emergenza sanitaria Covid 19. L’opera affronta diversi argomenti da un punto di vista pratico e procedurale, in particolare:
- L’assemblea di condominio a distanza (criticità, istruzioni per organizzarla, modalità di conduzione, ecc.)
- Il pagamento delle spese di condominio in epoca Covid 19
- Impugnazione delle delibere in epoca Covid 19
- L’uso in sicurezza delle parti comuni da parte dei condomini e per le attività di manutenzione
- La sanificazione delle parti comuni
- La posizione dell’amministratore di condominio (istruzioni generali anti contagio, istruzioni per gli animali domestici, per la raccolta differenziata, istruzioni per i condomini “seconde case”, ecc.)
- Regolazione dell’accesso degli estranei al condominio
- Privacy e Covid 19

Completa il manuale una sintetica raccolta di moduli per la convocazione in assemblea.

Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Gianfranco Di Rago
Avvocato in Milano, abilitato al patrocinio presso la Suprema Corte di Cassazione, si occupa di diritto civile (www.studiolegaledirago.it). È altresì Giudice onorario del Tribunale Civile di Genova. È stato mediatore civile e formatore accreditato presso il Ministero della Giustizia in base al D.M. 180/2010. È altresì formatore in materia di diritto condominiale ed è stato Responsabile Scientifico in numerosi corsi di formazione e aggiornamento per amministratori condominiali in base al D.M. 140/2014. Affianca all’attività professionale quella di ricerca ed editoriale. Da quasi 20 anni collabora con il quotidiano “ItaliaOggi”, per il quale cura la sezione immobiliare, e con numerose altre riviste giuridiche. È autore di numerosi volumi in materia di condominio e locazioni, nonché di articoli e note a sentenza.

Leggi descrizione
Gianfranco Di Rago, Giuseppe Bordolli, 2020, Maggioli Editore
15.90 € 13.52 €

Foto: iStock/Vasko


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