Mutui prima casa, conviene sospendere le rate? 10 cose da sapere

Già l’altro giorno abbiamo trattato l’estensione della possibilità di chiedere la moratoria sui mutui prima casa dal Decreto «Cura Italia»: dopo una correzione al decreto attuativo introdotta dal Med, non occorre più che il mutuo sia attivo da almeno un anno e sono stati inclusi anche i giovani neo-proprietari.

Il modulo per inoltrare la domanda è stato attivato giorni fa, e le filiali hanno iniziato ad accettare le prime: queste saranno esaminate da Consap, che nei primi 5 giorni ne ha già ricevute 70.

Non è però detto che sia conveniente la moratoria delle rate per chi ha acceso un mutuo da poco: il mutuatario dovrà comunque pagare il 50% degli interessi durante i mesi di sospensione (incluso lo spread), poi ripartirà l’ammortamento da dove si era lasciato (la quota capitale viene congelata) e prolungata la durata del mutuo per un tempo pari alla sospensione concessa.

Ecco una lista sulle casistiche più disparate su cui Consap e Abi stanno fornendo quotidianamente chiarimenti. (Fonte: Il Sole 24 Ore).

Mutui prima casa, conviene sospendere le rate?
10 cose da sapere

1. Le tempistiche di attivazione della moratoria e i mancati pagamenti
Per la sospensione farà fede l’invio della domanda. Per effettivamente non vedersi addebitata la rata sul conto corrente, infatti, bisognerà procedere per step non rapidissimi: dopo l’invio della domanda vengono dati fino a 10 giorni al massimo per completare l’invio della documentazione; massimo 15 solari per l’istruttoria di Consap; infine le banche hanno 5 giorni lavorativi per informare il mutuatario dell’esito dell’istruttoria ma ci mettono in media 30 o 45 giorni (se il mutuo è cartolarizzato) per attivare in concreto la sospensione dell’addebito. In ogni caso, una volta che la pratica verrà accettata, la moratoria decorrerà dalla data dell’invio della richiesta, anche se i tempi per l’attivazione potrebbero essere più lunghi.

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2. Inclusi i mancati pagamenti fino a 90 giorni prima
Nella moratoria sono accettati i mancati pagamenti fino a 90 giorni prima la data di invio della domanda. Ipotizzando, quindi, che la domanda venga fatta in questi giorni, potranno essere inclusi gli eventuali omessi pagamenti delle rate di gennaio, febbraio e marzo 2020. Le rate scadute e non pagate saranno incluse nel periodo di sospensione e, dal momento della sospensione, su tali rate non maturano interessi di mora. Sono esclusi, invece, i mutuatari che al momento della presentazione della domanda rilevano ritardi nei pagamenti superiori a novanta giorni consecutivi.

3. Inclusi anche i mutui per cui è già stata chiesta la sospensione
Consap fa sapere che, fino al 17 dicembre 2020, tutte le precedenti richieste di sospensione di cui il mutuo abbia fruito “ex lege” non avranno alcuna rilevanza ai fini del raggiungimento del periodo massimo di 18 mesi di moratoria, a condizione che il mutuo stesso risulti in regolare ammortamento da almeno 3 mesi.

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4. La difficoltà di raccogliere la documentazione necessaria
Oltre ai casi già previsti (perdita di lavoro, morte o grave handicap), si può fare domanda anche per:
– sospensione o riduzione di orario almeno del 20% per più di 30 giorni (anche attesa di ammortizzatori);
– calo del fatturato >33% per autonomi e liberi professionisti che autocertifichino la flessione dal 20 febbraio in poi, rispetto a un uguale periodo di fine 2019.

Se da un lato per semplificare la procedura, fino al 17 dicembre 2020, per tutte le ipotesi di accesso al Fondo non è richiesta la presentazione dell’Isee, è però vero che in questo periodo può essere difficile reperire la documentazione necessaria dal proprio datore di lavoro. Consap ricorda che va comuque fornita entro 10 giorni dalla domanda, per cui è necessario muoversi per tempo. Per certificare la sospensione dell’attività lavorativa o la riduzione di orario serve in alternativa:
● copia del provvedimento amministrativo di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito;
● copia della richiesta del datore di lavoro di ammissione al trattamento di sostegno al reddito;
● copia della dichiarazione del datore di lavoro, resa ai sensi del Dpr 445 del 2000, che attesti la sospensione dal lavoro o la riduzione di orario per cause non riconducibili a responsabilità del lavoratore, con l’indicazione del numero di giorni lavorativi consecutivi di sospensione e della percentuale di riduzione dell’orario di lavoro.

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5. La banca deve aver aderito al Fondo nazionale Gasparrini
Non tutte le banche sono già pronte per accedere alla moratoria, specie quelle che gestiscono le pratiche in filiale e non a livello centralizzato. Per l’adesione al Fondo, è necessario che la banca venga autorizzata alla piattaforma informatica e la richiesta va effettuata inviando una e-mail a fondosospensionemutui.info@consap.it nella quale devono essere comunicate le seguenti informazioni: codici ABI e CAB della banca e un indirizzo e-mail, che verrà memorizzato all’interno dell’applicativo del Fondo, al quale verranno comunicate sia le credenziali di accesso sia le comunicazioni successive relative all’iter delle pratiche inserite. Le domande vanno caricate su fondosospensionemutui.consap.it immettendo le credenziali ottenute. Al primo accesso l’applicativo imporrà il cambio della password.

6. Procedure semplificate per non uscire di casa (con la filiale chiusa)
Per evitare spostamenti in questo periodo di emergenza è consentito inviare alla banca il modulo online e lo stesso operatore bancario, che potrebbe trovarsi a lavorare da remoto, per non stampare e scansionare il modulo può trasmetterlo così a Consap, lasciando in bianco il riquadro 2, avendo peraltro cura di inserire i relativi dati nel campo note dell’applicativo. Va comunque allegata la certificazione del datore del lavoro o l’autodichiarazione sul fatturato.

7. Domanda a rischio se la durata della moratoria non viene esplicitata
Bisogna avere le idee chiare sulla durata richiesta della moratoria, possibile fino a un massimo di 18 mesi per chi è stato sospeso dall’attività lavorativa. Sono previsti, nell’ordine:
● sei mesi di stop per sospensioni o riduzioni tra 30 e 150 giorni;
● dodici mesi di stop tra 151 e 302 giorni;
● diciotto mesi di stop quando si superano i 303 giorni.

L’incertezza è comprensibile dal momento in cui non si può sapere quanto durerà la situazione in corso, ma Consap avverte: se in caso di incertezza sulla richiesta della durata della vengono flaggati i quadratini del periodo di sospensione (6, 12 o 18 mesi), ciò comporta il rigetto della domanda. E visto che le sospensioni possono essere anche ripetute finché il fondo ha capienza, è probabilmente meglio flaggare l’opzione minore e semmai prorogare o rinnovare la richiesta.

8. Inclusi i mutui per ristrutturazione e liquidità
Sono idonee anche e le domande che, sempre nel complessivo importo di 250 mila euro mutuato, riguardino mutui contratti oltre che per l’acquisto della prima casa anche per altre fattispecie (ristrutturazione, liquidità). Insomma, l’importante è che il mutuo sia stato stipulato anche per l’acquisto dell’abitazione principale.

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9. Da valutare il costo dell’operazione
Si ricorda che a carico del mutuatario resta, per il periodo di sospensione, il pagamento del 50% degli interessi (incluso lo spread). Anche se i tassi di mercato oggi sono molto competitivi, resta comunque da valutare la convenienza dell’operazione, anche mettendola a confronto con una eventuale rinegoziazione del mutuo o una surroga. Consap, in ogni caso, ha chiesto alle banche di rimandare l’incasso di questa quota (il 50% degli interessi) in un momento successivo, una volta conclusa la sospensione.

10. Inclusi i neo proprietari, gli artigiani e le ditte individuali
Per poter accedere alla moratoria dei mutui prima casa, non occorre più che il mutuo sia attivo da almeno un anno. Dopo una correzione al decreto attuativo introdotta dal Med, sono stati inclusi anche i giovani neo-proprietari. L’importante è che il mutuo sia stato stipulato per l’acquisto di una casa (adibita ad abitazione principale) del valore di almeno 250mila euro e non di lusso (categoria catastale A/1, a/8, A/9). Inoltre, sempre con una correzione in corsa al decreto attuativo, è stato esteso il concetto di lavoratore autonomo, facendo rientrare anche ditte individuali e artigiani.

Foto: iStock/MichaelDeLeon